（2016）冀0209民初1016号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-01
案件名称
张书博与河北港都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市曹妃甸区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张书博,河北港都房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省唐山市曹妃甸区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0209民初1016号原告张书博。委托代理人施万利，特别授权代理。委托代理人熊伟，一般授权代理。被告河北港都房地产开发有限公司，住所地唐山市南湖休闲美食广场1-301楼3号。法定代表人刘建利，该公司总经理。委托代理人薄志全，该公司工作人员，特别授权代理。委托代理人马旭光，该公司工作人员，特别授权代理。原告张书博与被告河北港都房地产开发有限公司（以下简称“港都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晶晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告张书博委托代理人施万利、熊伟，被告港都公司委托代理人薄志全、马旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张书博诉称，原被告双方于2013年4月17日签订《购房合同》（837-0672），原告购买位于河北省唐海县兴海名都B座一层008号的商铺，建筑面积89.12平方米。原告于2012年3月15日已按双方约定单价18485.91元／平方米预交房款747919元，于2013年1月29日收到交房确认书，同时按照被告要求交纳维修基金10694元，契税29916.76元，房产登记费550元，测绘费1908元，土地费100元。原告收到交房确认书后，依照合同约定时限，多次要求被告办理房屋产权证，被告均以各种理由推脱、拒绝办理。交房确认日期直至今日已经3年多，依然未办理。另外，被告利用合同搞价格欺诈，企图以合法形式掩盖非法目的。购房时单价为18487.99元／平方米，被告要求原告先支付747919元，被告返租五年，剩余房款由5年租金代替，并诱骗原告与其签订五年无偿使用的委托经营合同。此后签订的购房合同中单价只显示8392.27元／平方米，总价747919元，导致商铺严重贬值。被告在明知自己不能按时为原告办理房屋产权证书的情况下，收取了原告的维修基金、契税、房产登记费、测绘费、土地费等合计43168.76元，非法占用原告资金长达3年多。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条以及《合同法》第五十二条之规定，请求法院依法判令1、解除双方签订的购房合同并退房；2、被告返还原告交纳的购房款、维修基金、契税、房产登记费、测绘费、土地费等全部费用790987.76元，并以此为基数自2012年3月15日起至起诉之日即2016年3月22日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；3、因本案产生的路费、食宿费5000元由被告承担。被告港都公司辩称，1、我方在兴海名都项目具备办理产权证书条件之后，立即着手办理，不存在“以各种理由推脱、拒绝办理”的情况。2016年4月8日，我方已经将原告的《不动产权证书》办理完毕，故原告以没有拿到产权证书为由，解除合同不成立。2、我方与原告于2012年3月同步签署了《兴海名都商业广场预订房合同》及《兴海名都广场委托经营合同》。我方因原告同意无偿委托经营五年并一次性支付全部房款的原因，分别给予房款价格优惠50%及92折优惠，且因原告符合我公司“老带新”政策，又在优惠房价基础上减免了10000元。预订房合同对原告所购房屋优惠后的价格做了明确表述，委托经营合同约定原告将所购商品房交我方无偿使用5年，两个合同公开透明，没有虚假，既是双方真实意思表示，也是原告方自愿签署，所以不存在欺诈。3、商品房买卖过程中，出卖人代收公共维修金等专项费用，是房地产行业的通行惯例，也是办理权属转移登记的必要前提条件。原告既然已经同意委托我方代为办理权属转移登记，那么预交专项费用就是履行合同义务所必须，其主张的非法占用资金没有事实根据。综上，请求法院依法判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月15日，原告张书博的父亲张雁冰与被告港都公司签订《兴海名都商业广场预定房合同》。合同约定张雁冰购买位于河北省唐海县“兴海名都商业广场”项目一层B-008号，建筑面积89.12平方米。合同第二条约定：“该商品房优惠后建筑面积单价为8392.27元／平方米，总房款747919元，买方一次性付清全款”。张雁冰向被告港都公司交付房款747919元。同日，原告张书博的父亲张雁冰与河北赛维斯物业服务有限公司签订《兴海名都广场委托经营合同》。合同约定张雁冰全面委托河北赛维斯物业服务有限公司负责经营兴海名都商业广场所购买的一层B区008号商铺。委托期限自该商铺交付使用之日起计算共计五年。前五年商铺经营权张雁冰无偿交予河北赛维斯物业服务有限公司使用。2013年1月29日，原告张书博父亲张雁冰向被告港都公司交纳测绘费1908元、房产登记费550元、契税29916.76元、维修基金10694元、土地登记费100元，以上共计43168.76元。