（2016）苏0509民初5107号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-30
案件名称
沈菊华与周军锋、吕玉婷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈菊华,周军锋,吕玉婷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0509民初5107号原告沈菊华。被告周军锋。委托代理人周红，江苏李杏珍律师事务所律师。被告吕玉婷。原告沈菊华诉被告周军锋、吕玉婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员姚松杰独任审判，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告沈菊华、被告周军锋及其委托代理人周红均到庭参加诉讼；被告吕玉婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈菊华诉称，2015年1月2日，其与被告周军锋签订《房屋租赁协议书》一份，约定由其将位于苏州市吴江区黎里镇北厍社区水阁街74号店面房一楼一底出租给被告周军锋使用，租期自2015年1月1日至2015年12月30日，年租金26000元。合同签订后，其按约将租赁物交付被告周军锋使用，被告周军锋亦按合同约定向其支付租金。嗣后，被告周军锋将租赁物转租给被告吕玉婷。其与被告周军锋签订的承租合同到期后，二被告既未返还房屋，亦未继续支付租金。庭审中，原告沈菊华称，其在本案起诉后，被告吕玉婷已于2016年4月25日搬离占用房屋，并将钥匙返还予其。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判令解除其与被告周军锋的房屋租赁关系，支付房屋租金8300元（自2016年1月1日起计算至2016年4月25日），本案诉讼费用由被告周军锋承担。被告周军锋辩称，其与原告之间的租赁关系自其将房屋承租权转让给被告吕玉婷时起已经解除，故2016年的房屋租金其应向被告吕玉婷主张。被告吕玉婷未作答辩。经审理查明，沈菊华于2000年1月29日从吴江市北厍房产开发公司购买本案讼争房屋。2004年起，周军锋即从沈菊华处租赁该房屋，每年均签订《房屋租赁协议书》。2015年1月2日，沈菊华（作为甲方）与周军锋（作为乙方）签订的《房屋租赁协议书》约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月30日止；年租金26000元；租赁期内乙方如需要转租，必须征得甲方同意，并甲方与第三方重新签订协议，否则甲方收回房屋，但租金不退回；乙方需续租，必须提前一个月通知甲方签订协议，交付房租金，租金根据市场行情协商，未按规定支付房租金甲方视乙方作退房处理，责任由乙方自负，甲方有权将室内所有东西处理。合同签订后，周军锋向沈菊华支付了上述协议约定期间的租金。另查明，2015年5月份，周军锋将本案讼争房屋交予吕玉婷占有使用，吕玉婷当即向周军锋支付了2015年5月份至2015年底的租金；除租金外，另支付了42000元的转让费。当时，周军锋、吕玉婷曾通过电话将转租事宜口头告知沈菊华；沈菊华口头表示转租可以，但要重新签订协议。后，沈菊华和吕玉婷之间未签订书面协议。又查明，2016年1月份，吕玉婷以带小孩无暇经营为由，要求将房屋退还周军锋，并要求周军锋返还转让费42000元；周军锋表示不同意。再查明，此前，沈菊华曾经起诉过周军锋，本院于2016年3月7日立案受理。该案中，周军锋申请追加吕玉婷为第三人，该案审理过程中，本院于2016年3月18日向三方询问了有关事实，并于2016年3月30日公开开庭进行了审理。后原告沈菊华申请撤回了该案起诉，本院裁定予以准许。还查明，本案诉讼中，吕玉婷于2016年4月25日搬离涉诉房屋。以上事实，由原告沈菊华向本院提交的收款收据、《房屋租赁协议书》，原告沈菊华、被告周军锋的陈述；以及本院（2016）苏0509民初3035号民事裁定书、该案询问笔录、庭审笔录予以证实。本案的争议焦点为，2015年5月份周军锋将本案讼争房屋交予吕玉婷时，其是否解除了其与沈菊华之间的租赁关系？本院认为，2015年1月2日，沈菊华与周军锋签订《房屋租赁协议书》，双方建立了租赁关系。2015年5月份，虽周军锋、吕玉婷曾通过电话将转租事宜口头告知沈菊华，沈菊华口头表示转租可以，但要重新签订协议。但由于沈菊华与周军锋最终并未协商一致解除双方之间的租赁关系，周军锋亦未将房屋返还沈菊华。故本院认为沈菊华与周军锋之间的租赁关系并未曾解除，而在周军锋与吕玉婷之间建立了转租关系。周军锋与吕玉婷之间进行了房屋交接、租金交付，吕玉婷向周军锋提出退还房屋，沈菊华与吕玉婷之间未曾签订租赁协议等事实，亦佐证上述观点。本院认为，原告沈菊华与被告周军锋签的《房屋租赁协议书》约定，租赁期至2015年12月30日届满。租赁届满时，被告周军锋未将房屋返还原告沈菊华，原告沈菊华亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告周军锋在不定期租赁期间仍负有支付租金的义务。原告沈菊华作为出租人有权解除房屋租赁合同，并有权收回租赁房屋。被告吕玉婷已于2016年4月25日搬离涉诉房屋，原告沈菊华主张2016年1月1日起至该日期间的租金8300元，并未超出《房屋租赁协议书》约定的标准，本院予以支持。被告吕玉婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相关的诉讼权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告沈菊华与被告周军锋之间的房屋租赁协议于本判决生效之日解除；二、被告周军锋于本判决生效之日起十日内向原告沈菊华支付房屋租金8300元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告周军锋负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告沈菊华。原告沈菊华预交的案件受理费本院不再退还。本判决为终审判决。审判员 姚松杰二〇一六年四月二十八日书记员 庄 纯 更多数据：