（2016）闽0583民初1806号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-06-22

案件名称

原告张子平、周乾与被告南安三颖建材有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

南安市人民法院

所属地区

南安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张子平,周乾,南安三颖建材有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条

全文

福建省南安市人民法院民事判决书（2016）闽0583民初1806号原告张子平，男，1984年10月2日出生，汉族，住福建省顺昌县。原告周乾，女，1984年8月13日出生，汉族，住贵州省大方县。二原告共同的委托代理人曾华龙、陈小军，福建聚泰律师事务所律师。被告南安三颖建材有限公司，住所地福建省南安市，统一社会信用代码：913505835747114772。法定代表人王宁新，系该公司董事长。委托代理人傅绿松、傅琛禧，福建正成功律师事务所律师。原告张子平、周乾因与被告南安三颖建材有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理，依法由审判员卢君玉独任审判，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告张子平、周乾共同的委托代理人曾华龙，被告南安三颖建材有限公司的委托代理人傅绿松、傅琛禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张子平、周乾诉称，二原告与被告于2013年3月13日在新嘉福商厦售楼部签订了《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买被告开发的新嘉福商厦第1幢807号房，商品房建筑面积共143.84平方米，合同总价为603686元。该合同第八条明确约定被告应在2013年12月31日前将竣工验收合格、消防验收合格、建筑物设施达到设计要求条件的上述标的房产交付给二原告。合同第九条第二款约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。被告至今尚未将上述房产交付给二原告，逾期交房至起诉日已经高达790天。合同签订后，二原告依约支付了全部房款，但被告至今未按合同约定期限交付符合法定和合同约定的商品房给二原告，已构成逾期交房，属严重违约，应当承担赔偿损失的责任。为此，二原告请求判令：1、被告赔偿二原告逾期交房自2014年1月1日起至实际交房为止按日60.37元计算的违约金（暂计至起诉之日止按已付款日万分之一计算为人民币47692.3元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告南安三颖建材有限公司辩称，第一，被告符合延期交房事由，无需交付违约金。讼争商厦已具备交付条件，根据福建海联开发有限公司与建筑企业签订的协议书约定，入住项目底层控制线以外的市政配套绿化设施由海联公司统一设计、建设，但是福建海联开发有限公司负责设计、建设的公共空间的供水、供电、绿化、道路、排污设施等市政配套未能如期建设，未能跟上被告的新嘉福商厦的建设进度，市政配套设施的滞后导致商厦至今未能交付，是被告无法控制的因素。根据被告与二原告签订的合同第八条、合同补充协议第三条及第四条第二、三款的规定，被告符合延期交房条件，无需交付违约金。第二，即使被告应支付违约金，被告认为违约金过高，二原告未能举证证明其造成的实际损害，被告根据合同法及相关解释，请求予以调整违约金。本案原、被告的争议焦点：1、被告是否存在可以延期交房的事由；2、被告是否应当承担逾期交房的违约责任；3、本案约定的违约金是否偏高，能否调整？围绕上述争议焦点，二原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明二原告与被告于2013年3月13日签订《商品房买卖合同》的事实；二原告与被告约定被告应在2013年12月31日前将竣工验收合格和消防验收合格的房产交付给二原告的事实；约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。2、《销售不动产统一发票》一份，证明二原告已向被告支付了购房首付款183686元的事实。3、《个人贷款支付凭证》一份，证明二原告已向被告支付购房款按揭款人民币420000元的事实。4、被告工商公示信息一份，证明被告是本案适格的主体。5、泉州仲裁委员会《决定书》一份，证明二原告与被告约定的仲裁管辖条款无效，该纠纷只能向人民法院提起诉讼解决。对二原告提供的上述证据，被告均没有异议。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、南安市城乡规划局南规（2014）76号文件（包括《关于海联营运中心入驻项目竣工验收有关事项的请示》）一份，证明被告所属的小地块“底层建筑控制线”以外区域的绿化景观等市政配套由福建海联开发有限公司统一设计、统一建设。由于福建海联开发有限公司负责设计、建设的公共空间的绿化、道路、排污设施等市政配套未能如期建设，未能跟上被告新嘉福商厦的建设进度。市政配套设施建设的严重滞后导致新嘉福大厦至今未能完成竣工验收，被告未能如期向二原告交付房屋不是其本身的原因，而是海联创业园的原因造成房屋的延期交房。2、《海联创业园营运中心建设协议书》、《南安三颖建材有限公司股权转让合同》、《内资企业登记基本情况表》各一份，证明被告与福建海联开发有限公司签订一份协议书，底层控制线以外由福建海联开发有限施工，该协议其实是政府部门的指导。