（2016）闽02民终251号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-14
案件名称
厦门市公房管理中心与方红升、厦门福美莱物业管理有限公司等物权保护纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方红升,厦门福美莱物业管理有限公司,厦门市文屏山庄业主委员会,厦门市公房管理中心,厦门瑞立泰投资管理有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终251号上诉人（原审被告）方红升，男，1969年9月18日出生，汉族。委托代理人陈银达、陈安定，福建绎富律师事务所律师。上诉人（原审被告）厦门福美莱物业管理有限公司。法定代表人汪堃，主任。委托代理人任国民、钟今嫔，福建德和联盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）厦门市文屏山庄业主委员会，组织机构代码B3690385-0。诉讼代表人梁妙煌，主任。委托代理人雷鸣，福建德和联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门市公房管理中心。法定代表人杨晓晖，主任。委托代理人陈曾盛、谢坤培，福建均融律师事务所律师。原审被告厦门瑞立泰投资管理有限公司。法定代表人林鸿毅。上诉人方红升、上诉人厦门福美莱公司物业管理有限公司（下称福美莱公司）、上诉人厦门市文屏山庄业主委员会（下称文屏业委会）因与被上诉人厦门市公房管理中心（下称公房中心）、原审被告厦门瑞立泰投资管理有限公司（下称瑞立泰公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第12735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。公房中心向原审法院起诉，请求判令：1、方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司立即将址在厦门市思明区文屏路171号4A室房屋归还给公房中心管理；2、方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司立即支付公房中心自2012年9月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（以评估结果为准）；3、方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司承担本案的全部诉讼费用（包括评估费）。原审判决查明，位于厦门市原开元区（现思明区）文屏路171号4A室房屋登记在厦门市危房改造领导小组办公室名下，建筑面积为217.22平方米，土地房屋用途为办公。2002年10月14日，上述房屋移交给厦国土局作为直管公房统一管理。2006年，公房中心成立，隶属于厦国土局，上述房屋由公房中心负责管理。2014年4月11日，公房中心书面通知福美莱公司、文屏业委会，要求福美莱公司、文屏业委会配合公房中心清查并收回被侵占的房产。2014年4月15日，厦国土局针对文屏山庄一期一、二组团公建配套用房存在漏管现象等事宜向公房中心发出一份《关于做好文屏山庄公建配套用房管理的通知》，要求公房中心责令文屏业委会、物业管理公司清退其所侵占经营的房屋，并追缴其不当得利部分。2014年9月9日，公房中心向原审法院提起本案诉讼。2015年2月3日下午，原审法院原经办人员前往讼争房屋送达有关材料时，方红升本人在讼争房屋现场，得知系法院工作人员后离开；其家人也拒收原审法院送达材料，经办人即将材料留置送达方红升住所，并告知其法律后果。审理中，经公房中心申请，原审法院委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对厦门市思明区文屏路171号4A室办公房地产市场租赁价格进行评估。2015年5月15日，该评估机构作出厦乾元房估字（2015）第15951号《房地产估价报告》，估价结果，上述房屋办公于2014年9月10日的租赁价格为9456元／月。