（2016）内0105民再2号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-10-30
案件名称
呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司与内蒙古均豪物业服务有限责任公司合同纠纷再审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司,内蒙古均豪物业服务有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0105民再2号原审原告呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司，组织机构代码证号：77220668-2。法定代表人王化，董事长。委托代理人陈海汕，内蒙古振昊律师事务所律师。原审被告内蒙古均豪物业服务有限责任公司，组织机构代码证号：66095614-7。法定代表人马建平，总经理。委托代理人高钢军，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托代理人ＸＸ飞，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司（以下简称地天泰公司）与内蒙古均豪物业服务有限责任公司（以下简称均豪公司）合同纠纷一案，本院于2014年3月4日作出（2013）赛商初字第135号民事判决，已经发生法律效力。经审判委员会讨论决定，于2016年1月19日作出（2016）内0105民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告的委托代理人，原审被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2014年3月4日，原审原告诉称，被告于2012年5月30日前于呼市中银城市广场进行物业服务。2012年5月30日业主与其解除合同，此后由原告接收继续开展物业服务。被告此前已收取了业主当年的全部物业费，原告接手后理应将5月30日之后的物业费移交原告。由于工作需要，原告还替被告交付了应由其交付的电费及垃圾费。2012年11月29日，双方就此进行了核定，并写下对帐清单予以确认。请求依法判令被告支付各项费用531339.44元。审理中增加诉讼请求，并要求被告支付拖欠的供暖费1572.91元，并按每日7.86元从2012年11月15日开始支付滞纳金至供暖费付清日止。原审被告均豪公司辩称，原被告之间不存在法律上的债权债务关系。收取物业费是业主缴纳的，对被告而言，也不是不当得利。原告与内蒙古中银房地产集团股份有限公司（案外人，以下简称中银公司）签订了前期物业合同，没有第三方主体，所以原、被告没有法律上的关系，原告也不是合同主体。原告的诉讼请求应予驳回。原审查明，2009年6月3日，中银公司与被告签订了《中银城市广场前期物业委托服务合同》，合同约定由被告为中银城市广场项目提供前期物业管理服务，并就物业管理区域、服务内容等作了约定。2012年6月29日中银公司与被告签订《协议书》，双方就上述相关合同解除及项目交接事宜达成协议，协议中未提及原告。原告提交了与中银公司签订的《中银城市广场前期物业服务合同示范本补充协议》载明，从2012年5月份开始，原告已实际对中银公司开发的中银城市广场进行管理，并就管理范围及收费标准等作了约定，该协议未标明签订日期。2012年11月29日，在原告参与下，被告出具了《与中银物业对帐清算一览表》，被告确认在履行前期与中银公司物业服务合同时，尚欠物业费余额、代垫电费、代垫垃圾费等共计531339.44元。原审认为，原告提交证据能证明与中银公司存在物业服务合同，原告如依约提供了物业服务，即有权依合同约定收取相关费用。但本案中，原告如依合同之债要求被告支付物业费预收余额、代垫电费、代垫垃圾费等，因原、被告物业交接时，未对遗留款项进行约定，且双方提交的《与中银物业对帐清算一览表》也只是对被告解除与中银公司物业服务合同时欠款的确认，未作其它约定，故不能认定原、被告双方存在合同之债。庭审中，原告又称可依不当得利之债主张权利，因被告多得利益中，物业费并非被告缴纳，原告也无证据证明电费、垃圾费由其代缴，且双方又无权利、义务的承继关系，故原告依不当得利主张该请求，亦证据不足。对原告在诉讼中增加的诉讼请求，因在法院指定的合理期限内未缴纳诉讼费用，故本案不作审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9113元（原告已预交），由原告负担。本院再审过程中，再审原告称，原审被告于2012年5月30日退出中银物业服务，再审原告于2012年5月30日接续了中银物业服务，这是双方无争议的事实。再审被告退出服务就应当将预收的物业费退还给相关的业主，把应交的电费、垃圾费交齐。但是再审被告既没有退款，也没有补交欠费。再审原告提供了后续的物业服务，承担了补交欠费的义务，在审原告就是这些费用的合法债权人。再审原告有权收取这些物业费和索要垫付款。因为，相关物业的业主，已经向再审被告预交了物业费，相关的业主即不向再审原告交纳物业费，也不向被告索要预付的物业费到期债权。这就使得再审原告合法的到期债权不能实现。从法律上产生了，再审原告有权依照合同法第73条的规定，直接向再审被告主张该债权的事实依据和理由。