（2016）粤0606民初2904号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2017-09-18

案件名称

潘杰贤与佛山市顺德区炫越服装有限公司、何开华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘杰贤,佛山市顺德区炫越服装有限公司,何开华,欧阳兆方

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第七十九条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百五十三条

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书（2016）粤0606民初2904号原告潘杰贤，男，1992年11月20日出生，汉族，广东省佛山市顺德区。委托代理人冼志敏，广东大良律师事务所律师。委托代理人潘家源，广东大良律师事务所律师。被告佛山市顺德区炫越服装有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路南路277号之三。法定代表人何开华。被告何开华，男，1988年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告欧阳兆方，男，1966年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。三被告的共同委托代理人张肇婧，广东泛邦律师事务所律师。原告潘杰贤诉被告佛山市顺德区炫越服装有限公司（以下简称炫越公司）、何开华、欧阳兆方因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易程序于2016年4月18日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告潘杰贤及委托代理人潘家源、被告炫越公司、何开华、欧阳兆方的共同委托代理人张肇婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘杰贤诉称，2014年6月24日，原告将位于佛山市顺德区均安镇均安居民委员会百安路南路227号厂房租赁给佛山市顺德区高冠威服饰有限公司（以下简称高冠威公司）作制衣生产，双方并签订了厂房租赁合同。在2014年12月9日，被告炫越公司要求承租原告的上述厂房，原告与被告炫越公司、高冠威公司签订一份合同转让协议，协议约定：一、高威冠公司将上述签订的厂房租赁合同转让给被告炫越公司，由被告炫越公司继续履行租赁案涉厂房至2017年6月30日止；二、承租期内，被告炫越公司每月向原告支付租金108000元；三、在签订协议后，被告炫越公司应向原告支付两个月租金即216000元作为按金；四、被告炫越公司如果拖欠租金达一个月以上的，视为违约，按金归原告所有，并把当月租金、水电费用缴清。在2015年4月29日，被告何开华、欧阳兆方在上述合同转让协议上签名确认作为被告炫越公司依约履行协议的担保人。由于被告炫越公司要求退租，要求与原告提前解除合同转让协议，在2015年11月29日，原告与被告炫越公司签订了一份解除租赁合同书，合同约定：一、原告同意被告炫越公司提出解除上述签订的合同转让协议、厂房租赁合同，被告炫越公司在2015年11月30日前搬出厂房，将厂房交还给原告使用；二、被告炫越公司同意补偿一个月租金作为被告炫越公司提前解除租赁关系的损失；三、被告炫越公司确认拖欠原告五个月租金共540000元，被告炫越公司搬出厂房后，被告炫越公司欠原告五个月租金、一个月补偿租金扣减被告炫越公司支付的两按一租后，实欠原告324000元。被告炫越公司分五个月付清欠款（前四个月每月10日前付清64800元，2016年4月30日前付清全部租金）；四、被告炫越公司所欠10月份、11月份的水电费及滞纳金，被告炫越公司必须在2015年12月15日前交清。若原告代为缴纳的，则被告炫越公司付清给原告；五、被告炫越公司若违反上述各条款中任何一条的规定，不按时全面履行本协议的，视为被告炫越公司严重违约，原告有权一次性主张全部权利，被告炫越公司并应承担合同转让协议第五条规定的义务。