（2016）鲁0105民初1049号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-23
案件名称
李巍与山东兴源实业有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李巍,耿升运,山东兴源实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1049号原告李巍，男，1978年12月1日出生，汉族，户籍地沈阳市大东区。现住山东省青岛市市北区。委托代理人王见，江苏高的律师事务所律师。委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。被告耿升运，男，1952年6月19日出生，汉族，山东兴源实业有限公司法定代表人，住济南市天桥区。被告山东兴源实业有限公司（组织机构代码证号：26433751-2），住所地山东省济南市天桥区。法定代表人耿升运，董事长。两被告委托代理人朱兰云，山东鲁泉律师事务所律师。两被告委托代理人魏艳凤，山东鲁泉律师事务所律师。原告李巍与被告耿升运、被告山东兴源实业有限公司（以下简称山东兴源公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告李巍于2016年2月2日向本院提起诉讼，本院审查后于次日立案，并向被告耿升运、被告山东兴源公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，于2016年3月17日、2016年4月日两次公开开庭进行了审理，原告李巍的委托代理人王见，两被告的共同委托代理人朱兰云、魏艳凤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李巍诉称，2009年原、被告签订租赁合同，被告将山东省济南市天桥区标山南路10号山东兴源大厦二楼、三楼出租给原告使用，合同约定租期5年（2009年11月30日至2014年11月29日），2014年再次签订租赁合同续约，合同约定租期6年（2014年11月30日至2020年11月29日），年租金642400元，一次性支付前两年（2014年11月30日至2016年11月29日）租金，后四年租金每年支付一次。在原告承租期间，若第三人提出对房屋享有使用权，致使原告无法继续使用房屋，原告可以解除合同，并且被告承担违约责任。合作期间，一方违约均按一年房租违约赔偿，合同同时约定因房产租赁发生纠纷由房产所在地法院诉讼解决。原告于2014年向被告一次支付前两年租金1284800元，后因被告原因于2015年11月16日被赶出房产，且不能取出房产内物资，致使原告被迫支付6万元赎回房产内物资。故诉至法院，要求判令被告返还原告租金66.88万元，利息5127.5元（自2015年12月1日起，暂计算至2016年1月31日）及赎取物资款项6万元。被告耿升运、被告山东兴源公司辩称，一、被告同意解除与原告于2014年10月11日签订的租赁合同。原告实际搬出涉案房屋的时间是2015年11月30日，按照实际使用房屋的期限计算，被告实际应当返还原告租金642400元，而非原告主张的668800元。原告主张利息无任何事实和法律依据，被告不应当承担支付利息责任。二、原告主张的违约金642400元过高，被告请求法院予以减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金一般不得高于实际损失的百分之三十，因此被告请求法院在原告提供实际损失证据的基础上对其主张的违约金予以减少。三、原告主张的所谓赎取物资费用6万元，系原告与案外人之间产生纠纷，和被告无关，被告不应当承担责任。四、耿升运作为被告的法定代表人，其在本案的租赁合同以及还款计划书上签字的行为系履行法定职权，所收取的租金也是用于公司的生产经营。我国民法通则及相关司法解释中明确规定，企业的法定代表人以法人的名义从事的经营活动，造成他人损失的，由法人承担民事责任。因此，原告对被告人的法定代表人耿升运的起诉不符合法律规定，请求法院依法驳回。综上，被告同意解除房屋租赁合同并返还租金642400元，被告不承担支付利息及赎取物资费用，请求法院在原告提供实际损失证据的基础上予以减少租金，并驳回对被告耿升运的起诉。经审理查明，2009年7月20日，原告李巍作为乙方与被告山东兴源实业有限公司作为甲方签订租赁合同一份，约定被告将天桥区标山南路10号山东兴源大厦二楼、三楼全部使用面积2200平方米的房屋出租给原告李巍开设仓库，租赁期限为5年，自2009年11月30日至2014年11月29日止。租赁费按每天每平方米0.4元，年租金为32万元。该合同有原告李巍签名并捺手印、被告山东兴源公司加盖公章及被告耿升运签名。