（2016）京0112民初27308号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-05-31
案件名称
邹亚波与关心老一代养老产业投资（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹亚波,关心老一代养老产业投资（北京）有限公司,关心老一代机器人应用技术（北京）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初27308号原告：邹亚波，男，1978年5月29日出生，汉族，北京安宇通环境工程技术有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈依锋，北京市金台律师事务所律师。被告：关心老一代养老产业投资（北京）有限公司，住所地北京市通州区新华西街58号院2号楼27层2703室。法定代表人：张龙，执行董事。委托诉讼代理人：戴睿，北京市东元律师事务所律师。第三人：关心老一代机器人应用技术（北京）有限公司，住所地北京市通州区新华西街58号院2号楼27层2702室。法定代表人：阿弥娅，执行董事。委托诉讼代理人：戴睿，北京市东元律师事务所律师。原告邹亚波（以下简称原告）与被告关心老一代养老产业投资（北京）有限公司（以下简称被告），第三人关心老一代机器人应用技术（北京）有限公司(以下简称第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈依锋，被告及第三人的共同委托诉讼代理人戴睿、被告的法定代表人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《通州北苑项目租赁协议》于2016年6月8日解除；2.被告、第三人按现市场月租金16407元的标准向原告支付自2016年7月9日起至2017年3月13日止的房屋使用费差额68367.6元；3.被告支付原告因其违约行为导致涉案房屋租赁合同解除而产生的闲置期间租金损失57420元（预估闲置6个月，按照月租金标准9570元计算）；4.被告向原告支付违约金19140元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月26日，原告与被告通过居间人大连一方管理有限公司北京分公司签署了租赁期限为三年的《通州北苑项目租赁协议》，由被告承租原告所有的位于北京市通州区新华西街58号院1号楼27层2701号房屋（以下简称涉案房屋，合同约定的地址为北京市通州区永顺镇北苑商务东区商业金融、居住项目用B区2#商业办公楼20层2701）用于商务办公，月租金9570元，按季支付租金；租赁合同第八条第（四）项约定，被告不按照约定支付租金达30日或擅自将房屋转租给第三人的，原告有权单方解除合同，收回房屋；租赁合同第九条（一）项约定，被告有租赁合同第八条第（四）项约定情形之一的，应当按照月租金200%向原告支付违约金，并将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁合同第十一条第5项约定，合同期满后被告需在一个月内到工商局注销注册地址。租赁合同签订后，被告一直逾期支付租金，需要原告多次催要后方可支付；租赁合同第三条约定第三期租金应当在2016年5月1日支付，但经原告多次催要后被告仍未支付；2016年6月8日，原告根据租赁合同第八条的约定通知被告解除了租赁合同，要求被告在2016年6月30日之前腾空房屋及承担违约金。在原告向被告发出解除租赁合同通知后，经过原告调查得知，第三人的公司住所地工商登记注册信息显示为涉案租赁房屋，登记时间为2016年3月7日。后原告通过查看涉案房屋现场，现涉案房屋户门旁有金属标识牌，被告及第三人名称同时印制于该标识牌上，经原告多次催要，被告仍未缴纳租金，达到租赁合同约定解除条件，原告发出的解除通知符合法律规定，且被告将涉案房屋提供给第三人作为工商登记的住所地及实际办公使用，该情况应当认定为被告擅自将租赁房屋转租给第三人，直接违反租赁合同第八条第（四）项的约定，构成了严重违约，涉案租赁合同属于被告的严重违约而导致合同解除，被告、第三人应当将租赁房屋腾退交付给原告，且该共同承担逾期腾房的房屋使用费;此外，基于被告的违约，应当依据租赁合同的约定向原告支付违约金，并赔偿涉案房屋闲置期间的损失。据此，特向贵院依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.合同第八条虽然约定了被告迟延支付租金原告可以单方解除合同，但是没有约定单方解除合同的形式和时间，也没有约定承租方从收到解除通知开始合同就解除，所以原告要求确认合同在2016年6月8日解除的诉请没有依据。2.被告已经把房屋移交给原告了，同意移交房屋。3.虽然被告在租金交付时间上延迟了，但无论是迟延还是按时交付，全部租金被告已经交付，不存在房屋使用费的问题。4.不同意由第三人按照租赁合同交付2016年7月9日至腾空房屋时的房屋使用费，第三人系被告的下属公司，两个公司只是注册地一致，第三人并没有在涉案房屋内形成规模办公经营，第三人没有使用房屋的客观事实，第三人亦未与原告签订房屋租赁合同，涉案房屋只是第三人平时开会使用，且现第三人的注册地址已经进行变更。5.不同意支付闲置期间的房屋损失，原告该项诉请没有事实和法律依据。6.请求法院调整违约金的标准，原告主张的违约金标准已经超出了合同法规定的违约金标准的底线。第三人辩称，答辩意见同被告的答辩意见。本院经审理查明事实如下：2015年8月26日，原告与被告通过居间人大连一方物业管理有限公司北京分公司签订了《通州北苑项目租赁协议》。该协议约定：原告（甲方）将其位于北京市通州区永顺镇北苑商务东区商业金融、居住项目用B区2#商业办公楼20层2701，建筑面积89.9平方米的房屋出租给被告（乙方）；租赁期限自2015年9月1日至2018年10月31日，甲方应于2015年9月1日前将房屋按约定交付给乙方；租金季付，每季度28712元，押贰付叁，各期租金的支付日期为2015年9月1日、2016年2月1日、2016年5月1日、2016年11月1日，依次类推；押金人民币19141元整租赁合同期满或者合同解除后，房租租赁押金除抵扣乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。