（2016）粤0403民初532号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-01
案件名称
严妙玲与全占英、姚小娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严妙玲,全占英,姚小娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初532号原告（反诉被告）严妙玲，女，汉族，公民身份号码×××5241，住广东省连平县。被告（反诉原告）全占英，男，土家族，公民身份号码×××4334，住湖南省沅陵县。被告（反诉原告）姚小娟，女，汉族，1983年1月22日出生，公民身份号码3426011983********，住安徽省巢湖市居巢区炯炀镇。两被告（反诉原告）共同委托代理人汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。原告严妙玲诉被告全占英、姚小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，被告于2016年3月10日提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，依法由代理审判员亓飞于2016年3月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严妙玲及被告（反诉原告）姚小娟及被告（反诉原告）全占英、被告（反诉原告）姚小娟诉讼代理人汪淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严妙玲诉称：2015年10月，原告与被告姚小娟通过微信联络，得知被告位于珠海市斗门区城南湖心路（权证号＊＊＊＊9993，权属人为全占英）打算转让出手，经微信商谈，最后原告与被告姚小娟确定以按揭55万元的价格谈妥。2015年10月18日，原告将双方约定的定金5000元（或者说是诚意金）通过中国农业银行转账到被告指定的工商银行卡尾号9512的账户。原告在当天9时17分对被告的微信聊天上叙明：如违约将赔双倍违约金。原告曾带客户看过房子，但客户不满意，为了不让被告蒙受损失，原告自愿代替客户承担义务和享受权利，按照之前双方商定的具体条款买受该套房子，但被告以不是客户购买为由拒绝继续交易。原告遂向法院起诉，请求判令：1、被告退还购房定金5000元及违约金5000元，共10000元；2、被告承担本案诉讼费。原告严妙玲对其诉称提供如下证据：1、汇款凭证一张，拟证明原告通过农业银行已经汇款5000元给被告的事实；2、2015年10月16日19时02分微信记录一份，拟证明被告所提供的账号和原告向被告声明5000元是定金的性质及合同标的是55万元，被告不承担其他任何费用；3、2015年10月17日15时13分微信记录一份，拟证明被告要求原告汇款的性质是定金；4、2015年10月18日9时17分微信记录一份，拟证明原告向被告承诺立即汇款，并再次声明“如违约将赔回双倍违约金”；5、微信记录一份，拟证明全占英账号和原告重申定金性质；6、微信记录一份，拟证明被告的合同标的是55万无其他费用；7、微信记录一份，拟证明原告通知被告已汇款5000元并再次重申如违约将赔双倍违约金；8、委托书一份，拟证明被告双方的夫妻关系及房屋地址；9、短信记录一份，拟证明原告发短信给被告告知转账5000元作为涉案房屋的定金。被告全占英、姚小娟辩称：1、原告在本案中不具备诉讼主体资格，合同具有相对性，两被告从未与原告签订过协议和收取定金。原告无权向两被告主张定金罚则，请驳回对原告的诉请。2、本案中原告存在违反《房地产经纪管理办法》第25条第8项的行为，原告在诉状中的陈述于法无据。事实上作为两被告来说完全有权针对原告作为房地产中介的身份，拒绝与原告进行交易。原告诉请的事实与理由部分没有法律依据。结合本案的实际情况及原告对我方反诉的答辩来说，原告为了客户或者自身的利益，与客户恶意串通，规避定金罚则的适用，原告并无与两被告签订合同的意思，同时也不排除原告利用提供服务的便利，低进高抛，恶意捂盘。3、被告有权要求原告赔偿全部经济损失。被告全占英、姚小娟没有向本院提交证据。反诉原告（被告）全占英、姚小娟反诉诉称：2015年10月12日，被反诉人严妙玲以某房产中介工作人员之名与反诉人姚小娟联系办理二手房中介服务。反诉人姚小娟与被反诉人通过微信方式沟通，最终达成与第三人签订房屋买卖合同的意向，为保证合同的签订，两反诉人通过被反诉人收取第三人的定金5000元，两反诉人根据被反诉人的要求，办理委托公证，并于2015年10月27日请假前往某房产中介公司签订合同。见面后，被反诉人才告知其本人即为买家，反诉人姚小娟十分意外，原本是通过房产中介公司售房，谁知房产中介公司根本不参与，二手房交易安全无法保障，对于被反诉人虚构合同当事人，隐瞒真实交易主体的行径，反诉人表示异议。由于被反诉人的欺诈行为，造成反诉人陷入不必要的诉累，造成经济损失14061元，现依法提起反诉，请求判令：1、解除反诉人全占英、姚小娟与反诉人严妙玲签订的商品房买卖合同；2、被反诉人严妙玲赔偿反诉人全占英、姚小娟损失14061元；3、本案本诉及反诉费用由被反诉人严妙玲承担。