（2015）闵民五（民）初字第2700号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-10-01
案件名称
顾学周与陈国华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾学周,陈国华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2700号原告顾学周。被告陈国华。原告顾学周与被告陈国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理。因被告陈国华下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告顾学周到庭参加了诉讼。被告陈国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告顾学周诉称，2010年12月25日，原、被告在案外人上海首居房地产经纪有限公司的介绍下，签订了房屋租赁合同，约定由被告租赁原告位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋，租期一年，月租金为人民币(币种下同)2,900元。2012年至2014年，被告又继续向原告租借该房屋，双方协定的租金分别是3,000元、3,200元及3,400元。被告从租房的2011年1月至2014年9月，基本上能按协定的每三个月支付一次租房款。2014年10月，被告电话告知原告，他已自己购房准备搬走。后在原告的催促下交付了10月份的一个月房租3,400元。2014年11月上旬，原告见被告没有要搬走的迹象，又向被告催讨该月的房租。此时被告告诉原告称保证在11月份一定搬走，11月份的房租从押金中扣除，不足的所欠部分退租时保证一并付清。原告在听信被告保证后未再继续催讨。2014年11月20日，原告打电话问被告何时搬走，被告转告原告该月底肯定搬走。同年11月23日，被告告诉原告搬家的日期已定为11月29日。11月27日，原告再次打电话给被告询问具体搬家时间，被告告知原告，搬家时间定在11月29日下午1时，同时原告在电话中通告被告，在11月28日原告与被告进行租房事项结账，被告表示同意。11月28日下午2时，原告至出租屋敲门不见反应，随即打电话给被告，被告称搬家公司周未忙，故已于昨天搬走。原告当即开门进屋查看情况，发现：(1)房屋一片狼籍；(2)茶几上放着3把钥匙、1张纸条(见证据二)及2张付费发票，即2014年第4季度有线电视的付费单及2014年10月的电费付费单；(3)煤气灶与脱排抽油机不能使用；(4)床头柜少了一只；(5)2014年10月至11月的天然气费未付、2014年9月至11月的水费未付、2014年11月电费未付(见证据三)。原告随即打电话给被告说了上述情况，被告听后的回答是：“(1)床头柜是搬运工拿出来的，我事先不知道，现在在我处，你自己来拿；(2)煤气灶与脱排机早就坏了；(3)你收了我这么多房租我不与你计较，这些水电煤气费你还想要，你也太小气了！”对此原告对被告进行了说理，但被告蛮不讲理，随即就挂了电话。之后，原告连续拨打电话被告一直拒绝接听。事后，原告多次打电话给被告催讨钱款和柜子，但被告不是拒接电话就是用讹诈与无赖的手段来应付原告的催讨。原告遂诉诸法院要求判令：(一)被告支付2014年11月的欠付房租费500元(二)；被告支付2014年9月至11月的水费162.20元、2014年10月至11月的天然气费129元、2014年11月的电费70.60元，三项合计361.80元；(三)被告支付2011年全年的有线电视收视费156元；(四)被告窃走的床头柜一只返还原告。诉讼中，原告表示鉴于被告已实际于2014年11月搬离，而部分抄表时间发生于12月，故自愿将上述第(二)项诉请中截至2014年11月的水电燃气费用合计调整为300元；同时表示放弃上述第(三)项诉请；并撤回上述第(四)项诉请，但表示保留向被告追索床头柜的诉权。被告陈国华未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，2010年12月25日，原告顾学周(作为出租方，签约甲方)与被告陈国华(作为承租方，签约乙方)在案外人某公司的居间介绍下，签订《租赁合同》1份，约定由乙方承租甲方提供的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋；租期自2010年12月27日起至2011年12月26日止；月租金为2,900元；租金支付方式为每3月支付一次，每次租金提前7日支付；租赁保证金2,900元，乙方于签订该合同时交付甲方；该保证金在甲、乙双方租赁期满时，乙方迁空交还租赁房屋并结清租金、水、电、煤等费用后，甲方将保证金无息退还乙方；租赁期满，如乙方需要续租，则必须在租赁期满前一个月书面向甲方提出，经甲方同意后，甲、乙双方重新签订租赁合同。上述合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告则向原告支付了租赁保证金2,900元及至合同期满之日止的租金。2011年12月27日至2014年间，被告又继续向原告租赁上述房屋，但双方未能签订书面租赁合同。双方口头商定每年的月租金分别是2012年度3,000元、2013年度3,200元及2014年度3,400元。2014年10月，被告电话告知原告，其已自行购房准备搬走，后在原告的催促下支付了10月份的一个月房租3,400元。2014年11月上旬，原告见被告没有要搬走的迹象，又向被告催讨该月的房租。此时被告告诉原告称保证在11月份一定搬走，11月份的房租从押金中扣除，不足的所欠部分退租时保证一并付清。11月27日，原告再次打电话给被告询问具体搬家时间，被告告知原告，搬家时间定在11月29日下午1时，同时原告在电话中通告被告，在11月28日原告与被告进行租房事项结账，被告表示同意。11月28日下午2时，原告至涉案房屋敲门不见反应，随即打电话给被告，被告称搬家公司周末忙，故已于昨天搬走。原告当即开门进屋查看情况，发现被告在房屋内留有字条一张，载明：“顾先生：我已搬走了，东西一样不少，也没有什么损坏。至于我欠你的钱，你打电话给我，我汇给你，钥匙放在上面。电费单已付，有线费已付。”署名陈先生，日期注明为2014年11月29日。原告遂与被告电话沟通房屋内物品缺损及欠费事宜，但双方协商未果。原告即以上述诉称及事实理由提起本案诉讼。另查明，原告已支付的涉案房屋2014年9月至11月的水费为162.20元、10月至11月的天然气费为129元、11月的电费为70.60元，合计361.80元。以上事实，由原告提供的双方签订的《租赁合同》、水电燃气费用账单及付款凭证、上海房地产权证、被告出具的字条以及原告的当庭陈述等为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方当事人均应严格遵守。被告在履行完上述《租赁合同》后，继续使用涉案房屋，但双方未能重新签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据上述合同约定，原告向被告支付的租房押金在租赁合同到期后双方结清杂费费用后应予退还。2014年度，原、被告双方协商确定并实际履行的月租金标准为3,400元，被告的租金仅付至2014年10月26日。对于继续使用涉案房屋的行为，被告表示用押金先行冲抵租金，不足部分退租时一并付清，且其于同年11月27日搬离时留于涉案房屋内的字条亦自认尚拖欠原告钱款，故对于被告拖欠的租金，原告直接在3,400元中扣除押金2,900元后向被告主张500元之诉请，符合双方约定，本院予以支持。对于截至2014年11月的水电燃气费用，原告在考虑到抄表时间的问题后，主动将金额调整为300元，系原告自行处分自身的权利，亦属公平，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈国华于本判决生效之日起十日内支付原告顾学周拖欠的租金500元；二、被告陈国华于本判决生效之日起十日内支付原告顾学周拖欠的水电燃气费用300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈国华负担(于本判决生效之日起十日内向原告顾学周直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 袁白薇人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一六年四月二十八日书 记 员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”