在二原告与被告签订的合同中被告已明确告知二原告底层的公共绿化和室外由福建海联开发有限建设，提示二原告交房受制于第三方，不存在欺诈和限制合同权利义务的条件。3、《商品房预售许可证》一份，证明被告具备预售商品房的资质。对被告提供的上述证据，二原告质证如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，该证据不能证明其证明目的，且被告消防未经验收合格，验收机关应为消防部门，不是城乡规划局，同时文件内容是建议，不具有法律效力。关于附件，该证据属于市政配套安装延期，属于被告与市政配套设施施工方之间的另一种法律关系，根据合同相对性，被告不得以其与第三人之间合同履行问题对抗本案商品房买卖的相对方。对证据2中的《内资企业登记基本情况表》无异议；对证据2中的《海联创业园营运中心建设协议书》、《南安三颖建材有限公司股权转让合同》的真实性无异议，但是与本案无关。对证据3无异议。本院依被告申请调取（2015）南民初字第150号原告彭百华与被告福建创力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中福建海联开发有限公司出具的《情况说明》一份。对本院依法调取的《情况说明》，二原告对真实性无异议，但认为根据合同相对性，与本案没有关联。被告认为电力供应是由福建海联开发有限公司和电力公司来完成的，但这仅是福建海联开发有限公司未完成的一部分，不是全部情况，被告要调取的是全部情况，由此说明福建海联开发有限公司没有完成所有的市政工程。根据原、被告的上述举证、质证以及本院依法调取的证据，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：二原告提供的证据1-5，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告均没有异议，故对其证据三性，本院均予以确认。证据1《商品房买卖合同》可以证明原、被告于2013年3月13日签订《商品房买卖合同》以及合同约定内容。证据2《销售不动产统一发票》、证据3《个人贷款支付凭证》可以证明原告已经支付被告购房款人民币603686元。证据4被告工商公示信息可以证明被告的主体情况。证据5泉州仲裁委员会《决定书》可以证明泉州仲裁委员会于2016年1月19日作出（2016）泉仲字16号《决定书》，决定申请人张子平、周乾与被申请人南安三颖建材有限公司于2013年3月13日签订的商品房买卖合同的仲裁条款无效，该会不予受理该商品房买卖合同纠纷。被告提供的证据1南安市城乡规划局南规（2014）76号文件，二原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明因海联中小企业营运中心入驻企业项目20个，大部分项目已基本达到规划条件核实的条件，并有3个项目已申报核实，而入驻项目“底层建筑控制线”以外区域的绿化景观等市政配套由福建海联开发有限公司统一设计、统一建设，但由于区域内各入驻企业项目进度不一致，拟连片设计施工的绿化景观等工程无法与进度快的项目同步完成，为不影响有关入驻项目的规划条件核实等竣工验收工作，经海联开发有限公司商滨海工业基地办、水头镇人民政府申请（申请时间为2014年6月9日），南安市城乡规划局于2014年10月27日向南安市人民政府提出对营运中心20家入驻企业项目验收时，先对其室外空间部分给予甩项，后续由海联开发有限公司按市政局批准的绿化方案，统一实施后再进行专项验收的建议，但不能成为被告不承担逾期交房责任的免责依据。被告提供的证据2中的《内资企业登记基本情况表》，二原告对其证据三性无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该证据可以证明被告的主体资格以及被告股东的变更情况。证据2中的《海联创业园营运中心建设协议书》、《南安三颖建材有限公司股权转让合同》，二原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；但是《海联创业园营运中心建设协议书》的签订主体是福建海联开发有限公司和泉州嘉森木业有限公司，并非本案被告与福建海联开发有限公司签订的协议，而《南安三颖建材有限公司股权转让合同》是泉州嘉森木业有限公司和王宁新就南安三颖建材有限公司股权的转让事宜达成的内部协议。故该两份证据均无法直接证明泉州嘉森木业有限公司是代表被告与福建海联开发有限公司签订《海联创业园营运中心建设协议书》或泉州嘉森木业有限公司已将该协议书项下的权利义务转让给被告，与本案没有直接关联性，本院不予采纳。被告提供的证据3《商品房预售许可证》，二原告对其证据三性无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该证据可以证明被告取得南安市水头镇新嘉福商厦及附属楼商品房预售许可证，用途为住宅、商铺、办公。本院依法调取的福建海联开发有限公司的《情况说明》，原、被告对其真实性均无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明南安电力公司专门为海联创业园营运中心建设供应其电力的开闭所，并由开闭所引分接箱至各地块间的道路边，各项目根据需要从分接箱接驳电力，该说明中并没有明确南安电力公司建设开闭所的时间，也不能成为被告不承担逾期交房责任的免责依据。根据上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告南安三颖建材有限公司系依法注册成立的从事房地产开发的有限责任公司。