为此，公房中心支付鉴定费用8000元。又查明，2013年1月30日，文屏业委会作为委托方（甲方）与作为受委托方（乙方）的福美莱公司签订一份《物业管理委托合同》，约定甲方将文屏山庄（位于厦门市思明区文屏路59号-199号多层住宅区）委托乙方实行物业管理，委托管理期限五年（自2013年2月1日至2018年1月30日止）。2013年11月7日，福美莱公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的瑞立泰公司法定代表人林鸿毅签订一份《租赁合同》，约定甲方将其自有的位于厦门市思明区文屏路171号四楼402室房屋给乙方作为办公使用，租赁期限自2013年11月7日至2015年11月6日止）。建筑面积50平方米，月租金1500元。2013年12月16日，瑞立泰公司成立，其工商登记的地址为厦门市思明区文屏路171号四楼402室。审理中。瑞立泰公司确认其自2014年1月起向案外人承租使用位于厦门市思明区文屏路171号2A室房屋进门靠右手边的两个房间，上述《租赁合同》系其为办理公司登记临时签订的租赁合同，其与福美莱公司并未实际使用、占用讼争房产，且位于厦门市思明区文屏路171号4A室房屋与厦门市思明区文屏路171号四楼402室房屋不是同一产权。2014年9月10日，公房中心向原审法院提起诉讼，要求瑞立泰公司归还厦门市思明区文屏路171号2A室房屋，并支付房屋占有使用费；2015年1月9日，原审法院作出（2014）思民初字第12734号判决书，判决瑞立泰公司将位于厦门市思明区文屏路171号2A室房屋进门靠右手边的两个房间（面积约30平方米）归还公房中心管理，并应支付房屋占有使用费（按1292元／月的标准计算）。前述（2014）思民初字第12734号判决书已经厦门市中级人民法院以（2015）厦民终字第1458号判决书作出判决，现已生效。原审审理中，公房中心表示其自2006年管业后至今未向任何人收取讼争房屋的任何费用，并认为讼争房屋现确认由方红升居住使用，方红升是讼争房屋实际使用人；瑞立泰公司系文屏业委会授权福美莱公司将讼争房屋出租作为瑞立泰公司办理公司登记临时使用，故方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司应承担归还讼争房屋的责任，并应支付自2012年9月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费。方红升、瑞立泰公司均认为其没有使用讼争房屋，福美莱公司称其系小区授权管理讼争房屋，与瑞立泰公司无关；文屏业委会称其委托福美莱公司管理讼争小区，但其对讼争房屋的具体居住情况并不清楚。综上，原审判决认为，位于厦门市思明区文屏路171号4A室房屋系直管公房，由公房中心负责管理，故公房中心有权要求该房屋的占有人或使用人予以返还。本案中，方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司均否认有实际使用、占用讼争房产，且均表示从未与公房中心就诉争房屋签订任何书面协议、该房屋现状及由何人使用也均不清楚。对此，经分析认为，关于方红升，原审法院在案件审理过程中，曾前往讼争房屋送达有关材料，方红升本人及其家人均在讼争房屋现场；关于瑞立泰公司，其将讼争房屋用于注册营业执照，并作为承租方与作为出租方的福美莱公司于2013年11月7日签订一份《租赁合同》；关于福美莱公司，其系接受文屏业委会的委托，对讼争房产实行物业管理；关于文屏业委会，其系在讼争物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的组织，是业主大会的执行机构。综合以上情况，原审法院认为，方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司均与本案讼争房产有一定的关联，均应配合公房中心将讼争房产腾空，并归还给公房中心管业。至于公房中心主张的房屋占有使用费，鉴于公房中心在审理中已明确表示讼争房屋的实际使用人为方红升，且原审法院在审理期间前往送达有关材料时方红升本人及其家人均在现场。