（2015）鄂嘉鱼民初字第01177号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-05
案件名称
刘善松、刘珍安、曾凡华、李建明、赵忠勤与嘉鱼蓝光科技发展有限公司房地产开发经营合同纠纷一案一审民事判决书
法院
嘉鱼县人民法院
所属地区
嘉鱼县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十六条，第十七条；《中华人民共和国民法通则》：第三十条，第三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂嘉鱼民初字第01177号原告刘善松，男，1964年10月11日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。原告刘珍安，女，1951年1月7日生，汉族，北京市人。原告曾凡华，男，1963年3月29日生，汉族，湖北省嘉鱼县人原告李建明，男，1966年5月7日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。原告赵忠勤，男，1970年6月10日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。原告刘珍安、曾凡华、李建明、赵忠勤委托代理人刘善松，系本案第一原告。代理权限：特别授权。被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇小堤新路**号。法定代表人张春明，系该公司董事长。委托代理人冯兴发，嘉鱼县法律援助中心律师。代理权限：一般授权。原告刘善松、刘珍安、曾凡华、李建明、赵忠勤诉被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司（以下简称蓝光公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法由审判员吕凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘善松及原告刘珍安、曾凡华、李建明、赵忠勤的委托代理人刘善松、被告委托代理人冯兴发均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘善松、刘珍安、曾凡华、李建明、赵忠勤诉称，为了响应嘉鱼县人民政府建设国家级文明、卫生、园林城市的号召，2010年，原告刘善松、刘珍安与案外人何中南、梁仁俊四人合伙开发嘉鱼县旧城区鱼岳镇岳公路原外贸局旧宿舍楼，现“金南嘉·富苑”城市棚户区改造项目，项目名称来由是因原告刘善松小名叫“金南”与“南嘉”地理位置所取。当时由于原告及其合伙人没有取得房地产开发资质，合伙人内部经协商决定与被告合作开发此项目。经协商，被告前法定代表人游大地同意与原告刘善松、刘珍安及其合伙人合作开发该项目，且不收取受任何费用，但条件是该项目基建工程给被告做，项目开发责、权利归原告及其合伙人，项目基建工程责、权、利归被告。原告拿到被告的营业执照、资质证书以及授权委托书等资料并开展工作后，原告多次递交合作协议书文稿，催促被告与原告及其合伙人签订合作协议，但被告始终予以推诿，待原告将项目前期征地、拆迁及项目许可证、用地许可证、施工许可证、国有土地使用权证等开工手续办理完成后，原告刘善松的合伙人何中南、梁仁俊因故中途退出合伙，后又有新的合伙人即原告赵忠勤、李建明、曾凡华入伙，开发事项由原告刘善松负责组织实施。当工程需要招标建筑公司施工时，原告与被告前法定代表人游大地的基建工程合作人童焱均签订了施工协议，兑现了“金南嘉·富苑”项目基建工程交给被告承建的承诺。2015年2月，在工程尚未完工时，被告前法定代表人游大地与其合伙人童焱均（此二人挂靠在国亚建筑集团有限公司）虚构该项目在2014年9月2日竣工的事实，以拖欠工程款为由将被告蓝光公司起诉到咸宁市中级人民法院，被告前法定代表人游大地集原、被告于一身，利用执掌合作公司印章之权利，伙同合伙人童焱均强行索要“金南嘉·富苑”全额工程款1629万元，并申请查封、低价评估、拍卖原告投资建设的“金南嘉·富苑”项目第一层至第三层的商业资产，给原告造成巨大的经济障碍，致使原告无法利用项目资产融资以解决工程欠款、国家税收、材料款、人工费、机械费及借款等问题；同时给社会造成诸多不安定隐患。五原告作为该项目的实际全额投资开发人，自2010年年底至2015年12月，原告共计为该改造项目开发建设投资1500余万元。原告多次要求被告订立书面合作协议，以确定财产归属权，行使实际出资人的权利，但是因被告一直拒不签订合作协议，导致原告无法融资，造成原告巨大的经济损失。原、被告之间构成口头约定的事实合作关系，项目资产应归属实际投资人即原告所有，被告无权做主处置原告的资产。