另外一方面，再审被告所欠的上述债务，经前期物业服务合同甲方中银房地产集团公司债权人的通知，再审被告于2012年11月29曰跟再审原告进行了对账清算，再审被告确认欠中银新物业各项款合计531339．44元，对账的双方主体是本案的双方当事人。因此，经债权人通知，债务人确认，再审原告取得债权凭证之后，再审原告就取得了这531339．44元债权人的法律地位和资格，再审原告取得《与中银物业对账一览表》的过程符合合同法第80条规定，债权转让应当通知债务人的要求。因此，无论从那个方面讲，再审原告都可以依法主张做这项债权，这是本案事实方面的依据。另外从法律规定上讲，《中华人民共和国物业管理条例》第39条第二款明确规定，”物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的、物业企业之间应当做好交接工作”。就本案而言，再审被告退出物业时，建设单位已经确定了新的物业企业，再审原告也进入和接收了该物业，因此，依照物业管理条例的规定再审被告也有义务向再审原告履行物业交接义务。特别是《合同法》第73条明确规定，”因债务人怠于行使到期债权对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院以自己的名义行使债务人的债权”，中银广场业主预交了物业费，再审被告退出时，没有退还，业主作为债权人却不主张这项到期债权，再审原告作为业主的债权人，向次债务人提起本案诉讼有法律依据。况且再审原告主张的债权，已经得到了双方当事人的对账确认，因此再审原告提起本案诉讼是有确实充分的事实根据和法律依据的，原审判决驳回再审原告的诉讼请求是适用法律错误。再审被告退出物业服务，应当移交全部的资料、财务和实物，但是，再审被告只移交了设备、设施技术资料、图纸、财务凭证，业主资料和档案，以及办公物品。再审被告没有移交预收的物业费，补交应交的欠费，再审原告作为新的物业服务企业接续物业服务，完全能够以债权人的资格，就前期物业服务企业因物业服务所产生的债务主张债权。原审被告答辩称，再审原被告之间不存在法律上的债权债务关系，其也不享有代位权。再审被告是与中银物业有债权债务关系，与再审原告无关。本案属于合同纠纷，均豪公司关于交接的义务与本案没有任何关系。关于原审原告所述的与中银物业对账、清算这只是对被告解除与中银公司物业服务合同这一欠款额的确认，并且确认的内容是再审被告欠中银公司相关费用，不能认定是再审被告与再审原告存在合同之债，另外在本案一审判决生效之后再审被告已陆续将拖欠的中银公司的物业费逐步予以退还。再审原告对中银公司是否享有债权、享有多少债权没有得到证实。故原审原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求对原判决予以维持。本院再审查明，2009年6月3日，中银公司与再审被告签订了《中银城市广场前期物业委托服务合同》，合同约定由再审被告为中银城市广场项目提供前期物业管理服务，并就物业管理区域、服务内容等作了约定。2012年6月29日中银公司与再审被告签订《协议书》，双方就上述相关合同解除及项目交接事宜达成协议。再审原告提交了与中银公司签订的《中银城市广场前期物业服务合同示范本补充协议》载明，从2012年5月份开始，再审原告已实际对中银公司开发的中银城市广场进行物业管理，并就管理范围及收费标准等作了约定，该协议未标明签订日期。再审原告提交了2012年11月29日《与中银物业对帐清算一览表》，该表载明均豪公司欠款物业费预收余额432324.41元。电费115055.03元，垃圾费5000元，地天泰公司欠均豪公司燃气证费21040元，均豪公司合计欠款531339.44元。同时该表上有呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司中银城市广场项目部和内蒙古均豪物业服务有限责任公司的公章及负责人的签名，同时提供了呼和浩特供电局出具的缴纳电费的流水单及呼和浩特市赛罕区环境卫生管理局出具的收据。庭审中再审原被告进行了举证质证。本院再审认为，均豪公司服务期间向业主预收了物业费，在服务未到期之前，解除了物业服务合同终止了物业服务。同时地天泰公司签订了服务合同开始了服务，双方交接了各项事务。《与中银物业对帐清算一览表》上载明了均豪公司欠款数额并有双方公章及负责人签名，该行为表明对预收物业费及其他费的确认与交接，再审原告有权利向再审被告主张再审被告给付该款项。对再审原告的诉讼请求有证据证明故予以支持，再审被告未提供确实充分的证据证明其抗辩意见故对该意见不予采纳。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内内蒙古均豪物业服务有限责任公司给付呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司531339.44元。二、驳回呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间，给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9113元（原告已预交），由再审被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 钟黎明审 判 员 李俊霞人民陪审员 金 鹏二〇一六年四月二十八日书 记 员 徐 玲 微信公众号“”