解除租赁合同书签订后，被告炫越公司却未依约向原告支付欠款。原告为此多次要求三被告支付欠款，但三被告拒绝给付，三被告已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告潘杰贤起诉请求：1.判令被告炫越公司支付租金432000元；2.判令被告炫越公司向原告支付因提前解除租赁关系的补偿金108000元；3.判令被告炫越公司支付2015年10月24日至2015年11月24日的水费1533元、生活垃圾处理费591.30元、污水费1095元、共3219.30元，2015年11月1日至2015年12月1日的电费7827.79元，合共11047.09元；4.判令被告炫越公司支付的按金21600元归原告所有；5.判令被告何开华、欧阳兆方对上述款项承担连带清偿责任；6.判令本案的诉讼费用由三被告承担。被告炫越公司、何开华、欧阳兆方辩称，一、原告所主张的第1、2、3、4项请求的金额有误。根据解除租赁合同书第三条，被告炫越公司拖欠原告的五个月租金加上解除合同应支付的一个月租金，扣减两按一租后，被告炫越公司实际拖欠原告的租金为324000元。被告炫越公司在2016年3月9日向原告支付了2015年11月期间的电费4000元，应在所欠电费金额中扣减。二、被告何开华、欧阳兆方不应对被告炫越公司的债务承担连带责任。在合同转让协议中，因高冠威公司支付给原告的按金1000000元直接由原告退还给被告炫越公司，作为高冠威公司每月补偿被告炫越公司的38000元的保证金。因被告炫越公司与高冠威公司之间存在保证金及租金补偿款的结算问题，被告何开华、欧阳兆方是作为被告炫越公司的担保人对高冠威公司承担担保责任，而非对原告的债务承担责任。请求法院判决被告炫越公司仅需支付租金324000元和水电费、垃圾处理费、污水费合共7047.09元。综合双方当事人的诉、辩，本案的争议焦点是：1.被告炫越公司是否需向原告支付租金、解除租赁关系的补偿款等费用？2.被告何开华、欧阳兆方是否需对被告炫越公司的债务承担清偿责任？原告潘杰贤在诉讼中提交以下证据及被告炫越公司、何开华、欧阳兆方的质证意见如下：1.原告的身份证复印件、被告何开华的身份证复印件、被告炫越公司的企业机读档案登记资料、被告欧阳兆方的人口信息查询表复印件各一份，证明原、被告的主体资格；三被告认为：无异议。2.厂房租赁合同一份，证明在2014年6月24日，原告将案涉的厂房出租给高冠威公司使用，使用约定的租赁期限至2017年6月30日；三被告认为：无异议。3.合同转让协议一份，证明在2014年12月9日，原告、高冠威公司以及被告炫越公司签订三方协议，约定高冠威公司将厂房租赁合同的权利义务全部转让给被告炫越公司，由被告炫越公司继续履行原厂房租赁合同，合同转让协议约定被告炫越公司每月向原告支付租金108000元，被告炫越公司支付原告两个月的租金作为按金，若被告炫越公司拖欠一个月的租金视为违约，按金归原告所有，合同的其他条款按原租赁合同不变，被告何开华、欧阳兆方作为被告炫越公司履行租赁合同的担保人，在合同上签名，被告何开华、欧阳兆方是亲属关系，被告何开华是被告炫越公司的法定代表人；三被告认为：对真实性无异议，对证明内容有异议，被告何开华、欧阳兆方并非作为被告炫越公司履行租赁合同的担保人，被告何开华、欧阳兆方是作为被告炫越公司对案外人高冠威公司履行退回保证金义务的担保人，被告何开华、欧阳兆方非亲属关系。4.解除租赁合同书一份，证明在2015年11月29日，原告与被告炫越公司协议解除租赁合同，双方约定被告炫越公司补偿一个月租金给原告作为解除合同的条件，被告炫越公司确认尚欠原告总共五个月的租金，扣除两个月按金及一个月的租金之后，原告同意被告炫越公司支付原告三个月的租金，合共324000元，该款项由被告炫越公司分五个月付清，所欠的水电费由原告代付的，由被告炫越公司付清给原告，若被告炫越公司违反该约定，原告有权按租赁协议的违约条款没收按金；三被告认为：对真实性无异议，根据该合同的第二条双方已经就所欠租金进行了结算，被告炫越公司实欠原告租金为324000元，由于双方互负到期债务，故被告炫越公司应付的金额与两按一租相抵消，根据合同法第九十九条的规定，抵消不得附条件，故原告所诉请的按金已经在双方签订解除租赁合同书当日，因为互相抵消而灭失，原告再主张要求没收已经不存在的按金，没有事实依据。