（2016）鄂0117民初608号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-29
案件名称
程仲琴与湖北阳港投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市新洲区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程仲琴,湖北阳港投资有限公司,武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第十五条第一款，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0117民初608号原告程仲琴。被告湖北阳港投资有限公司，住所地：武汉市新洲区阳逻经济开发区平江大道。法定代表人林治国，该公司董事长。委托代理人陶然，湖北精图治律师事务所律师。第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行，住所地：武汉市阳逻街红岭村新港财富广场。法定代表人董敏，该支行行长。委托代理人游春华，该支行风险控制部副经理。原告程仲琴与被告湖北阳港投资有限公司（以下简称“阳港公司”）、第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行（以下简称“农商行阳逻支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员傅菁适用简易程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告程仲琴被告农商行阳逻支行的委托代理人游春华到庭参加诉讼。被告阳港公司经本院传票合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告程仲琴诉称：2013年2月6日，原告程仲琴与被告阳港公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1201471**）（以下简称诉争合同），约定被告阳港公司以预售商品房形式向原告出售位于武汉阳逻经济开发区平江路领港城商务区B单元的B-9-7号房（以下简称诉争房屋）；诉争房屋单价为7828元／㎡，房屋价款为255428元。合同签订后，原告程仲琴按照合同约定履行了支付购房首付款的义务，其他款项通过向第三人农商行阳逻支行贷款支付。被告阳港公司应于2013年12月30日前完成规划专项验收、供水供电及商品房竣工验收等手续，并于上述日期前交付原告使用；被告逾期交付房产超过90日的，原告有权解除合同，被告应退还房款，并向原告赔偿已付购房款百分之一的违约金。至今，被告阳港公司尚未向原告交付合同约定的房屋，故原告诉至法院，请求依法判令：1、判令解除原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1201471**）及原被告和第三人签订的《商业用房按揭借款合同》；2、判令被告阳港公司向原告程仲琴返还购房首付款128428元并支付违约金1284.28元；3、判令被告阳港公司向原告程仲琴支付其自2014年8月14日起至实际给付之日止的贷款本金和利息，暂计算至2016年3月21日为28156.56元；4、本案的诉讼费由被告阳港公司承担。原告程仲琴为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告程仲琴的身份证，拟证明原告主体适格。证据2、被告阳港公司的企业法人营业执照复印件，拟证明被告主体适格。证据3、原告程仲琴与被告阳港公司于2013年2月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为新1201471**）一份，拟证明：1、原告程仲琴向被告阳港公司购买了领港城商务区B单元的B-9-7号房，房屋价款为255428元；2、房屋的交房期限均为2014年6月30日前，若被告逾期交房超过60日，原告有权主张解除合同。证据4、收据一张，拟证明原告程仲琴已经按照合同约定向被告阳港公司支付购房首付款128428元。证据5、原告程仲琴与被告阳港公司、第三人农商行阳逻支行于2014年6月6日签订的《商业用房按揭借款合同》一份，拟证明原告程仲琴按约定向第三人借款用于支付该房屋按揭款，房屋买卖主合同解除时从合同应一并解除。证据6、借款凭据一份，拟证明原告程仲琴向第三人农商行阳逻支行贷款127000元。证据7、第三人农商行阳逻支行出具的对账单、交易明细，证明截止2016年3月21日，原告程仲琴向第三人偿还贷款本金及利息28156.56元。被告阳港公司未到庭，未答辩亦未提交证据。第三人农商行阳逻支行述称：《商业用房按揭借款合同》系三方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应受法律保护。原告程仲琴在按揭贷款还清之前，仍应按照《商业用房按揭借款合同》履行主债务人的还款义务。第三人农商行阳逻支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告程仲琴按揭还款银行流水，证明截止2016年3月20日，原告程仲琴向第三人偿还贷款本金及利息28156.56元。对原告程仲琴提交的证据，第三人农商行阳逻支行均无异议。对第三人农商行阳逻支行提交的证据，原告程仲琴均无异议。经审查，原告程仲琴和第三人农商行阳逻支行提交的证据符合证据的一般法律特征，能够证明本案的法律事实，故本院予以采信。经审理查明：2013年2月6日，原告程仲琴与被告阳港公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1201471**）（以下简称诉争合同），约定原告购买被告投资建设的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路领港城商务区B单元的B-9-7号房（以下简称诉争房屋）；诉争房屋单价为7828元／㎡，房屋价款为255428元。双方在合同中的第九条交房期限约定为：被告应于2013年12月30日前向交付诉争房屋。