协议第八条合同解除约定（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达9570元的；7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任乙方有第八条第（四）项约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十一条又约定1.租赁期限为三年六十天，起租日从2015年9月1日起计算；2.本合同第三条关于租金的规定，第一年至第二年租金为3.5元/天/平米（第一年月租金9570元），第三年租金为3.68元/天/平米（第三年月租金10048元）。4.免租期六十天，免租期内承租方无需缴纳租金但需缴纳除租金以外的其他费用，其中物业费由业主承担。另查，原告与被告协商的免租期为2015年9月1日至10月31日，租金起算日为2015年11月1日。2015年8月31日被告支付原告47853元，其中包括2015年11月1日至2016年1月31日期间租金28712元、押金19141元。2016年3月2日，被告支付原告2016年2月1日至2016年4月30日期间房屋租金28712元。后，因被告未按照租赁协议约定于2016年5月1日前支付2016年5月1日至7月31日期间房屋租金，原告于2016年6月8日以短信形式向被告发送了解除通知书，该通知书显示内容为“因被告多次支付租金均晚于约定的支付时间，本期租金至今未支付，现依据双方签订的《房屋租赁合同》，通知解除合同，且应支付共3个月房租金额的违约金，请在1个月内支付。关于解除租赁合同为不影响您的生活和工作，请速将您的物品搬走。2016年6月30日后，将收回房屋，房屋内个人物品视为自动放弃”。2016年6月27日，原告向被告邮寄腾房通知。期间，被告于2016年6月13日支付原告2016年5月1日至7月31日期间的房屋租金及使用费28712元。后被告于同年8月1日向原告支付了2016年8月1日至10月31日期间房屋使用费28712元；于同年11月，被告按照每月9570元标准向原告支付了2016年11月1日至2017年1月31日期间房屋使用费。另查，被告已于2017年3月13日将房屋腾空交付原告，交接后物品无纠纷。庭审中，原告主张租赁房屋门外悬挂被告及第三人名称标牌，第三人实际使用了租赁房屋，故要求被告、第三人支付其房屋使用费，并为此提交了工商登记基础信息予以证明。被告、第三人认可曾将第三人注册至租赁房屋地址，且悬挂标牌，但是并未实际使用房屋进行经营办公，且第三人并非租赁协议的合同相对方，故对原告主张不予认可。原告未能进一步举证证明其主张。庭审中，原告明确其主张仅要求第三人就房屋占用费承担给付责任，违约金及闲置损失等不要求第三人承担给付责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定依法履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同。原告与被告签订《通州北苑项目租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定履行自己的义务。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告应按照协议约定及时支付房屋租金。但根据查明的事实，被告确实存在迟延支付租金达30日以上的违约行为，原告有权单方解除租赁协议。故对原告要求确认双方签订的《通州北苑项目租赁协议》于2016年6月8日解除的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告关于双方未约定承租方从收到解除通知开始合同就解除，原告解除合同无依据，以及合同的解除时间应为2017年3月13日的主张，本院均不予采信。如上所述，原告与被告签订的《通州北苑项目租赁协议》于2016年6月8日解除，而被告实际占用该房屋至2017年3月13日，故被告应向原告支付2016年6月9日至2017年3月13日期间的房屋使用费。根据查明的事实，被告已按照月租金9570元标准向原告支付了2016年5月1日至6月8日期间的房屋租金及2016年6月9日至2017年1月31日期间房屋使用费。故被告还应向原告支付2017年2月1日至3月13日期间的房屋使用费。对于原告要求被告按照每月16407元标准支付房屋使用费差额的主张，依据不足，本院不予采信。故对原告要求被告支付此期间房屋使用费差额的诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体数额以本院核算为准。另，根据查明的事实，第三人并非租赁协议的合同相对方，且原告未能提交确实有效证据证明第三人实际使用该租赁房屋，故对原告关于第三人实际使用房屋，应对上述房屋使用费承担给付责任的主张，本院不予采信。对其要求第三人支付房屋使用费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据查明的事实，被告确实存在迟延支付租金达30日以上的违约行为，原告依据协议约定行使解除权，且双方在租赁协议中明确约定了违约金的标准为月租金的200%。故对被告提出违约金标准过高的主张，本院不予采信。对原告要求被告支付违约金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告要求被告支付因其违约行为导致涉案房屋租赁合同解除而产生的闲置期间租金损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邹亚波与被告关心老一代养老产业投资（北京）有限公司签订的《通州北苑项目租赁协议》于二〇一六年六月八日解除；二、被告关心老一代养老产业投资（北京）有限公司支付原告邹亚波二〇一七年二月一日至三月十三日期间的房屋使用费人民币一万三千五百八十三元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告关心老一代养老产业投资（北京）有限公司支付原告邹亚波违约金人民币一万九千一百四十元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告邹亚波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百二十九元，由原告邹亚波负担一千三百一十一元（已交纳）；由被告关心老一代养老产业投资（北京）有限公司负担六百一十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李迎新代理审判员 王宝荣人民陪审员 胡晓波二〇一七年四月二十八日书 记 员 田琳瑜 百度搜索“”