5.房地产产权情况表一份，证明案涉厂房属于原告所有；三被告认为：对真实性无异议。6.水费发票三份，证明原告代被告炫越公司支付了水费1533元、生活垃圾处理费591.3元、污水费1095元；三被告认为：无异议。7.电费发票、银联刷卡存根各一份，证明原告代被告炫越公司支付了电费7827.79元。三被告认为：无异议。但被告炫越公司已于2016年3月9日通过曾桂东的账号向原告支付电费4000元，实欠电费是3827.79元。原告补充认为：确认收取了4000元。被告炫越公司、何开华、欧阳兆方在诉讼中没提交证据。经公开质证，对原告潘杰贤提交的证据作如下认证：1.原告提交的证据1、2、5、6，三被告无异议，对上述证据，本院予以采信；2.原告提交的证据3，三被告对证明内容有异议。该证据为原告、高冠威公司及被告炫越公司共同签订的合同转让协议，合同约定，由原告将需向高冠威公司退还的保证金1000000元直接退给被告炫越公司公司，作为高冠威公司每月补偿给被告炫越公司的38000元租金款项的保证金。后被告何开华、欧阳兆方以担保人的身份在合同转让协议上签名。在合同转让协议中，并没有注明被告炫越公司尚欠高冠威公司的款项，在诉讼期间，三被告也没有提交证据证实高冠威公司对被告炫越公司享有债权，要由被告何开华、欧阳兆方予以担保履行，被告炫越公司为高冠威公司的债权人，却由被告炫越公司的法定代表人即被告何开华以及被告欧阳兆方担保高冠威公司履行债务，并不符合常理，且被告何开华、欧阳兆方提供担保时，并没有注明担保责任，因此，被告何开华、欧阳兆方在合同转让协议上以担保人的身份签名，应视为对被告炫越公司履行合同转让协议向原告提供连带责任的担保。但原告所提交的证据并不能证实被告何开华与被告欧阳兆方是亲属关系。故对该证据的真实性，本院予以采信，对证明内容，除被告何开华与被告欧阳兆方是亲属关系的部分不予采信外，其余部分，本院予以采信；3.原告提交的证据4，三被告对证明内容有异议。该证据为原告与被告炫越公司所签订的解除租赁合同书，为附条件的合同。合同约定，在被告炫越公司全面履行协议的，所欠的五个月租金、一个月补偿租金可扣减被告炫越公司支付的两按一租，且被告炫越公司可分五个月偿还，如被告炫越公司不全面履行协议的，视为被告炫越公司严重违约，被告炫越公司需承担违约责任。由于被告炫越公司未履行依时支付所欠租金的义务，已构成违约，如仅强调被告炫越公司的权利，明显造成原告与被告炫越公司之间的权利义务失衡，对三被告的质证意见，本院不予采纳；但原告在诉讼中并没有提交证据可证实因被告炫越公司未向原告按时支付所欠的租金，所造成的损失已达到被告炫越公司所交纳的按金金额，同时，被告炫越公司因提前解除租赁合同需向原告支付一个月的租金作为补偿，原告的损失已得到弥补，被告炫越公司所交纳的按金应抵扣尚欠的租金。故对该证据的真实性，本院予以采信，对证明内容，除被告炫越公司所交纳的按金需抵扣尚欠的租金外，其余的证明内容，本院予以采信；4.原告提交的证据，三被告对真实性无异议，但认为已向原告支付了4000元电费需抵扣，原告对此无异议，故对该证据的真实性，本院予以采信，对证明内容，本院采信被告炫越公司现尚欠原告的电费为3827.79元的部分，其余部分，本院不予采信。经审理查明，2014年6月24日，原告与高冠威公司签订一份厂房租赁合同，双方约定，由原告将位于佛山市顺德区均安镇均安居民委员会百安路南路227号的厂房租赁给高冠威公司，租赁期限从2014年7月1日至2017年6月30日止，共36个月。每月租金为108333元，在每月的15日前一次性支付。租赁期间的水电费等费用由高冠威公司自行支付。合同签订之日，高冠威公司向原告支付1000000元作为厂房租赁按金，如高冠威公司存在拖欠租金或其他费用累计达30天等情况，则属高冠威公司违约，原告可终止合同并收回厂房和没收按金。合同签订后，原告将案涉厂房交付给高冠威公司使用，高冠威公司亦向原告交付了保证金1000000元。2014年12月9日，原告、高冠威公司与被告炫越公司签订一份合同转让协议，三方约定，原告同意高冠威公司将原签订的厂房租赁合同转让给被告炫越公司，由被告炫越公司继续履行合同，租赁使用厂房，被告炫越公司的承租期为高冠威公司交接厂房给被告炫越公司之日至2017年6月30日止。