反诉原告（被告）全占英、姚小娟对其反诉提供如下证据：1、微信聊天记录一组，拟证明原告为Q房产中介经纪人，非交付定金当事人，原告不具备主体资格。同时原告违反《房地产经纪管理办法》，两次诉讼均为恶意诉讼，应赔偿被告损失；2、2015年10月27日及10月30日的机票和车票四张，共计花费1147元，拟证明本次的花费是被告来与原告签订商品房买卖合同的来回费用；3、公证费发票及通联支付签购单一份，拟证明公证的支出费用是300元；4、2015年12月6日至2015年12月8日机票四张及飞机票四张共计2224元，车票四张共计237元，拟证明飞机票支出及购买保险共计2224元以及两被告参加第一次庭审的费用；5、2016年3月22日机票和车票共6张，共计3064.8元，2016年3月24日机票两张共计970元，拟证明本次庭审的费用；6、住宿费发票两张，拟证明被告参加两次庭审的住宿费用是498元；7、两次庭审的出庭通知书及（2015）珠斗法民三初字第933-1号民事裁定书复印件一份，拟证明原告两次恶意诉讼的事实；8、误工费证明两张，拟证明两被告因交易不成，原告恶意诉讼所产生的损失5052元；9、委托代理合同一份，拟证明被告参加诉讼产生的律师费是5000元。被反诉人（原告）严妙玲对反诉辩称：1、公证是房地产买卖的必要手续，公证费用应由被告承担；2、被告提出的“中介公司不参与交易”的观点不能成立；3、对被告提出的原告“虚构合同当事人”的观点不认同。被反诉人（原告）严妙玲对其答辩没有提交证据。经审查，本院对原告（反诉被告）提交的证据认证如下：对原告提交的全部证据真实性予以确认，对证据2、3、4、5、6、7的证明内容稍后予以认定；对被告（反诉原告）提交的全部证据的真实性予以确认，对证据2、3、4、5、6、8、9的证明内容稍后予以认定。经审理查明：2015年10月12日，原告严妙玲以Q房网房产中介的身份与被告姚小娟通过微信取得联系，双方就被告全占英所有的位于珠海市斗门区城南湖心路的买卖事宜进行初步沟通。2015年10月13日下午6时左右，原告严妙玲带客户到涉案房屋现场看房。其后原告与被告姚小娟多次通过微信交流，与本案密切相关内容有：2015年10月16日，原告严妙玲：收了定金没得退，但假如是您这边不卖了的话是要赔双倍给客户的喔，这个您知道吧？2015年10月16日，被告姚小娟：严小姐。有一点我要说清楚我实收55万其他任何费用我都不承担，你跟你的客户说清楚，我不想有不必要的争吵。2015年10月16日，原告严妙玲：知道。……2015年10月18日，原告严妙玲：早上好姚小姐，房款55万实收，先打定金5000，收到尽快安排时间过来办手续，签合同时会补足20000定给您，其余首付过户当天给您，这些都没问题吧？没问题我等下会转5000到您先生全某的账户上，如违约将赔回双倍违约金。……2015年10月18日，原告严妙玲：钱还没到我账，要晚点才能转，转了我会告诉您的。……2015年10月18日，原告严妙玲：姚小姐，5000已转到您先生全占英工商账户下，也给您发了短信过去，收到请回复。另查明，2015年10月18日，原告严妙玲将5000元转账到被告全占英的账户上。2015年10月27日，被告姚小娟来到珠海签订涉案房屋的买卖合同，当天原告严妙玲告知被告姚小娟是自己要购买涉案房屋，被告遂拒绝卖房。本院在庭审中查明：原告严妙玲并没有告知被告姚小娟客户不购买涉案房屋的情况；原告严妙玲在2015年10月27日前并没有告知被告姚小娟是自己要购买涉案房屋；5000元是原告严妙玲自己支付给被告姚小娟的。2015年10月30日，原告严妙玲以与本案相同的事实和理由，向珠海市斗门区人民法院提起诉讼，要求被告全占英、姚小娟双倍返还定金并承担诉讼费用，案号为（2015）珠斗法民三初字第933号。该案于2015年12月7日公开开庭进行审理，被告全占英、姚小娟到庭参加庭审，原告严妙玲委托代理人当庭申请撤诉，珠海市斗门区人民法院于2015年12月8日作出（2015）珠斗法民三初字第933-1号民事裁定，准予原告严妙玲撤回起诉。被告全占英工作地点为浙江省杭州市，被告姚小娟工作地点在安徽省黄山市。本院认为：原告严妙玲作为Q房网房产中介，为促成客户与被告全占英、姚小娟之间的二手房交易，与被告姚小娟多次通过微信进行沟通。通过原告严妙玲与被告姚小娟的微信记录显示，原告严妙玲在2015年10月13日带客户看房后，一直以“客户”名义与被告姚小娟就二手房买卖事宜进行协商，并以“客户”名义将5000元支付给被告全占英作为定金。事实上，根据原告严妙玲在庭审中的陈述，原告在2015年10月13日带客户看房后，客户已拒绝购买涉案房屋。但原告严妙玲故意向被告全占英、姚小娟隐瞒事实，通过微信继续以“客户”名义与被告姚小娟协商二手房买卖事宜，并以“客户”名义将5000元支付给被告全占英作为定金，直到2015年10月28日才告知被告姚小娟是原告自己要购买涉案房屋，微信中的“客户”实际并不存在。综合以上事实，被告全占英、姚小娟与原告严妙玲之间事实上已成立二手房买卖合同关系。本院认为，原告严妙玲在二手房买卖关系形成过程中存在欺诈行为，虚构合同当事人，使被告全占英、姚小娟误信为与真实的客户进行交易，违背了被告全占英、姚小娟的真实意思表示，本院对反诉原告（被告）全占英、姚小娟撤销与反诉被告（原告）严妙玲之间二手房买卖合同关系的请求，予以支持。