因此，原审法院认定本案讼争房屋实际由方红升占有使用；方红升占有使用讼争房屋期间，理应承担一定的占有使用费。鉴于公房中心自2006年成立并接管讼争房屋后至今，从未向方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司主张该房屋的任何权利，公房中心本身存在管理疏忽的过错，其怠于行使权利造成的后果应由公房中心自行承担，故占有使用费应自2014年4月11日公房中心书面通知要求福美莱公司、文屏业委会配合清查并收回被侵占房产之日起开始计算为宜。另，前述《房地产估价报告》系原审法院委托作出，相关鉴定机构、鉴定人员具备相应的鉴定资质，故该报告结论可作为计算本案讼争房屋占有使用费价格的依据。虽讼争房屋权属证书上体现的土地用途为办公，前述《房地产估价报告》也是根据办公用途予以评估，但考虑并综合本案的实际情况，瑞立泰公司将讼争房屋仅用于注册营业执照，公房中心也未能提供证据证明方红升将讼争房屋全部用于办公使用，故酌定讼争房屋占有使用费价格为6619.2元／月（9456元／月×70%）。现公房中心要求方红升、福美莱公司、文屏业委会、瑞立泰公司共同支付房屋占有使用费及自2012年9月1日起算占有使用费的诉讼主张，证据不足，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、方红升、厦门瑞立泰投资管理有限公司、厦门福美莱公司物业管理有限公司、厦门市文屏山庄业主委员会于判决生效之日起十日内协助配合将位于厦门市思明区文屏路171号4A室房屋归还给厦门市公房管理中心管理；二、方红升于判决生效之日起十日内向厦门市公房管理中心支付房屋占有使用费（按6619.2元／月的标准，自2014年4月11日计至实际归还上述房屋之日止）；三、驳回厦门市公房管理中心的其他诉讼请求。宣判后，方红升、福美莱公司、文屏业委会不服，向本院提起上诉。方红升上诉称，一、公房中心对方红升的诉求缺乏必要的证据支持，原审判决混淆身份，以证人的身份审理案件，并以此作为判决的依据，与法官在案件审理中保持中立、独立审案的精神相违背。原审判决查明：“2015年2月3日下午，本院原经办人员前往诉争房屋送达有关材料时，方红升本人在诉争房屋现场，得知系法院工作人员后离开……”。因此，原审判决认定本案讼争房屋实际由方红升占有使用。除此以外，公房中心在一审提供的证据中无任何一份证据可以直接证明或形成证据链证明方红升实际使用讼争房屋。对此，方红升对原审法院以前经办法官的“所见所闻”作为判案的依据，实在不能接受。理由如下：首先，原审法院查明的上述事实不能作为定案的依据，且法官的身份应当是居中审判、不偏不倚。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十六条规定，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。但公房中心在一审审理过程中，并未向人民法院申请调查取证，甚至也未申请现场查勘。故原审法院无义务也不应该就讼争房屋使用的状况自行调查取证。其次，退后一万步言，即便假设可以作为证据使用，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。而本案的前经办法院在送达材料时并未就其“所见所闻”依法制作笔录，而判决书上署名的法官也未就该法官的“所见所闻”组织双方当事人质证。故该“证据”不能作为认定案件事实的依据。再者，法官或者前经办法官都不适合作为其审理案件的证人，法官审理案件理应居中、不偏不倚。若法官可以随时转变身份、角色，诉讼根本无法进行，更不能作出公允、公正的判决，更不能让当事人诚服。最后，前经办法官到讼争房屋送达法律文书，乃基于程序所需。即便假设所见所闻属实，则仅作能为程序所需止，不能扩大适用作为实体裁判的依据。否则，程序和实体混为一谈，公正、公平则无从谈起。二、其他作为定案的依据也存在适用法律错误。其一，房屋占有使用费价格偏高，且鉴定的依据也与事实不符。由于讼争房屋因公房中心疏忽、漏管，一直处于无主状况。从建房至今，公房中心从未收取任何费用，也不清楚何人使用。且诉争房屋所出的小区，因交通闭塞，停车不便根本不适合作为办公用途。