（2016）粤16民终187号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
黄建明与河源市汇景置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄建明,河源市汇景置业有限公司（下称汇景公司）
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤16民终187号上诉人（原审原告）：黄建明，男，住河源市源城区。委托代理人：肖佩，广东竞方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河源市汇景置业有限公司（下称汇景公司）。法定代表人：伦加仔。委托代理人：于淼，北京市首创（东莞）律师事务所律师。上诉人黄建明因与上诉人河源市汇景置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2013年12月8日，原、被告签订一份《楼宇认购书》，约定：原告认购被告位于河源市汇景国际商贸中心B栋112号商铺，建筑面积150.1平方米；成交价2669290元；原告须于2013年12月28日亲临销售现场，据此《认购书》、有效身份证文件、定金收据与被告签订正式《商品房买卖合同》。当天，原告向被告支付了定金5万元，被告向原告立具了一张收据。2015年1月25日，原告向被告支付购房款1289290元，被告向原告立具了一张收据。之后，双方在协商签订正式的《商品房买卖合同》，双方对合同的办证时间，违约责任等约定意见不一，未能签订正式的《商品房买卖合同》。2014年7月16日，被告向原告发出《律师函》，催促原告前来签订《商品房买卖合同》。原告收到函后，也向被告发出《关于要求依法签订商品房买卖合同的函》，提出有关合同办证时间的意见。双方协商无果后，2015年6月23日，原告向法院提出起诉。原审认为，原、被告签订的《楼宇认购书》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应合法有效。相对于《商品房买卖合同》，《楼宇认购书》是本约订立之前先行订立的预约合同。从本案的实际情况分析，原告在签订《楼宇认购书》之后，分别于当天向被告支付了定金5万元，于2014年1月25日向被告支付了购房款1289290元，原告实际上已经履行了大部分的付款义务，据此说明原告对签订《商品房买卖合同》有一定的诚意。根据庭审的调查，双方未能签订正式《商品房买卖合同》的主要原因是，双方对《商品房买卖合同》附件四第七条第二项的商品房办证时间无法达成一致意见。双方签订的《楼宇认购书》，对商品房办证时间没有进行约定，而《商品房买卖合同》附件四第七条第二项，实际上是对《商品房买卖合同》第十五条的变更，从《商品房买卖合同》第十五条约定的办证时间，合同的样本该处是留有空格，据此说明，合同约定的办证时间是待双方正式签订合同时由双方协商进行确定的。根据《商品房买卖合同》的性质，商品房办证时间属于合同的主要内容，本案中，双方在协商签订正式合同时，对商品房办证时间意见不一，对此，双方本应通过友好协商，相互让步的态度进行协调，以达成合意，而原、被告却各持已见，未能达成一致意见，导致未能签订正式的《商品房买卖合同》，原、被告对此均有一定的责任。因此，原告提出解除签订的认购书，返还交付的购房款1289290元，定金50000元，理由充分，予以支持。对于原告主张的已付购房款、定金的利息，理由不充分，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：（一）解除原、被告于2013年12月28日签订的《楼宇认购书》。（二）被告河源市汇景置业有限公司应在判决生效后十日内返还原告黄建明购房款1289290元。（三）被告应在判决生效后十日内返还原告定金50000元。（四）驳回原告黄建明的其他诉讼请求。本案诉讼费18400元，由原、被告各负担9200元。上诉人黄建明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令被上诉人河源市汇景置业有限公司支付上诉人已付购房款及定金款1339290元的利息。（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月25日起计付至实际还清款项之日止）（暂计至2015年6月5日为1339290元×6％÷360×496=110714．64元）。2、本案诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一审法院未判令被上诉人支付向上诉人支付已付购房款、定金的利息，明显不当。根据一审庭审查明的事实，被上诉人无视诚实信用原则，违反合同约定，肆意强加义务给上诉人，是造成合同无法订立的主要原因。