被告炫越公司在租期内，每月支付租金108000元。合同转让协议签订后，原告收取被告炫越公司的两个月租金作为合同按金，同时，原告退回高冠威公司在原合同中交纳的1000000元按金。在被告炫越公司承租期间，高冠威公司每月补偿被告炫越公司38000元，即被告炫越公司实际的承租租金为每月70000元。为保证高冠威公司能按期支付该租金补偿，高冠威公司自愿交纳1000000元保证金给被告炫越公司。为便于操作，三方一致同意，原告收到被告炫越公司交付的两按一租当天，原告将上述应退回给高冠威公司的1000000元按金，由原告直接转账到被告炫越公司的账户，作为高冠威公司向被告炫越公司交纳的保证金。高冠威公司、被告炫越公司每月15号前必须支付当月租金，被告炫越公司如果拖欠租金累计1个月以上的，视为高冠威公司、被告炫越公司放弃处理，当作违约。全部按金归原告所有，并把当月租金、水电费缴清后，方可搬走厂房所属的货品与设备。合同转让协议后，原告向被告炫越公司交付了案涉厂房，并在扣减了高冠威公司所欠的租金后，将剩余的保证金652036.12元转账给被告炫越公司。被告炫越公司也向原告交纳了保证金216000元。2015年4月29日，被告何开华、欧阳兆方在合同转让协议上以担保人的身份签名。因被告炫越公司不再租赁案涉厂房，2015年11月29日，原告与被告炫越公司签订一份解除租赁合同书，双方约定，原告同意被告炫越公司提出解除合同转让协议及原厂房租赁合同项下转让的合同条款。被告炫越公司在2015年11月30日前搬出上述厂房，将厂房交还给原告。被告炫越公司补偿原告一个月的租金损失作为被告炫越公司提交解除租赁关系的条件。被告炫越公司至今欠原告五个月租金共540000元，被告炫越公司按时搬出后，双方商定被告炫越公司欠的五个月租金、一个月补偿租金减去两按一租，实欠324000元。被告炫越公司分五个月平均付清（即前四个月每月10日前付清64800元，2016年4月30日前付清全部租金）。被告炫越公司所欠10月份、11月份的水电费及滞纳金，必须在2015年12月15日前交清。若原告代缴，则被告炫越公司付清给原告。被告炫越公司违反上述任何一条规定的，不按时全面履行协议，视为被告炫越公司严重违约，原告有权一次性主张全部权利，被告炫越公司并承担原厂房租赁合同的违约责任及合同转让协议的违约责任。解除租赁合同书签订后，被告炫越公司在2015年11月30日搬离了租赁物，但未按解除租赁合同的约定向原告履行支付尚欠的租金的义务，原告并代被告炫越公司支付了解除合同前应由被告炫越公司支付的水费1533元、生活垃圾处理费591.30元、污水费1095元、电费7827.79元。在原告的追收下，被告炫越公司仅向原告支付了电费4000元，其余款项并未支付。经追收未果，原告遂于2016年3月7日向本院提起诉讼。本院认为，租赁合同是出租人将涉案房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与高冠威公司签订的厂房租赁合同以及原告、高冠威公司、被告炫越公司签订的合同转让协议，除约定的按金应抵扣原告的损失而予以调整外，其余条款没有违反国家强制性规定，为有效合法的约定，应受法律保护。被告炫越公司在承租案涉厂房时，应履行按时交租的义务。被告何开华、欧阳兆方在合同转让协议上以担保人的身份签名，由于对担保责任约定不明，且被告何开华是被告炫越公司的法定代表人，应视为对被告炫越公司履行租赁合同提供连带责任的担保，在被告炫越公司未履行合同义务时，被告何开华、欧阳兆方应履行连带担保义务。被告炫越公司是否需向原告支付租金、解除租赁关系的补偿款等费用？是本案的争议焦点之一。被告炫越公司因不再租赁案涉厂房，于2015年11月29日与原告签订了解除租赁合同书，双方约定，被告炫越公司需向原告支付一个月的租金作为提前解除租赁关系的条件，被告炫越公司确认尚欠原告五个月租金共540000元，在被告炫越公司搬出案涉厂房后，原告减去两按一租，被告炫越公司需向原告支付租金32400元，在五个月内平均付清。被告炫越公司所欠的水电费及滞纳金，应于2015年12月15日前付清，如原告代缴，被告炫越公司需向原告支付。如被告炫越公司不按时全面履行协议的，视为被告炫越公司严重违约。原告有权没有被告炫越公司所交纳的保证金。