为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告在“金南嘉·富苑”项目中的合作挂靠关系；2、“金南嘉·富苑”项目的房地产所有权归属于原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其诉称的事实成立并支持其主张，向本院提交了如下证据：1、五原告居民身份证和被告营业执照、组织机构代码，用以证明原、被告的身份情况及诉讼主体资格；2、原告合伙人签订的《外贸大厦开发合同简章》一份，用以证明此项目由刘善松、梁仁俊、何中南、刘珍安合作开发，被告没有出资参与；3、《法定代表人委托书》一份，用以证明“金南嘉·富苑”项目实际投资人是原告，而不是被告，形式上是授权委托，实际内容是挂靠；4、《原外贸局四合院改造合同》一份，用以证明合同乙方签名为刘善松，证明原告刘善松及其合伙人取得“金南家.富苑”项目开发权等事实；5、《施工承包合同》一份，用以证明原告取得“金南家.富苑”项目开发权后，将该项目工程发包给国亚建设集团有限公司承建；6、（2015）鄂嘉鱼民初字第00296号、（2015）鄂嘉鱼民初字第00095号民事判决书各一份，用以证明原、被告之间系挂靠关系；7、21户拆迁户的《联建合同》各一份，用以证明该项目的实际开发人是原告方；8、筹资收款收据一组，用以证明五原告是“金南嘉·富苑”项目的实际投资人及产权人；9、开发保证金缴纳凭证，证明目的同证据8；10、用电报装费缴款凭证，证明目的同证据8；11、工程款、逾期付款资金占用费付款凭证一组，证明目的同证据8；12、项目实施过程中的各项费用支付凭证一组，证明目的同证据8；13、收支结报单一组，证明目的同证据8。被告蓝光公司辩称，1、“金南嘉·富苑”项目的基本情况如下：该项目共建有三层商业用房和56套商品住宅，商品住宅中需还建的住房为22套，通过我公司登记已售在册备案的住宅20套，全部开发所需资金约800万元（包括土地出让金、配套费等除建筑费用以外的费用），都在已售20套住宅商品房所出售资金中全额支出，故原告在这块土地上开发基本没有垫资。另因原告刘善松拖欠国亚建设集团有限公司工程款，导致该项目的第一至第三层共三层商业用房被咸宁市中级人民法院查封，未售14套住房中有9套因原告刘善松欠个人债务被嘉鱼县人民法院查封，查封的房产中含还建户3套、已售房1套。据被告了解，原告刘善松因在十堰市做工程所欠债务巨大，个人形成的民间借贷本息合计约在1000多万元；2、原告所诉没有事实依据。原、被告之间的口头合作关系不成立，因为原告刘善松是挂靠在被告公司进行开发，只要原告刘善松承诺所有开发的债务由刘善松夫妻二人共同承担并付清，被告随时可以将该项目开发的所有资产过户给原告。原告无法融资也与被告无关。被告拖欠国亚建设集团有限公司工程款及违约金纠纷一案，已经咸宁市中级人民法院调解生效并进入执行程序，原告所称虚构和强行索要工程款不属实；3、原、被告之间挂靠开发关系存在的隐患：目前“金南嘉·富苑”项目工程尚未验收，购房人和还建户不能入住，急需资金380万元，用以解决该项目大楼的水、电、消防设施和支付相关税费，如不能解决验收所具备的条件，该项目势必形成烂尾楼，将不利于社会稳定和被告的安宁；4、被告请求法院审查剥离原告刘善松的个人债务，将剩下的未售的14套房屋中已查封的9套解封，由被告派专班直接将此售房款用于“金南嘉·富苑”工程项目验收所需费用，让购房户和还建户能顺利入住，还百姓安居乐业，维护社会稳定。被告蓝光公司为支持其辩称的事实成立并支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、中标文件一份，证明“金南嘉·富苑”开发项目的承建单位国亚建设集团有限公司是通过招标的合法手续取得，而非原告所诉由被告前法定代表人及其合伙人承建；2、规划和施工许可证各一份，用以证明原告挂靠被告公司，按照物权法的规定，该项目物权的法定权属属于被告，约定的权属属于原告，但前提是开发项目的债务由原告承担；3、刘善松的承诺书一份，用以证明被告在原告存在困难的情况下，被告前法定代表人游大地仍借款给原告刘善松，进而证明原告诉称被告不支持其融资不属实；4、协议书、民事调解书、关于蓝光公司评估报告异议的回函各一份，用以证明原告所诉强索工程款、低价评估和拍卖的事实不成立；5、原告刘善松个人借款及股东投资明细、“金南嘉·富苑”项目的房屋楼盘表各一份，用以证明原告在债务没有清算的情况下，擅自分配房屋的事实；6、缴税通知书和附表一套，用以证明原告挂靠在被告名下的税费共计2557801.26元，并在这些刚性债务还没有结清的情况下擅自将房屋分配的事实。本院在庭审过程中对原、被告所举证据进行了质证。原告所举证据1、3、4、5、6、7、9、10、12、13，被告均无异议，本院依法予以确认。原告所举证据2，被告对其真实性和关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据只能证明以上四人享有投资的权利，同时需要承担开发过程中形成债务的义务，由于原告及其合伙人挂靠在被告名下，其合伙开发的“金南嘉·富苑”项目法定的债务人是被告，约定的债务人是原告刘善松等合伙人，现在债务人找到被告，该债务应当由原告刘善松等合伙人承担。