位于南安市水头镇海联创业园内新嘉福商厦及附属楼系被告南安三颖建材有限公司开发建设的工程，并取得了商品房预售许可证。2013年3月13日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定：二原告向被告购买址在南安市水头镇海联创业园新嘉福商厦及附属楼第1幢8层807号房，建筑面积共143.84平方米，总价款为人民币603686元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、室外与照明工程由海联创业园统一设计、施工。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、由于政府或海联创业园原因造成工程延期交接。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六合同补充协议。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交南安市仲裁委员会仲裁……本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，二原告与被告又签订了附件六《合同补充协议》一份，其中被告作为合同甲方，二原告作为合同乙方，补充协议约定甲方应按合同规定应具备的时间和条件，将房屋交付给乙方（甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日）；但若甲方遇有下列一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承担迟延交付的责任：1、为遵守该合同签订后中华人民共和国或南安市政府颁布的有关法律、法规与规定；2、市政配套批准及安装的延误；3、其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府的延迟有关文件的批准……合同签订后，二原告支付给被告购房款人民币603686元。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。虽然被告曾通知二原告交房，但因尚未具备交房条件，二原告拒绝接收，致本案商品房至今未交付。原告张子平、周乾向泉州仲裁委员会申请仲裁，泉州仲裁委员会于2016年1月19日作出（2016）泉仲字16号《决定书》，决定申请人张子平、周乾与被申请人南安三颖建材有限公司于2013年3月13日签订的商品房买卖合同的仲裁条款无效，该会不予受理该商品房买卖合同纠纷。原告遂于2016年3月7日向本院提起诉讼。综上事实，本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。合同约定，被告应于2013年12月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付二原告使用，但因本案商品房至今未达到合同约定的交付条件，二原告与被告双方尚未办理交房手续，被告已经违约，应承担逾期交房的违约责任。因被告逾期交房已超过90日，按照合同约定，被告应自2014年1月1日起至其履行完交付本案商品房义务之日止，每日按二原告已付购房款人民币603686元的0.01%计算支付原告逾期交房违约金，现二原告请求被告支付自2014年1月1日起至实际交房之日为止，每日按人民币60.37元计算的违约金，合理合法，本院依法予以支持。被告辩称，因市政配套设施的滞后导致被告至今未能交房，被告无需承担逾期交房的违约责任，并提供南安市城乡规划局文件及申请本院调取福建海联开发有限公司的《情况说明》欲证明其主张。本院认为，南安市城乡规划局文件虽然可以证明因区域内各入驻企业项目进度不一致，拟连片设计施工的绿化景观等工程无法与进度快的项目同步完成，致影响有关入驻项目的规划条件核实等竣工验收工作，但并不能直接证明除了海联创业园的原因，被告已在合同约定的交房时间前具备了自身需具备的全部交房条件，因此，该文件及《情况说明》不能作为被告不承担逾期交房法律后果的直接依据，被告应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故被告的该辩称，本院不予采纳。被告申请本院向南安市海联创业园、福建海联开发有限公司调查绿化、道路、排污设施等市政配套工程的验收情况，因被告未能提供证据证明除了海联创业园的原因，其已在合同约定的交房时间前具备了自身需具备的全部交房条件，故该申请已无调取的必要。被告认为违约金过高应予以适当调整，因违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此被告的该辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告南安三颖建材有限公司应支付原告张子平、周乾自2014年1月1日起至被告南安三颖建材有限公司履行完交付新嘉福商厦及附属楼第1幢8层807号房的义务之日止，每日按人民币60.37元计算的逾期交房违约金（自2014年1月1日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后十日内付清）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币992元，减半收取后为人民币496元，由被告南安三颖建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员　　卢君玉二〇一六年四月二十七日书记员　　汪惠玲附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。搜索“”