（2016）豫15民终864号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-02
案件名称
李道生与信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司、河南中科建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司,李道生,河南中科建筑安装有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫15民终864号上诉人（原审被告）信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司。住所地：信阳市羊山新区。负责人汪慧丽，公司经理。委托代理人王霞，河南申威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李道生，男，1963年8月12日出生，汉族。委托代理人甘爽，河南申威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南中科建筑安装有限公司。住所地：信阳市平桥区。法定代表人张广良，董事长。委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师。上诉人信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司（以下称九州羊山分公司）因与被上诉人李道生、河南中科建筑安装有限公司（以下称中科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第2517号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人九州羊山分公司的委托代理人王霞、被上诉人李道生的委托代理人甘爽、被上诉人中科公司的委托代理人孔涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信阳市平桥区人民法院经审理查明：“九州名园”小区系被告九州羊山分公司开发的、被告中科公司承建的工程项目，功能为住宅与商铺。该工程2010年10月施工，2012年8月完工，房屋已销售、入住多户。因被告羊山九州分公司拖欠被告中科公司部分工程款，且双方公司未对工程款进行最后的结算，为此，两被告公司协议约定，由被告中科公司代理销售被告九州羊山分公司开发的商品房53套住宅，销售房屋的购房款用以抵作被告中科公司部分工程款。基于上述原因，受被告九州羊山分公司委托，2014年1月20日，被告中科公司持加盖有被告九州羊山分公司印章的空白合同与收据和原告李道生订立了一份《九州名园商品房认购协议》，主要约定，甲方九州羊山分公司，乙方李道生，认购房屋3号楼西单元302号，房价3320.00元／M2，总价359190.8元。同时，被告中科公司与原告李道生约定，付清80%房款后交付房屋，余款办证时付清。该协议还对相关内容进行了约定，协议签订后，原告李道生向被告中科公司交纳先期房款270000元，按两被告公司约定该笔购房款由九州羊山分公司用以抵作被告中科公司工程款。后两被告因工程款结算产生纠纷，被告九州羊山分公司借故拒绝与原告李道生订立正式商品房买卖合同。为此，原告李道生诉至法院要求被告履行认购协议书，办理购房手续，并停止阻止装修行为。信阳市平桥区人民法院认为：被告九州羊山分公司委托被告中科公司与原告李道生所订《九州名园商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应履行各自义务，现被告九州羊山分公司以与被告中科公司因工程款结算存在纠纷为由，拒不与原告李道生订立正式商品房买卖合同履行双方所订协议，属违约，按相关法律规定，被告九州羊山分公司应当全面履行双方所订立的《九州名园商品房认购协议》，故原告李道生要求被告继续履行协议并办理相关购房手续的诉讼请求符合协议约定及相关法律规定，法院予以支持。关于原告要求被告停止阻止其装修行为的请求，因双方未正式签订《商品房买卖合同》，买卖房屋尚未实际交付，双方义务均未完全履行，同时因原告李道生未提供被告九州羊山分公司阻止其装修房屋的相应证据，该项请求不予支持，其可在依约交付房款后另行主张权利。关于被告九州羊山分公司的辩称意见，经查，该意见缺乏事实及法律依据，其辩称理由不能成立，不予采纳。被告中科公司的辩称意见符合已查明事实，予以采纳。依照《中���人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司继续履行与原告所订立的《九州名园商品房认购协议》，并于本判决书生效后的三十日内与原告李道生办理后期购房手续（正式签订商品房买卖合同、办理相关手续）。二、驳回原告李道生的其他诉讼请求。本案诉讼费100元，由两被告负担。一审宣判后，九州羊山分公司不服，向本院提出上诉称：1、一审判决关于九州名园小区的完工时间、九州羊山分公司欠中科公司工程款、中科公司与李道生关于付80%房款的约定等事实的认定没有依据；2、九州名园小区没有取得商品房预售许可，按照建筑法及城市房地产管理法等法律的规定，不具备交付条件，一审判决结果与上述法律相悖��3、本案事实上是上诉人将该53套售房手续交给中科公司，用于替换前期上诉人交给中科公司用于抵偿工程款的门面房，但是中科公司收到该53套售房手续后，并没有将门面房交给上诉人，也没有将53套住房的售房款交给上诉人。综上，请求二审将本案发回重审或依法改判。被上诉人李道生答辩称：1、上诉人是否欠中科公司工程款，我作为业主不知情，也无力查明，上诉人是否授权中科公司有权约定交付房屋及办证的时间问题，我也不知情，但上诉人对于事实部分的质疑不影响原判决结果；2、上诉人在明知房屋不具备售房条件的情况下，仍然委托中科公司售房，并收取被上诉人的房款，侵害了被上诉人的利益。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人中科公司答辩称：1、房屋何时竣工与本案并没有实质的联系；2、中科公司与九州羊山分公司之间属于委托关系，这个双方均认可，收取购房款应该另案解决，与购房人的买卖合同关系并无牵连；3、既然中科与九州之间存在委托关系，那么中科关于购房款80%的约定对九州公司应有约束力；4、本案涉争的房屋已经建成，交付房屋不需要商品房预售许可，如果九州在认为不能对外销售的情况下，仍委托中科公司销售房屋，已经涉嫌欺诈；5、一审并未超请求判决，程序不违法。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。根据各方的意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、九州羊山分公司与中科公司之间是否构成委托代理合同关系；2、中科公司与购房人签订的认购协议是否应继续履行。二审查明的事实与一审判决认定的主要事实一致。本院认为，对于九州羊山分公司将加盖其公司印章的空白认购合同及收款收据票据交给中科公司这一事实，双方均表示认可，由此可以认定上诉人九州羊山分公司与被上诉人中科公司就本案涉及房屋销售事宜形成了代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故上诉人九州羊山分公司应当承担中科公司与买受人签订房屋认购协议所带来的法律后果，应当对房屋认购协议继续履行。上诉人九州羊山分公司上诉所称的中科公司是否将售房款交付九州羊山分公司、本案涉及的53套住房是否为以房抵债标的物的替换、九州羊山分公司是否下欠中科公司工程款等属于九州羊山分公司与中科公司之间的代理关系及工程款结算问题，双方可另案解决。综上，上诉人的各上诉理由依法均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人九州羊山分公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 买戈良审 判 员 余多成代理审判员 任明乐二〇一六年四月二十八日书 记 员 彭仲秋 搜索“”