（2015）长高开民初字第288号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-11-23
案件名称
何放与朱桂丹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何放,朱桂丹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长高开民初字第288号原告：何放，女，锡伯族，1977年1月5日出生。委托代理人：常莉明，吉林兢诚律师事务所律师。被告：朱桂丹，女，汉族，1976年9月5日出生。委托代理人：王享，吉林申和律师事务所律师。原告何放与被告朱桂丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，何放及委托代理人常莉明、朱桂丹的委托代理人王享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何放诉称：2010年12月18日，双方签订《二手房买卖合同》，原告（甲方）是卖方，被告（乙方）是买方，该合同约定了位于长春市高新区电台街以西、繁荣路以北，枫树园10幢X号交易房屋的位置、建筑面积、价款等。2013年1月9日，何放与朱桂丹就该交易房屋重新签订《房屋买卖合同》一份，约定“双方商定的交易总价（含附属设备）为人民币（大写）贰佰肆拾万。双方达成一致意见，房屋交易税费由乙方（朱桂丹）负担，乙方付款方式为银行贷款方式支付，贷款资金发放至甲方（何放）在贷款银行凯里的存款账户，账号或卡号为X，何放履约于2013年1月14日将房屋更名手续办理完毕。但朱桂丹并没有履行《房屋买卖合同》的约定，没有将银行给付至甲方在贷款银行开立存款账户的贷款资金（购房款）交付何放，而是利用职权，背着何放，恶意违法占有何放房款，一直拖欠至今，对此，何放保留追究朱桂丹违法犯罪刑事责任的权利，现依法提起诉讼，请求法院判令：1.朱桂丹向何放归还购房款人民币641997.15元；2.朱桂丹依据合同约定承担逾期付款日千分之二的违约金（自2013年1月9日始至购房款全部付清之日止）。朱桂丹辩称：双方于2010年12月8日签订的二手房买卖合同才是双方之间真正的房屋买卖合同，合同约定的价款是190万元，朱桂丹已经按照约定支付了全部的房屋价款，朱桂丹具有该房屋的完全的所有权，朱桂丹所说的在2013年1月9日这一时间，该房屋已经与何放没有任何的关系，因为该房屋一直无法过户，在2013年1月7日朱桂丹的爱人李海涛借款将所有的银行贷款774000元全部还清，所以在2013年1月9日用该房屋所获取的贷款与何放也没有任何关系，更不存在诉状中所说的用贷款来支付房屋价款的问题，以上的事实在朝阳法院和长春中级人民法院的审理和判决中都有认定，在2013年1月9日的这份合同，只不过是进行贷款使用的合同是形式上的合同，不是双方之间真正的，因房屋没有更名过户在当时房屋还在何放的名下，朱桂丹为了偿还借款所以在2013年1月9日朱桂丹只好以何放的名义用该房屋进行抵押贷款，何放对此也进行了配合，因朱桂丹将何放的所有房款都已经付清，所以该贷款与何放没有关系，只不过是借用何放的名头而已，综上何放所述的事情是不存在的，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2010年12月18日，何放与朱桂丹及其丈夫李海涛签订《二手房买卖合同》一份，约定何放将其所有的位于长春高新技术产业开发区枫树园小区X栋X单元X室、建筑面积为209.98平方米的房屋一幢卖给朱桂丹，房屋总价款为190万元。同时约定：“……甲方此房屋按揭抵押贷款自2011年1月1日起由乙方开始偿还……”。合同签订当日，朱桂丹向何放支付购房款107.6万元。2010年12月24日，何放与朱桂丹签订《关于枫树园X栋X单元X室二手房买卖合同补充条款》，约定：“……1、甲方（何放）枫树园X栋X单元X室贷款尾款柒拾柒万四仟元整（￥774,000.00元）继续由甲方来偿还……”。2010年12月24日，何放给朱桂丹出具收条一张，内容为“今收到朱桂丹购枫树园小区X栋X单元X室房款叁拾柒万肆仟元（￥374,000.00）。收款人何放。2010年12月24日。”该笔款项已经由长春市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初字第1434号民事判决书、长春市中级人民法院（2014）长民五终字第638号民事判决书确认，由朱桂丹支付给何放的房款转化为朱桂丹的丈夫李海涛借给何放的借款。2012年6月25日、2012年9月18日、2012年10月30日，朱桂丹又共计向何放支付房款5万元。2013年1月7日，朱桂丹的丈夫李海涛向中国建设银行偿还何放剩余的贷款本金及利息共计740432.85元。2013年1月8日，朱桂丹作为代理人替何放办理浦发银行的借记卡一张，账号为X，并于当日存入100万元，并于当日以何放的名义将100万元取出。