（2014）朝民初字第11774号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-03-21
案件名称
北京玖玖港龙物业管理有限公司与何百江物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京玖玖港龙物业管理有限公司,何百江
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第11774号原告北京玖玖港龙物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路26号院3号楼一层C06室。法定代表人李燕，董事长。委托代理人王套国，北京市柴傅律师事务所律师，被告何百江，男，1972年8月9日出生，蒙古族。委托代理人纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。原告北京玖玖港龙物业管理有限公司（以下简称原告）与被告何百江（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王套国，被告的委托代理人纪宏建均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我公司是北京市朝阳区酒仙桥路26号晶都苑小区的物业管理公司，被告为晶都苑3号楼××号房屋的业主。现被告享受了我公司提供的物业服务，但经多次催缴，仍未支付2010年7月1日至2014年6月30日的物业管理费用。故我公司诉至法院，要求被告支付物业管理费20060元（含垃圾清运费120元、垃圾处理费144元）、滞纳金3840元。被告辩称：我是北京市朝阳区酒仙桥路26号晶都苑3号楼××号房屋（以下简称涉诉房屋）业主，房屋建筑面积为108.52平方米。但我从未与被告订立物业服务合同关系，我在2006年时购买了涉诉房屋，当时的物业公司是北京丽都物业管理有限公司，对于原告进驻小区并进行管理的时间不清楚。若原告以物业公司身份对我提起诉讼，应当提交其备案的提供物业服务的相关手续，或其他证据证明其对小区进行了实际的物业管理。对于垃圾清运费，双方并无约定，不同意支付。滞纳金，因双方没有物业服务合同关系，且涉诉房屋内热水忽冷忽热的问题一直没有解决，我据此未交纳物业费不存在恶意或过错，故不同意支付。经审理查明：2006年6月30日，被告签署《业主承诺书》及《晶都苑业主临时公约》，入住涉诉房屋，双方约定：物业管理费按年度预缴，标准为每建筑平方米每月3.8元，若逾期交纳，从逾期之日起每天按应缴物业管理费的万分之二点一支付滞纳金。2008年6月30日，涉诉房屋开发商北京丰中房地产开发有限公司在小区张贴《公示》，写有：“……依据政府相关规定，由开发商经过短期的多方选定，现聘请北京玖玖港龙物业管理有限公司进行晶都苑小区的前期物业服务工作……物业服务收费标准按原标准执行。”2008年7月1日，原告开始为涉诉房屋提供物业服务。庭审中，被告表示入住后房屋内的热水忽冷忽热，向原告反映后一直未能解决，现已自行更换电热水器，原热水供应系统已不再使用。原告表示其公司曾联系供热公司两次到被告房屋内检查，但热水管道均正常。经询，原、被告均确认热水费系由原告代收代缴给供热公司。被告提交照片打印件六页，证明原告未尽到物业管理职责。原告不认可被告的证明目的。另查一，北京市物价局、北京市财政局于1999年6月30日出台《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，自1999年7月1日起调整北京市委托清运垃圾托运费收费标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。另查二，北京市市政管理委员会、北京市财政局、北京市物价局于2000年8月28日发布《关于进一步推进征收城市生活垃圾处理费的通告》，按照本市居民每户每月３元的标准征收城市生活垃圾处理费，城市生活垃圾处理费不包括街道办事处收取的街巷清扫保洁费、居委会收取的卫生费和居住小区物业管理企业收取的生活垃圾清运费，也不包括环卫专业部门收取的委托清运垃圾托运费。上述事实，有双方当事人陈述以及《业主承诺书》、《晶都苑业主临时公约》、照片等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行义务。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务，双方虽未订立书面物业服务合同，但已形成了事实上的物业服务合同关系，原被告均应全面履行各自义务。现原告已经提供了物业服务，被告应当交纳涉诉房屋的物业服务费用。原告主张2010年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费、垃圾清运费、垃圾处理费，具有事实及法律依据，具体金额由本院核算后予以确定。关于滞纳金，本院将结合欠费时间、金额等因素依法酌情确定。因原告并非热水供应单位，被告以热水问题拒交物业管费用，缺乏依据，本院不予采纳。对于被告提出的物业服务不到位的问题，因被告的举证尚不足以证明原告的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故本院对于被告的此项抗辩亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告何百江于本判决生效之日起七日内给付原告北京玖玖港龙物业管理有限公司二○一○年七月一日至二○一四年六月三十日的物业管理费一万九千七百九十四元零五分、垃圾清运费一百二十元、垃圾处理费一百四十四元。二、被告何百江于本判决生效之日起七日内给付原告北京玖玖港龙物业管理有限公司滞纳金八百元。三、驳回原告北京玖玖港龙物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，由原告北京玖玖港龙物业管理有限公司负担77元（已交纳），由被告何百江负担321元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙茜倩代理审判员 曲 鹏代理审判员 斯晓荷二〇一六年四月二十八日书 记 员 张 颖 来源：