（2016）渝01民终452号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-24
案件名称
周亚丽、曾进与铜梁县印象置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周亚丽,曾进,铜梁县印象置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终452号上诉人（原审原告）：周亚丽。上诉人（原审原告）：曾进。被上诉人（原审被告）：铜梁县印象置业有限公司。上诉人周亚丽、曾进与被上诉人铜梁县印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年10月19日作出（2015）铜法民初字第03520号民事判决。上诉人周亚丽、曾进对该判决不服，向本院提起上诉，本案由本院民事审判第四庭审判员陈孟琼担任审判长，与审判员刘家秀、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年3月15日对本案进行了公开开庭审理。上诉人周亚丽、曾进的委托代理人雷先恩、陈仕伟，被上诉人印象置业公司的委托代理人邱胜奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周亚丽、曾进一审诉称，周亚丽、曾进于2013年2月1日购买了印象置业公司开发的房屋，接房后发现因为2幢12-4号房屋阳台擅自向外延伸的施工现状，导致每层4#、5#房屋间可通过阳台自由通行，使每层4#、5#房屋作为民居独立安全空间的保障消失，完全丧失了周亚丽、曾进购房应当享有的权益目的。现诉至法院，请求：一、判令印象置业公司拆除周亚丽、曾进购买的，印象置业公司开发销售的房屋阳台擅自向外延伸的施工，恢复原设计施工原状；二、赔偿因为交付房屋不符合国家规范设计标准，导致周亚丽、曾进不能按时入住，至印象置业公司恢复原设计施工完毕交付周亚丽、曾进使用时的延期交房、装修等损失8000元（具体损失以申请鉴定评估为准）；三、按国家设计规范要求恢复“铜梁茂田.铜梁印象商品房项目”1幢、2幢入户大厅消防通道净宽1.2M的巷道（目前实际只有1.17M）。诉讼中，周亚丽、曾进明确其要求恢复原状、赔偿损失的理由是由于施工方变更了规划、设计，损失的依据是最高人民法院公布的“关于延迟交房的司法解释”，且其第二项诉讼请求中的赔偿损失基于法院主张第一项诉讼请求。法庭辩论中，周亚丽、曾进认为印象置业公司变更规划、设计系违约，应承担违约责任。印象置业公司一审辩称，周亚丽、曾进的诉讼请求没有事实和法律依据；2、5号房阳台没有伸出来，3、4号房伸出来，但是在合理的误差范围内，住宅设计规范GB50096-2011并没有对阳台具体的间距作出强行规范；房屋经过重庆铜梁建委的综合验收合格，符合设计标准；行政部门要求整改不涉及民事诉讼；公司履行了交房义务，经过了验收合格。请求驳回周亚丽、曾进的起诉。一审法院审理查明，2013年2月1日，印象置业公司（甲方）与周亚丽、曾进（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：甲方销售的商品房为预售商品房；商品房项目名称为“茂田.铜梁印象”；该商品房坐落于重庆市铜梁区东城街道办事处学府大道，建筑面积82.73平方米，套内建筑面积69.48平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.25平方米；总成交金额为389020元，建筑面积单价为4702.28元／平方米，套内建筑面积单价为5599.02元／平方米；合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补；合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房；甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。其中，第十五条约定：（一）甲方应该按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；（二）乙方应该在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，……；乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿；（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）……”；第十六条约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、甲方修复或更换，若根据其特性不能修复或更换，则赔偿装饰设备差价……”。同时，合同还对交房手续的办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、甲方关于房屋产权状况的承诺、办理合同登记备案、办理产权登记、办理预告登记、保修责任等内容进行了约定。同日，双方签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》为合同附件五。该补充协议第六条约定：“甲方为满足政府主管部门验收标准或实际使用功能需求，所做的规划设计及装饰、设备标准变更，乙方予以认可，并保证不以本合同第十五条、第十六条为依据要求甲方承担责任”；第七条约定：“如遇国家主管部门对规划要求或房屋测绘政策调整等导致本合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方不能退房，且同意按以下方式处理：产权登记套内建筑面积大于合同约定套内面积时，不足部分的房价款由乙方补足，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，不足部分的房价款由甲方返还乙方。本合同第六条中内容与本补充协议不一致时，以本补充协议为准”；第十三条第一项约定：“买卖合同约定的乙方享有解除合同（包括退房）权利的情形出现时，乙方须于具备合同解除权之日起7日内向甲方提交书面通知，逾期则视为乙方愿意继续履行合同”；第十四条第一项约定：“买卖合同约定的‘银行同期贷款利率’为中国人民银行公布的同期第一套个人住房贷款利率”。商品房买卖合同附带的附件一为房屋分层平面图及分户户型，标明了周亚丽、曾进购买的5号户型的房屋建筑面积分层平面图，平面图上4、5号户型的阳台向外的一边成直角，并存在0.5米的间距。