2013年1月9日，何放与朱桂丹签订《房屋买卖合同》一份，约定何放将其所有的位于长春市高新区电台街以西、繁荣路以北的枫树园小区X栋X号、建筑面积为210平方米的房屋卖给朱桂丹，房屋价款为240万元。2013年1月9日，何放与朱桂丹签订《长春市房屋转让合同》一份，约定何放将坐落于长春市高新区电台街以西、繁荣路以北的枫树园小区X栋X号、建筑面积为210平方米的房屋卖给朱桂丹，房屋总价款为10万元。2013年1月9日，双方到长春市房产档案馆办理房屋产权过户手续，将上述房屋从何放名下过户至朱桂丹名下。2013年2月19日，浦发银行长春分行向何放名下的账号为X的账户发放贷款140万元，该笔贷款由何放的丈夫李海涛于当日取出。现何放以朱桂丹拖欠购房款为由诉至法院，请求保护其合法权益。另查明，2013年1月9日，何放取得涉诉房屋的房屋所有权证。2013年1月14日，朱桂丹取得涉诉房屋的房屋所有权证。本院认为：本案的争议焦点是原被告就涉诉房屋先后签订的三份房屋买卖合同的效力问题。关于2010年12月18日双方签订的价款为190万元的合同，该合同内容详实具体，并且后续双方针对该合同签订了补充协议，对付款方式进行了变更，并未变更合同价款。合同签订后，朱桂丹陆续向何放支付房款现金共计112.6万元，因原告未按照补充协议的约定于2012年末还清全部银行贷款，朱桂丹的丈夫李海涛于2013年1月7日还清何放剩余的银行贷款740432.85元，对上述事实双方均表示认可，且双方当事人已经按照该合同的约定实际履行，故应为合法有效。关于2013年1月9日在房屋产权部门备案价款为10万元的合同，双方均认可该合同是为避税而签订的，该合同约定的价款明显低于真实交易价格，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”故本院认为该合同是无效合同。关于2013年1月9日双方签订的价款为240万元的合同，该合同约定的价款比双方在2010年12月18日签订的合同价款高出50万元，而朱桂丹仍然同意购买该房屋，明显与常理不符。从合同履行过程来看，该合同约定的房屋首付款是100万元，而在该合同签订之前朱桂丹实际上已经累计给付何放购房款现金是112.6万元；该合同约定剩余房款140万元由银行贷款支付，而该合同签订之前朱桂丹的丈夫李海涛已经偿还何放剩余的购房贷款740432.85元，故双方未按照该合同的约定进行实际履行。关于朱桂丹主张双方签订该合同的目的是为了办理银行贷款的抗辩意见，何放将自己的身份证原件交与朱桂丹并由朱桂丹作为代理人办理用于银行放款的银行卡，朱桂丹所申请的140万元购房贷款发放到何放的银行账户后，朱桂丹的丈夫李海涛将140万元全部取出。何放对朱桂丹利用240万元的购房合同申请贷款是明知并且积极配合的，其目的是损害银行的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”故该合同是无效合同，何放依据该合同主张购房款的诉讼请求本院不予支持。关于何放主张朱桂丹应向其支付购房款641997.15元的诉讼请求，根据2010年12月18日双方签订的价款为190万元的合同，因朱桂丹向何放累计支付房款1866432.85元，未支付剩余房款33567.15元，朱桂丹的行为已构成违约，故其应当承担继续履行的违约责任。关于何放主张依据《房屋买卖合同》的约定要求朱桂丹支付违约金的的诉讼请求，因2013年1月9日签订的《房屋买卖合同》为无效合同，故何放主张按照该合同约定要求朱桂丹支付违约金于法无据，本院不予支持。关于何放主张朱桂丹应当支付2011年1月至2013年1月期间何放偿还的银行贷款108430元一节，因双方于2010年12月24日签订的补充条款对偿还贷款的义务进行了重新约定,由何放继续偿还剩余银行贷款,故何放主张由朱桂丹向其支付银行贷款108430元的诉讼请求于法无据,不予支持。关于何放主张朱桂丹提交的补充条款程序违法不应采信一节，本院认为该证据对查清本案事实具有关键作用，应予采信，故对何放的质证意见不予采信。关于何放主张朱桂丹是利用职权转移140万元银行贷款的事实，但何放未提供相应证据证实，且何放也未向公安机关报案，故本院认为何放的主张证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告朱桂丹于本判决生效后立即向原告何放支付购房款33567.15元；二、驳回原告何放的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11362元，由原告何放负担10768元，被告朱桂丹负担594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 闫春林代理审判员 唐虹梅人民陪审员 李金梁二〇一六年四月二十七日书 记 员 吕振兴 来源：