故鉴定机构所依据的标准与事实严重不符。其二，以2014年4月11日作为计算房屋使用费的依据，与事实不符，也缺乏依据。诚如前述所言，因公房中心对诉争房屋的漏管，根本不知道何人何时使用该诉争房屋，也无任何证据证明方红升于该时间段开始使用该房。而时间段仅是公房中心自称其向福美莱公司和业委会发送通知，但福美莱公司和业委会在质证时称未收悉该通知。那么，在该证据真实性、合法性、关联性无法确认的情况下，该时间段不能作为计算房屋使用费的依据。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误。恳请二审法院予以撤销原判并依法改判，驳回对方红升的诉讼请求。公房中心答辩称，一、讼争厦门市思明区文屏路171号4A室房屋系公房，用途为办公用途，原权属人是厦门市危房改造领导小组办公室，而非文屏业委会所称的物业管理用房，原审法院判决文屏业委会将讼争房屋归还给公房中心合法有据。址在厦门市思明区文屏路171号4A室房屋的原权属人是厦门市危房改造领导小组办公室，2002年10月14日移交给厦门市国土资源与房产管理局负责管理，公房中心系厦门市国土资源与房产管理局下属事业单位，公房中心于2006年成立后，该房屋便由公房中心负责管理，该讼争房屋为公房，用途为办公用途，文屏业委会认为讼争房屋为物业管理用房不是事实。二、讼争房屋由方红升占有使用，原审法院判决方红升支付房屋占有使用费是正确的。讼争房屋一直由方红升及其家人占有使用，方红升起诉后，直到原审法院现场送达法律文书时，方红升及其家人仍侵占讼争房屋，故原审判决认定方红升实际占有使用讼争房屋，并判决其向公房中心支付房屋占有使用费是正确的。三、经原审法院委托评估，评估结果公正合法，原审法院适用评估价作为占有使用费的计算依据是正确的。作为房屋占有使用费计算依据的评估结果，是经具有资质的评估机构所作出的，该评估机构系原审法院委托，评估过程公证合法，因讼争房屋的用途为办公，故以评估结果为房屋占有使用费的计算依据并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回方红升的上诉请求，依法维持原判。福美莱公司、文屏业委会陈述称，其同意方红升的意见。瑞立泰公司未作陈述。福美莱公司上诉称，文屏山庄小区是作为一个总用地面积124145.443平方米、总建筑面积为32万多平方米的住宅小区，按照建筑工程规划要求，根据建设工程规划许可证，小区规划了一些公共场所、公共设施和物业管理用房，讼争房（厦地房证第00113271号厦门市土地房产权证-开元区文屏路171号4A室）即为按上述规划建设的物业管理用房。可见，诉争房屋作为小区规划建设的物业管理用房，本来就应该根据规划确认的使用性质移交小区业委会或者全体业主，由业委会或者全体业主依法规划用途交付福美莱公司用于物业管理使用。公房中心房屋权力来源于小区建设单位专门规划建造的物业管理用房，现要求收回诉争房屋给起自己使用本身没有任何事实及法律依据，同理公房中心要求收取诉争房屋占用使用费也没有任何事实及法律依据。综上，请求：1、撤销（2014）思民初字第12735号民事判决第一项、第二项；2、驳回公房中心在原审中的全部诉讼请求；3、由公房中心承担本案所有诉讼费用。公房中心答辩称，讼争房产原权属人为厦门市危房改造领导小组办公室，后于2002年10月14日移交给厦门市国土资源与房产管理局负责管理。公房中心系该局的下属单位。公房中心成立后即管理该房屋。该房产系属公房，用途为办公用途。而非福美莱公司所称的物业管理用房。方红升、文屏业委会陈述称，其同意福美莱公司的意见。瑞立泰公司未作陈述。文屏业委会上诉称，文屏山庄小区是作为一个总用地面积124145.443平方米、总建筑面积为32万多平方米的住宅小区，按照建筑工程规划要求，根据建设工程规划许可证，小区规划了一些公共场所、公共设施和物业管理用房，讼争房（厦地房证第00113271号厦门市土地房产权证-开元区文屏路171号4A室）即为按上述规划建设的物业管理用房。根据现行《中华人民共和国物权法》第73条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。