2014年12月26日，重庆市铜梁区城乡建设委员会对“茂田.铜梁印象”1、2、3、9、10号楼进行了竣工验收备案登记，向印象置业公司核发了建竣铜梁字（2014）0073、0074号重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2015年1月26日，重庆市铜梁区城乡建设委员会向区信访办作出的《关于铜信（2015）访交字6号办理情况的回复》“铜建信函（2015）5号”载明：“我委多次会同规划、消防、开发公司相关人员到现场调查了解情况，对业主投诉的问题作如下答复：一、入户大门过窄问题。经查，1#、2#楼入户大厅消防通道符合设计及规范要求，并按图施工，符合相关验收要求；二、私自变更房屋结构问题。1#、2#、3#楼的3号房与4号房之间的阳台栏杆经核查未严格按图施工，将阳台栏杆外移，两户之间存在一定的安全隐患。对此，我委要求开发公司严格按图施工，恢复原状。（若与业主达成一致的处理意见也可）；三、使用门窗与合同约定不符问题（一）……；（二）1#、2#、3#、9#、10#楼未使用安全玻璃的问题，经核查，符合设计及规范要求；四、室内墙体砂浆标号不足问题。针对室内抹灰有开裂、空鼓、掉砂等质量缺陷，我委要求开发公司对业主提出的问题一一登记核实，情况属实的立即督促施工单位进行整改。”诉讼中，印象置业公司认可3号房与4号房的阳台比户型图中向外多伸出了0.4米。一审法院认为，周亚丽、曾进与印象置业公司于2013年2月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法条明确了违约责任的救济方式。本案中，周亚丽、曾进的第一项诉讼请求为恢复原状，并不属于违约责任的救济方式。此外，周亚丽、曾进也并非其请求拆除阳台外移部分的“铜梁茂田.铜梁印象商品房项目”2幢12-4号房屋的所有权人，并无对2幢12-4号房屋的物权请求权。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周亚丽、曾进未举证证明印象置业公司在建设时曾调整设计图纸、擅自变更规划设计，也未举证证明“铜梁茂田.铜梁印象商品房项目”的1、2幢入户大厅消防通道的净宽不符合法律规定。相反，印象置业公司提供的住宅设计规范GB50096-2011并没有对阳台具体的间距作出强行性规定，周亚丽、曾进所购买的“茂田.铜梁印象”2号楼也已通过了原铜梁县公安局消防大队的消防验收，且取得了重庆市铜梁区城乡建设委员核发的建设工程竣工验收备案登记证书。由此可以证明，案涉房屋既符合质量要求，也符合规划和消防要求。印象置业公司认可的3、与4号房的阳台比户型图中外移0.4米的情况，系建筑施工时存在的误差，而并非设计变更。3、4号房的阳台外移虽然增加了2、3号房之间，4、5号房之间的安全隐患，但是并未产生法律意义上的损害后果。此外，该安全隐患也并非只能通过拆除部分阳台这一成本极高的方式才能解决。综上，周亚丽、曾进的第一、三项诉讼请求，并无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。周亚丽、曾进的第二项请求是以支持其“拆除周亚丽、曾进购买的，印象置业开发销售的‘铜梁茂田.铜梁印象商品房项目’2幢12-4号房屋阳台擅自向外延伸的施工，恢复原设计施工原状”这一诉讼请求为前提，因对周亚丽、曾进提出的该诉讼请求，一审法院没有支持，故，对周亚丽、曾进的第二项诉讼请求，一审法院也不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回周亚丽、曾进的诉讼请求。案件受理费80元，减半缴纳40元，由周亚丽、曾进负担。上诉人周亚丽、曾进对该判决不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审认定恢复原状不是违约责任的救济方式错误，合同法对此有明确规定；二、一审认定2号和5号不是其请求拆除阳台外移部分的3号和4号房屋的所有权人，故无权对3号和4号的物权请求拆除错误，存在安全隐患，有关联性；三、一审认定阳台外移系建筑施工时存在的误差，而非设计变更错误；四、涉案房屋通过竣工验收备案登记就据此认定涉案房屋符合质量要求也符合规划和消防要求错误，验收是概括性的，涉案房屋不合格开发商应承担整改和恢复原状的责任；五、一审认定阳台外移虽然增加了安全隐患，但并未产生法律意义上的损害后果错误。六、阳台间距的安全隐患并非只能通过拆除这一成本极高的方式才能实现。印象置业公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。二审审理中，双方当事人均未举示新证据。本院二审查明，印象置业公司承诺在不承担违约及侵权责任的前提下，对多增加的面积款公司放弃对购房者进行权利主张，不再收取购房者多增加的面积款，且虽然公司认为阳台没有安全隐患，符合设计规范，但愿意补偿每户1000元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为，上诉人要求印象置业公司恢复阳台原状、恢复大厅消防通道净宽1.2M的巷道及赔偿损失的上诉请求能否成立。现评判如下：本案中，周亚丽、曾进所购买的“茂田.铜梁印象”2号楼已通过消防验收和竣工验收，且取得了建设工程竣工验收备案登记证书。周亚丽、曾进未举证证明印象置业公司在建设时曾调整设计图纸、擅自变更规划设计，且周亚丽、曾进也并非系其请求拆除阳台外移部分的“铜梁茂田.铜梁印象商品房项目”2幢12-4号房屋的所有权人，并无对2幢12-4号房屋的物权请求权。故上诉人要求印象置业公司恢复2幢12-4号房屋阳台原状的上诉请求不能成立，本院不予支持。周亚丽、曾进未举证证明“铜梁茂田.铜梁印象商品房项目”的1、2幢入户大厅消防通道的净宽不符合法律规定，故其要求恢复大厅消防通道净宽1.2M的巷道的上诉请求亦不能成立，本院亦不予支持。周亚丽、曾进要求赔偿损失的上诉请求是以其要求恢复阳台原状的上诉请求为前提，因其要求恢复阳台原状的上诉请求不能成立，故其要求赔偿损失的上诉请求也不能成立，本院亦不予支持。综上，上诉人周亚丽、曾进的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周亚丽、曾进负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 赵 青二〇一六年四月二十八日书 记 员 何 欢 更多数据：