（2016）京03民终5644号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-02
案件名称
王荣贵与北京邑达物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王荣贵,北京邑达物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终5644号上诉人（原审被告）王荣贵，男，1959年11月7日出生。被上诉人（原审原告）北京邑达物业服务有限公司，住所地北京市密云区太师屯镇永安街143号镇政府办公楼415室-2033。法定代表人邝俊飞，经理。委托代理人董顺山，男，1971年9月18日出生。委托代理人栗刚，男，1956年5月16日出生。上诉人王荣贵因与被上诉人北京邑达物业服务有限公司（以下简称邑达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官常洪雷、法官杜丽霞参加的合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人王荣贵，被上诉人邑达物业公司之委托代理人董顺山、栗刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邑达物业公司在一审中诉称：王荣贵是邑达物业公司负责物业管理与服务的×小区×号楼×单元×室的业主。自2014年1月1日起至2015年12月31日，王荣贵拖欠物业费2202.04元未付。此款虽经邑达物业公司催促，但王荣贵未缴纳。现诉至法院，要求判令王荣贵立即支付物业费总计2202.04元，案件受理费由王荣贵负担。王荣贵在一审中辩称：王荣贵的房屋是小产权房，不应该交纳物业费。邑达物业公司什么时候来的小区王荣贵不清楚，物业管理也不到位，不同意邑达物业公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：王荣贵系北京市密云区太师屯镇×小区×号楼×单元×室房屋的业主，其居住的房屋建筑面积为114.69平方米。2012年4月9日，王荣贵之妻冯淑伶与北京太师屯社区管理服务中心签订《入住协议》，约定管理费用为每月每平方米0.8元，交纳时间为每年的1月1日至1月31日，每次交纳周期为1年等内容。太师屯镇太师屯村股份经济合作社及太师屯镇葡萄园村股份经济合作社（委托方）与邑达物业公司（受托方）签订的《物业承接协议》约定：委托方将×小区、×小区的物业管理委托给邑达物业公司，物业费为每月每平方米0.8元，委托管理期限为五年，自2014年1月1日起至2019年1月1日止。2015年12月25日，太师屯镇太师屯村股份经济合作社及太师屯镇葡萄园村股份经济合作社与邑达物业公司及北京晨光基业物业管理咨询有限公司签订《物业管理期间确认函》，确定由邑达物业公司收取2014年1月1日至2015年12月25日期间的物业费，2015年12月25日以后的物业费亦按照《物业承接协议》办理。签订协议后，邑达物业公司对永安小区和×小区的卫生、安全、公共设施维护等方面进行了相关管理工作。庭审中，王荣贵主张邑达物业公司的物业管理不到位。对此，一审法院进行了调查核实，并到涉案小区进行了查看。经一审法院现场勘查，涉案小区卫生环境较好、配套安全监控设施处于显著位置，停车秩序井然等，但存在自行车停放不整齐，公共区域存在少量杂物等现象。据太师屯镇太师屯股份经济合作社及太师屯镇葡萄园股份经济合作社出具的情况说明记载：物业公司承接物业管理工作后，完成了采暖改造工作、安全监控设施、小区卫生、公共维修等问题，高效、认真的完成了物业管理工作等。一审法院经审理认为：邑达物业公司对王荣贵居住的小区提供了物业管理服务，王荣贵已经接受物业管理服务，双方即已形成事实上的物业管理服务合同关系。邑达物业公司作为物业服务方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业费，故邑达物业公司要求王荣贵给付物业费的诉讼请求，符合相关规定，一审法院予以支持。关于王荣贵所提邑达物业公司的物业服务不到位等辩解意见，因其没有证据证明邑达物业公司存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故一审法院不予采信。需要指出的是，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式；邑达物业公司应当在今后的物业服务过程中，增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：王荣贵于判决生效之日起七日内给付北京邑达物业服务有限公司二〇一四年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费共计二千二百零二元零四分。一审法院判决后，王荣贵不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定“邑达物业公司对王荣贵居住的小区提供物业服务，王荣贵已经接受物业管理服务，双方即已形成事实上的物业管理服务合同关系”的事实错误。二、一审判决认定的在2015年12月25日《物业承接协议》签订后，“邑达物业公司对永安小区和×小区的卫生、安全、公共设施维护等方面进行了相关管理工作”的事实，足以证明，在邑达物业公司于2015年12月14日依法成立之前，对永安小区和×小区未提供物业服务的客观事实成立。三、一审判决没有查明王荣贵居住房屋的业主究竟是谁的客观事实。四、一审判决在程序上严重违法，且适用法律和处理结果都是错误的。故上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回邑达物业公司的起诉；2.一、二审案件受理费由邑达物业公司负担。邑达物业公司同意一审判决，请求二审法院驳回王荣贵的上诉请求，维持原判。其针对王荣贵的上诉主张答辩称：现在房子的产权是居委会的，实际意义上的产权人是两村合作社。小区居民作为使用权人入住的时候，签署了《居住手册》。依据国务院的《物业管理条例》，房屋的所有权人为业主，两村合作社作为业主产权人，有权决定产权的物业管理形式，有权选定物业公司进行管理。对于太师屯社区管理服务中心法律地位的理解，在入住时候是两村合作社联合成立的一个管理机构，代表两村行使物业权利，太师屯管理服务中心的主体地位为两村合作授权。王荣贵是以产权人的身份签署的物业管理协议，不涉及转让的问题。物业使用人与两村合作社物业管理机构签署的《居住手册》，是两方真实意思的表示，王荣贵不能在取得使用权并交纳两年物业费后又主张居住手册不具有约束力。二审期间，王荣贵与邑达物业公司均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有居住手册、《物业承接协议》、情况说明及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：物业服务提供方有提供物业服务的义务和收取物业费的权利，业主或物业使用人有接受物业服务的权利和支付物业费的义务。虽然邑达物业公司与王荣贵之间未签订直接的物业服务合同，但是王荣贵作为物业使用人，在生活中实际享受了物业服务，因此，双方存在事实上的物业管理服务合同关系。基于实际提供的物业服务，以及太师屯镇太师屯村股份经济合作社、太师屯镇葡萄园村股份经济合作社、北京晨光基业物业管理咨询有限公司与邑达物业公司达成的《物业管理期间确认函》，邑达物业公司有权收取2014年1月1日至2015年12月25日期间的物业费。一审法院根据邑达物业公司实际的物业服务情况，确定的王荣贵应支付物业费具体金额，合理、有据，本院不持异议。业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式；邑达物业公司亦应在今后的物业服务过程中，增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。经审查，一审法院不存在严重程序违法情形。综上，王荣贵的上述上诉主张均无事实与法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由王荣贵负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由王荣贵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎代理审判员 常洪雷代理审判员 杜丽霞二〇一六年四月二十八日书 记 员 马梦蕾 来源：百度“”