物权法的规定，其实是对于以前一些散布于其他法律、法规及规章的一些关于物权的规定进行规范的专门性法律，其本质上是对物权归属的法律定性。显然，根据法律规定，讼争房产属于全体业主共有，由于历史原因，文屏山庄建设单位厦门市危房改造领导办公室一直没有向文屏业委会及物业管理公司移交小区物业管理用房。更甚，文屏业委会及小区物业管理公司接到厦门市公房管理中心的通知，告知将接收上述房产，并提供了厦门市国有土地与房产管理局颁发的土地房产证书，文屏业委会才知道文屏山庄小区内规划建设的物业管理用房居然早就被私下登记在厦门市危房改造领导办公室名下。公房中心要求收回小区物业管理用房，已直接侵犯了文屏山庄全体业主的合法权益。商品住宅价格管理暂行办法》（1992年发布）中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。可见，讼争房屋作为小区规划建设的物业管理用房，退一步来说，撇开讼争房权属登记是否存在问题不说，根据讼争房的规划用途，讼争房屋本来就应该根据规划确认的使用性质移交小区业委会或者全体业主，由业委会或全体业主依法规划用途用于物业管理使用。公房中心房屋权利来源自小区建设单位厦门市危房改造领导办公室专门为小区规划建造的物业管理用房，现要求收回讼争房屋给其自己使用本身没有任何事实及法律依据，同理公房中心要求收取讼争房屋占用使用费也没有任何事实及法律依据。综上，原审判决有误上诉，依法改判：1、撤销（2014）思民初字第12735号民事判决书第一项、第二项；2、驳回公房中心在原审中的全部诉讼请求；3、由公房中心承担本案所有诉讼费用。公房中心答辩称，其同以上的答辩意见。方红升、福美莱公司陈述称，其同意文屏业委会的意见。瑞立泰公司未作答辩。经审理查明，方红升认为原审法院留置送达有误，其并未居住在讼争房屋。文屏业委会则对原审判决查明的事实提出如下异议：1、讼争房屋自建成到公房中心主张权利前，一直由文屏业委会作为物业管理用房使用；2、文屏业委会对评估结果有异议。此外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。审理过程中，文屏业委会提交如下证据：1、建设工程规划许可证，拟证明根据厦门市国土资源与房产管理局的证据，该讼争房产在规划许可证上为管理用房；2、建设工程规划许可证（存根）及附图，拟证明根据厦门市城建档案馆显示的文屏山庄项目的规划、用地总面积，该讼争房产作为管理用房规划的公建综合楼。方红升、福美莱公司同意文屏业委会的主张。公房中心质证认为，对证据的真实性无异议，但不能由此即得出讼争房屋为物业管理用房。本院对上述证据经分析认为，讼争房产现仍登记至厦门市危房改造领导小组办公室名下，用途为办公，故对文屏业委会的证明主张不予采纳。本院认为，讼争房产现仍登记至厦门市危房改造领导小组办公室名下，用途为办公，并由所有权人最终移交至公房中心作为直管公房统一管理，故文屏业委会、福美莱公司上诉主张讼争房产属于文屏山庄的物业管理用房与物权登记相悖，又无充分证据予以推翻，应予以驳回。文屏业委会、福美莱公司、瑞立泰公司均在讼争房屋使用过程中发生利害关系，又无证据其已返还给所有权人或管理人，故应一并承担返还讼争房屋之责任。方红升上诉主张其并未占用讼争房产，原审法院依据其送达程序认定事实有误，原审法院将其送达过程中与方红升及其家属均在现场作为属履行职权中查明之事实，且方红升在二审中对此亦未作出合理解释，原审法院对方红升占用讼争房屋之事实认定及程序并无不当，方红升的上诉主张应予以驳回。方红升亦未就其占用诉讼房屋之起止时间提供证据予以佐证，故原审法院判决其承担自2014年4月11日起至实际返还之日止的房屋占有使用费亦无不当，应予以维持。综上，诸上诉人的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2277元，由厦门福美莱公司物业管理有限公司，厦门市文屏山庄业主委员会各负担100元；由方红升负担2077元。本判决为终审判决。审 判 长 曾 聆审 判 员 胡林蓉代理审判员 章 毅二〇一六年四月二十八日书 记 员 朱燕萍附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自