被上诉人要求上诉人签署其事先制作的《楼宇认购书》格式文本，意图捏造上诉人已经熟悉并同意《商品房买卖合同》东西的内容。但实际上被上诉人售楼部从未公布范本和公示文件，且退一步说，被上诉人也无法证实其售楼部公布的《商品房买卖合同》的具体条款与其正式的《商品房买卖合同》具体条款是一致的。而正是被上诉人出具的正式《商品房买卖合同》对办证时间规定过长，才引起上诉人要求修改，双方意见不一，导致未能签订。另外，根据《楼宇认购书》的约定，双方签订《楼宇认购书》的时间是2013年12月28日，按约定上诉人当天就应该签署《商品房买卖合同》，签署但当天却未能签署，理由是被上诉人没有提供正式的《商品房买卖合同》。综上，上诉人作为善意购房者，已经向被上诉人交付了现金1339290元，现在不但购房目的落空，更因此遭受利息损失，对于该笔损失，被上诉人应予赔偿。上诉人河源市汇景置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）河城法民一初字第1041号民事判决。2、撤销判决书第一、三项，改判上诉人无需返还被上诉人定金50000元。3、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）上诉人与被上诉人间签订的《楼宇认购书》相对于《商品房买卖合同》是独立的协议，原审法院以上诉人与被上诉人未能签订《商品房买卖合同工》为由，解除《楼宇认购书》没有法律依据。《合同法》对于生效合同的解除条件有明确的规定，且没有相关规定显示《认购书》是《买卖合同》的预约合同，本约不成立，预约合同可以解除的规定。原审法院以上诉人与被上诉人未能签订《商品房买卖合同》为由，解除《楼宇认购书》没有法律依据。（二）被上诉人违反《楼宇认购书》的约定未在合同约定时间与上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人有权没收被上诉人交纳的定金。被上诉人没有在2013年12月28日前亲临销售现场履行签订《商品房买卖合同》的义务，亦没有书面向上诉人说明未按时签订《商品房买卖合同》的理由。上诉人于2014年7月16日向被上诉人发出律师函，给予宽宥期至2014年7月25日止。但被上诉人收到律师函后置若罔闻。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此说明，违反《楼宇认购书》约定应承担违约责任，故上诉人有权没收被上诉人交纳的定金。（三）本案双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的责任在于被上诉人，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定作出判决，是事实认定错误，适用法律不当。被上诉人在签订《认购书》时已知悉上诉人在售楼部公布的《商品房买卖合同》范本及售楼现场公示文件的相关内容，并对所购物业现状有充分了解，且已知晓应按期亲临签订正式的《商品房买卖合同》及相应后果。后被上诉人对《商品房买卖合同》条款不满，致使双方不能达成合意签订合同，完全是因被上诉人违反诚实信用原则的原因导致。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人双方在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人汇景公司收取的定金50000元应否退还给上诉人黄建明。2、上诉人汇景公司收取上诉人黄建明的定金及购房款共1339290元是否应支付利息。对此，本院评判如下：关于定金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”具体到本案，本案双方于2013年12月28日签订了《楼宇认购书》且黄建明交纳了定金50000元，后因双方在签订正式《商品房买卖合同》时因对办证期限等事宜发生争议并协商无果，应属于不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同未能订立的情形，故原审法院要求汇景公司返还50000元定金给黄建明并无不当，本院予以支持。关于利息问题。因双方是对合同条款存有争议并协商不成而无法签订正式的商品房买卖合同，为不可归责于双方的事由，双方均不存在过错，故原审法院不予支持上诉人黄建明要求返还已付购房款及定金利息的请求并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3550元，由河源市汇景置业有限公司负担1050元，黄建明负担251400元。上诉人黄建明多预交的二审受理费100014元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 李伟亮审 判 员 邓天仕代理审判员 黄 莉二〇一六年四月二十八日书 记 员 曾慧舒 更多数据：搜索“”来源：