合同签订后，双方均依约履行。2014年10月11日，双方再次续签租赁合同，租赁期限为六年，自2014年11月30日至2020年11月29日，租赁费按每平方米0.8元，年租金为642400元。付款方式：在甲乙双方签署本协议后，由乙方以电汇方式一次性向甲方指定帐号支付2014年11月30日至2016年11月29日期间的租金，合计1284800元，2016年11月30日至2020年11月29日之后的房租为每年一次支付房租，付款日期须提前30天。合同还约定了其他权利义务。上述合同有原告签名并捺印，被告山东兴源公司加盖公章，被告耿升运签名。2014年10月13日，被告山东兴源公司为原告出租收据一份，载明收到转帐1284800元。2015年11月16日，被告山东兴源公司的债权人因其未按期偿还借款，强行占用涉案房屋。同日，被告耿升运向原告李巍出具还款计划书一份，载明：兴源公司预收南京圣迪奥公司2015年11月16号至2016年11月31日租赁费668800元，退还日期2015年11月30日前还清，租赁合同自动解除。如到期无法还清，用公司资产偿还或抵押市场商铺。2015年11月17日，原告与案外人张致桐签订租赁合同一份，约定：今租兴源大厦二楼三楼仓库租赁给圣迪奥公司，日租金3000元／日，自2015年11月18日起，预付款1万元。2015年11月19日，原告与案外人张致桐签订协议书一份，载明：因圣迪奥公司在2015年11月16日在微博扭曲事实真相所发表的文章对张致桐先生造成的声誉的负面影响，圣迪奥公司对此双方协调做出以下决定：1、圣迪奥公司在任意微博公开澄清事实真相。2、赔偿张致桐先生个人五万元做为赔偿。3、张致桐先生同意把仓库货架赠送给圣迪奥公司（附含物品空调货箱等双方协商物品）。4、赔偿协商处理完毕后，双方再无任何牵扯。2015年11月20日，张致桐为原告出具收条一份，载明收到五万元。另查明，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证及建设施工许可手续。上述事实，有原、被告陈述、答辩，并经原告提交的租赁合同、收据、协议书等证据，并经当庭质证，足以证实。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告山东兴源公司将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的位于天桥区标山南路10号山东兴源大厦二楼、三楼房屋租赁给原告李巍使用、经营，双方订立的租赁合同应当认定为无效。被告耿升运系被告山东兴源公司的法定代表人，其签署合同及出具还款计划书的行为均系在履行职务行为，故合同责任应由被告山东兴源公司承担，原告要求被告耿升运承担责任，于法无据，本院不予支持。合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，根据双方陈述及原告李巍提交的还款计划书、与案外人的租赁协议能够证实，原告李巍已于2015年11月16日起不再占有使用涉案房屋，之前其占用涉案房屋，交纳的租金折抵占有使用费，被告山东兴源公司已收取的原告李巍预交2015年11月16号至2016年11月31日租赁费668800元，应当返还给原告。被告耿升运代表山东兴源公司向原告出具还款计划书，承诺于2015年11月30日前返还租赁费668800元，其到期未予返还，原告要求被告按同期银行贷款利率支付自2015年12月1日起的利率，合理合法，本院予以支持，应计算至本判决生效之日止。原告李巍要求被告支付赎取物资款项6万元，根据其提交的与案外人的协议，能够认定上述费用均系原告与案外人张致桐之间的纠纷所引发的费用，原告要求被告支付上述费用，理由欠当，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东兴源实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李巍668800元。二、被告山东兴源实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李巍利息（以668800元为基数，自2015年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，计算至判决生效日止）。三、驳回原告李巍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17190元，减半收取8595元，由被告山东兴源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张艳二〇一六年四月二十八日书记员 朱瑶 来自