由于被告炫越公司并未按约向原告支付租金及完全支付原告代垫付的费用，被告炫越公司已构成违约，但原告在诉讼中并没有提交证据证实因被告炫越公司未按时支付租金，所造成的损失已达被告炫越公司所交纳的保金216000元的金额，故在被告炫越公司另补偿一个月的租金作为违约金时，被告炫越公司所支付的保证金216000元应抵扣尚欠的租金，即被告炫越公司需向原告支付尚欠的租金324000元（540000-216000），需向原告支付一个月的租金108000元作为提前解除租赁合同关系的补偿款，被告炫越公司另需向原告支付由原告垫付的水电费、生活垃圾处理费、污水费合共7047.09元。被告何开华、欧阳兆方是否需对被告炫越公司的债务承担清偿责任？在原告与高冠威公司、被告炫越公司所签订的合同转让协议中，并没有注明被告炫越公司尚欠高冠威公司的款项，在诉讼期间，三被告也没有提交证据证实高冠威公司对被告炫越公司享有债权，要由被告何开华、欧阳兆方予以担保履行，被告炫越公司为高冠威公司的债权人，却由被告炫越公司的法定代表人即被告何开华以及被告欧阳兆方担保高冠威公司履行债务，并不符合常理，且被告何开华、欧阳兆方提供担保时，并没有注明担保责任，因此，被告何开华、欧阳兆方在合同转让协议上以担保人的身份签名，应视为对被告炫越公司履行合同转让协议向原告提供连带责任的担保。被告何开华、欧阳兆方应对被告炫越公司所欠原告的款项承担连带清偿责任。综上所述，原告诉请判令被告炫越公司支付租金432000元；判令被告炫越公司向原告支付因提前解除租赁关系的补偿金108000元；判令被告炫越公司支付2015年10月24日至2015年11月24日的水费1533元、生活垃圾处理费591.30元、污水费1095元、共3219.30元，2015年11月1日至2015年12月1日的电费7827.79元，合共11047.09元；判令被告炫越公司支付的按金21600元归原告所有；判令被告何开华、欧阳兆方对上述款项承担连带清偿责任的主张，本院支持被告炫越公司需向原告支付尚欠的租金324000元；支付因提前解除租赁关系的补偿款108000元；支付2015年10月24日至2015年11月24日的水费1533元、生活垃圾处理费591.30元、污水费1095元、共3219.30元，2015年11月1日至2015年12月1日的电费3827.79元，合共7047.09元；被告何开华、欧阳兆方对被告炫越公司的上述款项承担连带清偿责任的部分，其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区炫越服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘杰贤支付租金324000元；二、被告佛山市顺德区炫越服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘杰贤支付因提交解除租赁关系的补偿款108000元；三、被告佛山市顺德区炫越服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘杰贤支付2015年10月24日至2015年11月24日的水费1533元、生活垃圾处理费591.30元、污水费1095元、共3219.30元，2015年11月1日至2015年12月1日的电费3827.79元，合共7047.09元；四、被告何开华、欧阳兆方对上述被告佛山市顺德区炫越服装有限公司所欠的款项承担连带清偿责任；五、驳回原告潘杰贤的其他诉讼请求。如被告佛山市顺德区炫越服装有限公司、何开华、欧阳兆方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，以中国人民银行同期贷款基准利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5734.24元、财产保全费3171元，二项合共8905.24元（已由原告潘杰贤垫付），由原告潘杰贤负担3807.88元，被告佛山市顺德区炫越服装有限公司负担5097.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　李海昌二〇一六年四月二十八日书记员　　李素婷百度搜索“”