对原告（反诉被告）严妙玲请求被告（反诉原告）全占英、姚小娟双倍返还定金的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告全占英、姚小娟应返还原告严妙玲定金5000元，而原告严妙玲作为过错一方，应当赔偿被告全占英、姚小娟受到的损失。本院对被告全占英、姚小娟受到的损失认定如下：1、2015年10月27日—30日被告姚小娟到珠海与原告严妙玲欲完成二手房交易的来回费用及误工损失，与原告严妙玲虚构合同当事人的欺诈行为存在直接因果关系，本院予以支持。损失包括2015年10月27日上海——珠海机票一张，金额580元；2015年10月30日珠海——杭州机票一张，金额460元；2015年10月30日萧山机场——杭州西站车票一张，金额20元；杭州西站——黄山屯溪车票一张，金额87元；2015年10月27日至29日工资及奖金909元；合计2056元；2、委托书公证费，与原告严妙玲虚构合同当事人的欺诈行为存在直接因果关系，本院予以支持，共计300元；3、被告全占英、姚小娟参加（2015）珠斗法民三初字第933号案件庭审（2015年12月7日）的来回费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，民事诉讼应遵循诚实信用原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，严妙玲对上述案件的起诉和撤诉行为均是对其诉讼权利的行使和处分。但应注意的是，原告严妙玲居住在珠海当地，被告全占英、姚小娟身在外地，原告严妙玲作为在交通条件方面占有绝对优势的一方当事人，在处理两者之间的诉讼纠纷时应尽一定的注意义务，尽可能避免相关诉讼程序造成另一方当事人的损失。本院认定原告严妙玲撤回（2015）珠斗法民三初字第933号的起诉属于未在合理范围内行使诉讼权利的过错行为，由此给被告全占英、姚小娟造成的损失应承担赔偿责任。损失包括：2015年12月6日杭州——珠海机票一张，金额444元；2015年12月日上海——珠海机票一张，金额730元；2015年12月7日珠海——杭州机票一张，金额450元；2015年12月7日珠海——杭州机票一张，金额450元；2015年12月6日屯溪——杭州车票一张，金额90元；2015年12月6日杭州西站——萧山机场车票一张，金额20元；2015年12月8日杭州西站——黄山屯溪车票一张，金额87元；2015年12月8日萧山机场——火车东车票2张，金额40元；航空意外伤害保险费专用发票2张，金额60元；合计2321元；4、被告姚小娟参加（2015）珠斗法民三初字第933号案件庭审（2015年12月7日）的误工损失，与原告严妙玲未在正当且合理的范围内行使诉讼权利存在直接因果关系，本院予以支持。损失包括：2015年12月6日至8日工资及奖金，共计625元。被告全占英参加（2015）珠斗法民三初字第933号案件庭审（2015年12月7日）的误工损失，因被告未提供可证明其实际遭受误工损失的证据，本院不予支持。5、被告姚小娟参加本案2016年3月23日庭审的来回、住宿费用，属于参加本案诉讼活动的正常支出，本院不予支持。6、关于被告全占英、姚小娟律师代理费和代理人的差旅费。我国没有实行强制律师代理制度，原告聘请代理人所产生的费用（包括代理费和代理人的差旅费），不是本案所必然引发的损失，本院不予采信。故本院对被告全占英、姚小娟委托代理人代理费及代理人的差旅费不予支持。本院认定原告（反诉被告）严妙玲应赔偿被告（反诉原告）全占英、姚小娟的损失合计为5302元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）严妙玲与被告（反诉原告）全占英、姚小娟之间的二手房买卖合同关系；二、被告（反诉原告）全占英、姚小娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）严妙玲返还定金5000元；三、原告（反诉被告）严妙玲于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）全占英、姚小娟损失5302元；四、驳回原告（反诉被告）严妙玲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）全占英、姚小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由原告（反诉被告）严妙玲负担12元，被告（反诉原告）全占英、姚小娟负担13元；本案反诉受理费25元，由原告（反诉被告）严妙玲负担8元，被告（反诉原告）全占英、姚小娟负担17元；案件保全费120元，由原告（反诉被告）严妙玲负担50元，被告（反诉原告）全占英、姚小娟负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员 亓 飞二〇一六年四月二十八日书 记 员 周丽敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：