本院认为，被告对该证据的真实性、关联性无异议，且该证据形式上具有合法性，故本院对该证据予以采信。原告所举证据8，被告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据只能证明原告刘善松收了他人的钱，但该钱的去向被告不清楚。本院认为，该证据与本案有关，能够证明“金南嘉·富苑”项目开发资金投资的相关情况，本院依法予以采信。原告所举证据11，被告对其证明目的无异议，但对该证据的内容不予质证，因被告不清楚该情况。经审查，该证据符合证据形式上的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。被告所举证据1、2、6，原告对其真实性无异议；被告所举证据3，原告对其关联性有异议。经审查，被告所举证据1、2、3、6，均来源合法、内容真实，且与本案有关，本院依法予以采信。原告对被告所举证据4有异议，称该民事调解协议书签订程序不合法，且原告所投资的“金南嘉·富苑”项目并未欠国亚建设集团有限公司工程款，所以被告私自处分原告挂靠在被告名下的资产不合法。本院认为，原告认为民事调解协议书程序不合法，但其并未举证证明，对其质证意见本院不予采纳，对于被告所举证据4，本院依法予以采信。被告所举证据5，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为在没有清算的情况下，被告不能证明原告已将房屋分配给他人，因为还没有生效。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。根据以上依法确认、采信的证据及庭审中当事人的陈述，认定本案事实如下：2010年，原告刘善松与案外人何中南、梁仁俊三人计划合伙筹资开发嘉鱼县旧城区鱼岳镇岳公路原外贸局旧宿舍楼，现“金南嘉·富苑”城市棚户区改造项目。2011年4月16日，原告刘善松与案外人何中南、梁仁俊及原告刘珍安四方签订了一份《外贸大厦开发合同简章》，约定投资总额为2207.72万元，梁仁俊与何中南各投资702.66万元，各占26.6%份额；原告刘善松投资802.66万元，占36.67%份额；刘珍安以劳务出资，占10%份额。由于原告刘善松及其合伙人没有取得房地产开发资质，后原告及其合伙人与被告蓝光公司经协商，决定由原告刘善松及其合伙人将“金南嘉·富苑”项目挂靠在具有房地产开发资质的被告蓝光公司名下进行开发。2011年10月18日，被告前法定代表人游大地给原告刘善松签发了一份委托书，委托书载明：“本委托书声明：本人游大地系嘉鱼县蓝光科技发展有限公司法定代表人，现代表公司授权：刘善松为我公司外贸旧四合院改造项目代理人。代理人身份证号码：422322196410114054。职务：经理。代理事项：嘉鱼县岳公路外贸旧四合院拆迁还建开发项目。代理权限：签订项目内部合同、建筑施工、项目与部门之间的规费缴纳及房屋销售。代理时间：至该项目完工。特此证明。委托单位：嘉鱼县蓝光科技发展有限公司（加盖公章），法定代表人：游大地。”原告刘善松拿到被告的营业执照、房地产开发许可证、资质证书、授权委托书后，原告刘善松等合伙人将该项目的前期征地、拆迁工作完成后，先后以被告的名义办理了金南嘉·富苑项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，原告刘善松并以被告名义交纳了土地出让金及相关税费。在开发过程中，原告刘善松的原合伙人何中南、梁仁俊等人因故先后退出合伙组织，后原告赵忠勤、李建明、曾凡华先后加入合伙组织。该合伙开发项目由原告刘善松等合伙人组织实施，从2010年12月至2015年12月，原告总共为金南嘉·富苑开发项目支付土地征收、拆迁补偿、县商务局保证金、规划配套费、建筑税、土地平整、配套设施购置、水、电、消防设施等附属工程等工程费用总计约1500万余元。从该项目筹建到现在，原告多次要求被告签订合作挂靠协议，确定开发项目财产归属，行使实际出资人的权利，但被告一直予以推诿。2014月4月25日，国亚建设集团有限公司通过公开竞标取得“金南嘉·富苑”工程项目的建筑承包权，并与原告挂靠的被告蓝光公司签订了一份《金南嘉·富苑项目基建工程施工承包合同》，约定工程合同价款为14244940元，工期为360天即2014年1月1日至2014年12月30日。随后国亚建设集团有限公司开始进入金南嘉·富苑”项目工地施工，该工程于2015年2月竣工。因该项目工程款并未结清，国亚建设集团有限公司将被告蓝光公司起诉到咸宁市中级人民法院，请求被告偿还拖欠的工程款。在审理过程中，国亚建设集团有限公司向咸宁市中级人民法院提出财产保全申请，该院作出裁定，依法查封以被告名义登记的“金南嘉·富苑”项目第一层至第三层的门面等商业资产。