2013年4月17日，原告张书博与被告港都公司签订了《商品房买卖合同》（合同号837-0672）。合同约定由原告张书博购买被告港都公司开发的位于唐海县新城大街南侧（原集贸市场）的兴海名都B幢1单元1008号商品房（即原其父张雁冰预定房屋）。合同第五条计价方式与价款约定“按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米8392.27元人民币，总金额747919元人民币”。合同第十三条交接手续第三款约定“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、第二十二条约定的物业服务费用、供暖费、办理房产证、土地证的相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人”。合同第十九条产权登记第二款转移登记约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人同意委托河北港都房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，在办理房屋权属登记时，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。实际发生的期限依次顺延，出卖人不承担相关责任，如因出卖人的责任，自该商品房支付之日起60日内出卖人不能取得房地产权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。合同第二十二条约定：“出卖人依法选聘的物业管理企业为河北赛维斯物业服务有限公司”。2013年5月14日，原告张书博与被告港都公司签订了《交房确认书》，该确认书约定：经双方确认，从即日起被告港都公司将所属的兴海名都一层B-008号商铺（公寓）交给乙方。因委托经营管理公司统一店铺规划装修和招商，业主获悉兴海名都商业广场主体工程已验收，交房综合验收正在办理之中，为确定租金计算日期，业主同意在签署此确认书后视为房屋验收完毕，开发商将房屋所有权正式移交给业主。同日，原告张书博与河北赛维斯物业服务有限公司签订了《委托经营管理确认书》，原告张书博将兴海名都一层B-008号商铺交给河北赛维斯物业服务有限公司同意招商、装修并经营管理，委托期间的权利义务及委托期限，以双方签署的委托经营合同执行。2016年4月8日，被告港都公司为原告张书博办理了本案所涉兴海名都商业广场B幢01单元1008号商业房的《不动产权证书》（证书编号（2016）唐山市曹妃甸区不动产权第0000166号）。另查明，张雁冰对本案所涉商品房业主为原告张书博无异议。上述事实，由当事人陈述，《兴海名都商业广场预定房合同》，《兴海名都广场委托经营合同》，《商品房买卖合同》，《交房确认书》，《委托经营管理确认书》，《不动产权证书》，收据等予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理确认书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应全面按约定履行权利义务。合同明确约定原告张书博未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的的处理方式是“买受人不退房”，且被告港都公司已经为原告张书博实际办理了本案所涉商品房的不动产权证书，故而原告张书博以被告港都公司迟迟未能办理产权证书为由，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定解除合同并退房的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告张书博以被告港都公司在买卖中存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的等行为为由，主张解除合同并退房的问题，预订房合同、商品房买卖合同中对于商品房的单价、总价均予以明确约定，被告港都公司给予原告张书博房款优惠的理由合理，且原告张书博未提交证明充分证明被告港都公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的的行为，故对于原告张书博以此为由主张解除合同、退还房款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告张书博主张被告港都公司非法占用其交纳的维修基金、契税、房产登记费、测绘费、土地费等合计43168.76元的问题，因双方合同明确约定原告张书博委托被告港都公司代交专项维修资金、契税、第二十二条约定的物业服务费用、供暖费、办理房产证、土地证的相关费用，故被告港都公司收取原告张书博交纳的上述费用并不构成非法占用，故原告张书博以被告港都公司非法占用该43168.76元为由，主张被告港都公司给付利息的损失请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张书博的诉讼请求。本案案件受理费6830元，由原告张书博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并同时在七日内交纳上诉费。附：交纳履行款及上诉费账号：40×××28，收款单位：唐山市曹妃甸区人民法院，开户行：河北唐山曹妃甸农村商业银行股份有限公司，行号：402125100068。审判员 李晶晶二〇一六年四月二十二日书记员 孟 洁