双方在合同中的第九条关于交房条件约定为：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：以每位业主所购若干商品房为一户单位，一户一表，交房时正式通电；6、给水：以每位业主所购若干商品房为一户单位，一户一表，交房时正式通水。第十一条逾期交房的违约责任约定为：被告阳港公司如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告阳港公司公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告阳港公司应当自解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告阳港公司按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。上述购房合同签订后，原告程仲琴向被告阳港公司支付了购房首付款128428元。2014年6月6日，原告程仲琴作为借款人与第三人（××）农商行阳逻支行、被告（保证人）阳港公司签订了一份《商业用房按揭借款合同》（以下简称“按揭借款合同”），约定贷款金额为127000元，贷款期限为120个月，自2014年6月6日起至2024年6月6日止，贷款年利率为7.205%，贷款用途为：借款人支付其购买位于武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路领港城商务区B单元的B-9-7的购房款。××同意借款人提款申请后，将全部借款直接划至被告名下售房款专用账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以本合同项下贷款所购房屋向××提供抵押担保。被告提供阶段性连带保证担保。后第三人农商行阳逻支行依约向被告阳港公司全额发放了贷款。截止2016年3月21日，原告程仲琴向第三人偿还贷款本金及利息28156.56元。因被告阳港公司在约定的期限内未向原告交付约定的房屋，也未按约定向原告退还购房款，亦未向原告支付违约金，故原告诉至本院，提出上述请求。本院认为，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及原告与被告、第三人签订的《商业用房按揭借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月30日前向原告交付诉争房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告阳港公司应当自解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。本案中，被告未提供证据证明其已向原告或承租方交付了符合约定的商品房，且已逾期超过90日，故依据合同的约定原告享有解除合同请求权，故对于原告要求解除其与被告阳港公司于2013年2月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的合同已解除，故被告应当按照合同的约定向原告退还购房款并承担相应的违约责任。在《武汉市商品房买卖合同》解除后，原告程仲琴办理按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告程仲琴有权请求解除按揭贷款合同。需要指出的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。本案中，按揭贷款合同的解除系被告违约导致商品房买卖合同解除而致，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即被告直接向银行清偿购房者未还借款的本金及利息，并向原告支付购房者已付贷款本金及利息，利息以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：1、解除原告程仲琴与被告湖北阳港投资有限公司于2013年2月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1201471**）；2、解除原告程仲琴与被告湖北阳港投资有限公司、第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行于2014年6月6日签订的《商业用房按揭借款合同》；3、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程仲琴返还购房首付款128428元；4、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程仲琴支付违约金1284.28元（计算式为128428元×1%＝1284.28元）；5、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程仲琴返还自2014年8月14日起至本判决生效之日止原告程仲琴已向第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行偿还的贷款本金和贷款利息（其中截止2016年3月21日的本金及利息计28156.56元，后期以第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6、被告湖北阳港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人武汉农村商业银行股份有限公司阳逻经济开发区支行清偿原告程仲琴自判决生效之日起就《商业用房按揭借款合同》剩余的贷款及利息；7、驳回原告程仲琴的其他诉讼请求。案件受理费5840元，减半收取2920元，由被告湖北阳港投资有限公司负担。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5840元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 傅菁二〇一六年四月二十八日书记员 梅婷 来源：百度“”