2015年3月31日，经咸宁市中级人民法院主持调解，双方达成如下调解协议：“一、由被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司支付原告国亚建设集团有限公司“金南嘉·富苑”工程款16025626.20元和保证金27万元，合计16295626.20元；二、由被告嘉鱼县蓝光科技发展有限公司赔偿国亚建设集团有限公司经济损失（包括逾期付款利息和税费）4632373.80元；三、上述一、二项付款项合计20928000元，由被告嘉鱼县蓝光科技发展有限公司于签收本调解书后30日内履行完毕，双方了结本案纠纷；四、本案案件受理费146440元，减半收取73220元，由被告蓝光科技发展有限公司负担。”咸宁市中级人民法院依据上述调解协议于2015年3月31日作出（2015）鄂咸宁中民初字第12号民事调解书。该调解书发生法律效力后，由于被告没有履行调解书确定的义务，国亚建筑集团有限公司向咸宁市市中级人民法院申请强制执行，要求依法拍卖原告实际出资建设的金南嘉·富苑项目第一至三层的商业门面资产，原告于2015年12月8日向咸宁市中级人民法院提出执行异议申请书，并于同日向本院提起民事诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，个人合伙是指两个以上的公民按照协议，共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的民事主体。合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营期间的财产归合伙人共有。本案中原告刘善松、刘珍安及后加入合伙组织的赵忠勤、曾凡华、李建明，为开发金南嘉·富苑房地产开发项目，签订了《外贸大厦开发合作简章》，并且共同出资，共同经营，共负盈亏，共担风险，挂靠在被告嘉鱼县蓝光科技发展有限公司经营开发该项目，五原告之间构成合伙关系。因五原告没有房地产开发经营资质，被告授权原告刘善松为金南嘉·富苑房地产开发项目的代理人，授权其“签订项目内部合同、建筑施工项目、与各部门之间规费缴纳处置及房屋销售。”原告刘善松等合伙人以被告名义竞拍取得了金南嘉·富苑的国有土地使用权，并以被告的名义办理了金南嘉·富苑项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证、原告与被告之间形成了事实上的挂靠合作关系。原告是金南嘉·富苑项目的实际出资人。故原告要求确认原告与被告在金南嘉·富苑房地产开发项目中系合作挂靠关系的诉讼请求，本院依法予以支持。本案中争议的金南嘉·富苑项目的房产所有权属不动产物权，应当按照《中华人民共和国物权法》的规定确定其权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，原告刘善松等合伙人以被告的名义取得金南嘉·富苑项目的国有土地使用权后，开发该房地产项目，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等审批手续均以被告名义办理，开发房屋的所有权也登记在被告名下。被告是该不动产权证书的权利人、原告刘善松等合伙人不是在不动产登记机关的登记的权利人，原告以挂靠被告和系该项目实际开发人为由，主张对金南嘉·富苑房地产开发项目的所有权没有法律依据。另外，我国有关法律、法规规定，禁止采用个人借用建筑企业资质挂靠等手段开发房地产。如果原告刘善松等合伙人以其系实际开发出资人为由主张登记在被告名义下的房地产所有权归原告所有，将使法律禁止行为通过民事诉讼合法化。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理建设施工合同案件适用法律问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘善松、刘珍安、曾凡华、李建明、赵忠勤与被告嘉鱼县蓝光科技发展有限公司在开发金南嘉·富苑房地产项目中系合作挂靠关系；二、驳回原告要求确认金南嘉·富苑房地产项目的房地产产权归原告所有的诉讼请求。案件受理费500元由原告刘善松负担300元，由被告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 吕凯二〇一六年四月二十八日书记员 杜娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十条????个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。第三十二条????合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于审理建设施工合同案件适用法律问题的解释》第四条承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”