（2016）湘0105民初91号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-06
案件名称
长沙人人物业管理有限公司与彭国兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙人人物业管理有限公司,彭国兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初91号原告长沙人人物业管理有限公司。法定代表人谭辉虎，该公司总经理。委托代理人汪铭，系长沙人人物业管理有限公司员工。被告彭国兵。原告长沙人人物业管理有限公司与被告彭国兵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员刘亚武担任审判长，人民陪审员黄巧红、严丽君参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员邓香蓉担任庭审记录。原告长沙人人物业管理有限公司的委托代理人汪铭，被告彭国兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙人人物业管理有限公司诉称，2008年1月31日，被告将其位于长沙市开福区XXXXXXX物业与原告签订了物业管理协议，合同对双方的权利义务做了具体规定。但被告违反合同约定，自2009年5月1日起至2015年12月31日，累计共拖欠应缴的物业管理费共计8248元。针对被告的违约行为，原告通过各种方式进行了催缴，但被告仍拒不履行合同约定的义务。原告现根据相关法律法规的规定，特向法院提出诉讼，请求依法判令：1、被告支付欠缴的物业管理费8248元；2、被告支付违约金1700元；3、本案全部诉讼费由被告承担。本院受理后，被告彭国兵继续拖欠物业管理费，在本院审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：被告支付欠缴的物业管理费8557.3元（自2009年5月1日起至2016年3月31日止），将第2项诉讼请求变更为：被告支付违约金1000元。被告彭国兵辩称，1、被告欠付物业管理费8557.3元属实；2、被告2009年1月份入住，入住一个月后，两间房间和大厅的墙体开裂，原告了解情况后一直未处理，小区其他业主有的赔了800元，有的赔了1000元，也有更多或更少的，还有将墙壁修好的，原告在替开发商解决墙壁开裂的问题，但原告一直未处理好被告的问题，原告的服务不到位；3、小区的地下停车场2016年被改成了超市，原告未通知业主，未得到业主的同意，影响了消防安全；4、小区里停车影响了业主的安全；5、被告所在单元的门按键坏掉了，原告一直未处理；6、小区里垃圾乱堆，花园一到下雨，就成了臭水沟。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2008年1月31日，原告长沙人人物业管理有限公司（乙方）与被告彭国兵（甲方）签订《洪山家园物业管理服务协议》，协议约定：由乙方对甲方所购买的XXXXXXXXXXX房屋（建筑面积93.69平方米）提供物业管理服务；委托管理的事项包含房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的运行、维护和管理等。园艺及环境卫生：小区内共用绿地、水景、园林小品等的管理和维护；公共环境的清洁卫生、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾（不包括建筑装饰垃圾、商业或经营性垃圾）的收集、清运。安全及消防：1、配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）；2、做好消防宣传工作及消防安全的防范工作等。交通秩序与车辆停放：对本物业区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通畅通（不含车辆的保管、保险责任）等。双方的权利及义务：甲方监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；依照本协议向乙方缴纳物业管理服务费用和其他费用；乙方对本物业共用部位、共用设施设备、园林绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。物业管理服务费用及其他费用：甲方交纳物业管理服务费的起始时间为2008年2月1日；费用交纳时间为每月8号至15号，物业管理服务费收费面积以甲方产权面积计算费用；住宅物业管理服务费为每月每平方米1.1元。违约责任：乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；若该物业出售商的工程质量（保质期内）、购房承诺等未达到和甲方约定的条件或其他第三方给甲方造成的损失和影响，乙方应从中起协调作用，但甲方不能因此而拒交物业管理服务费或其他各项费用；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的百分之一交纳滞纳金；因乙方在履行本协议时的重大过失造成甲方人身，财产损失的，乙方将依法承担相应管理责任，等等。上述协议签订后，被告依照物业管理服务协议的约定向原告交纳了截至2009年4月30日的物业管理服务费，2009年5月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费未予交纳，原告以书面方式要求被告交纳物业管理服务费，但被告一直未交纳。2009年5月1日至2016年3月31日期间，被告应交纳的物业管理服务费为8554元（93.69㎡×1.1元/㎡/月×83个月）。在本院审理过程中，被告彭国兵提交了一组房屋内部及小区的照片作为证据材料，拟证明其房屋开裂、单元门禁锁损坏、小区内垃圾乱堆放。原告质证称，房屋开裂是事实，但业主房屋内部开裂问题不属于物业服务的范围；门禁锁坏了可能是事实，应该是人为破坏，原告反反复复修过，但还是坏了；小区里有租户是捡废品的，将垃圾堆放在了楼道里，原告跟租户说过，但也没有办法。另，原告认可小区停车确实可能对业主有影响，小区地下车库改成了菜场，但与原告无关。上述事实，有《洪山家园物业管理服务协议》、物业管理发票、催费通知、工作联系函、关于墙面裂纹处理说明的函、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，一、原告与被告签订的《洪山家园物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应信守；二、被告系洪山家园小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告支付物业管理服务费，根据协议的约定，2009年5月1日至2016年3月31日期间，被告应交纳的物业管理服务费为8554元，现原告主张物业管理服务费8557.3元，超出了被告应支付的数额，对于超出部分，本院不予支持；三、关于被告提出的房屋内部墙体开裂，原告一直未处理好的抗辩，因房屋内部墙体开裂属于房屋质量瑕疵，房屋质量瑕疵不属于物业管理服务责任范围，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持，被告对此可另行主张权利；四、关于被告提出的小区垃圾乱堆放、单元门禁锁损坏未修、小区停车影响安全、小区地下停车场改成超市的抗辩，被告提交了部分相关照片，原告对此亦部分认可，本院认为，原告在物业管理方面确实存在瑕疵，本院酌情减免被告物业管理服务费的10%，即被告应向原告交纳物业管理服务费7698.6元（8554-8554×10%）；五、因原告提供的物业服务确有瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告彭国兵于本判决生效之日起10日内向原告长沙人人物业管理有限公司公司支付自2009年5月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费7698.6元；二、驳回原告长沙人人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告彭国兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘亚武人民陪审员 严丽君人民陪审员 黄巧红二〇一六年四月二十八日代理书记员 邓香蓉附法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：