（2016）浙0702民初2521号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-02
案件名称
浙江新华基置业有限公司与程巧娟商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江新华基置业有限公司,程巧娟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0702民初2521号原告：浙江新华基置业有限公司，住所地：金华市婺城区八一南街永盛楼五楼。法定代表人：陆旭宾。委托代理人：经伟，系公司员工。被告：程巧娟。委托代理人：方德明。委托代理人：董丽萍。原告浙江新华基置业有限公司（以下简称：新华基公司）为与被告程巧娟商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王晓萍独任审判。于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人经伟，被告程巧娟的委托代理人方德明和董丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月25日，原、被告签订20140300964号《商品房买卖合同》一份，该合同约定：被告（买受人）应当于2014年3月25日支付房款计人民币壹拾万元整（100000.00元），余款计人民币伍佰伍拾玖万叁仟柒佰肆拾叁元整（5593743.00元）于2015年12月30日付清。合同还约定：被告（买受人）逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。上述合同签订后，被告（买受人）却拖延至今未向原告支付上述约定的购房款及违约金。为维护原告的合法权益，现请求法院判令：1.被告履行《商品房买卖合同》，支付购房款5693743元，及逾期付款的违约金47445元（其中100000元自2014年3月26日起计算，5593743元自2015年12月31日起计算违约金至起诉之日，此后的违约金继续计算至被告实际履行付清全部购房款之日止）。2.由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：房屋买卖合同只是双方借款即民间借贷的一个担保，民间借贷已经经过本院（2015）金婺商初字第884号民事调解书结案，原告提出的合同只是作为履行借款还款的保证，不是单独成立的，是借款合同的附合同，将房屋买卖合同单独隔立开来，是没有事实和法律依据的。本院依法组织当事人进行举证。根据证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提供的证据：1.20140300964号《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告于2014年3月25日签订了购买商品房的买卖合同，但被告至今未支付购房款及违约金的事实；2.金华市预售商品房合同备案证明复印件1份，证明双方签订商品房买卖合同后被告已根据该合同到金华市房地产交易市场管理所进行商品房合同备案的事实。（以上证据与原件核对无异议）被告提出以下质证意见：对《商品房买卖合同》真实性无异议，合同及金华市预售商品房合同备案真实目的都不是为了购买涉案房屋，是为了之前借款做的担保，双方为借贷资金的安全而设定的，以房屋买卖名义进行备案登记，从而设定排他性限制销售的一种保证措施，从法律关系来说，是借贷关系的保证担保，是从合同，是整个借贷协议的不可或缺的组成部分。本院认为：对原告提供的两份证据的真实性予以确认，但据合同所载内容及被告所提供证据，该份合同及备案所载内容并非双方当事人真实意思表示，而是用于其他目的，故对该两份证据的证明力不予确认。对被告程巧娟提供的证据：1.《借款协议》复印件1份，证明原告向被告之女董丽萍签订了借款协议，同时签订了《商品房买卖合同》；2.《补充协议》1份，证明补充协议中的3-4幢1-1701室就是本案争议的商品房；借款期间，用于担保的八套房，其中用两套房变更了八套房；第一条约定，届期未归还借款，备案的商品房价格调整为1000万元，即已付清。据此，原告做了第二次保证；3.（2015）金婺商初字第884号民事调解书1份，证明原告与被告之女董丽萍的主债务已经审理终结；4.《关于恳请协商董丽萍案件的报告》复印件1份，证明由原告提交法院该案已进入执行程序；原告也明知本案争议的房产系债权人董丽萍的担保物；原告也同意该商品房用于抵债；5.《商品房买卖合同》2份及备案登记复印件1份，证明《商品房买卖合同》的签订日期及真实目的；6.收款收据1份，证明当时双方约定借款如果没有还清，房款已经付清，房屋抵做借款。原告提出以下质证意见：1.原告对《借款协议》的真实性无异议，但对其合法性及关联性均有异议。因该《借款协议》已在法院主持下达成调解协议，应当以符合法律规定的（2015）金婺商初字第884号民事调解书为准，另外本案被告并非该《借款协议》的当事人，所以本案与该《借款协议》证据没有关联性。本院认为：该份借款协议由本案原告及被告之女董丽萍双方印章签字确认，对该份证据的真实性予以确认。2.原告对《补充协议》内容的真实性、合法性及关联性均有异议。因该补充协议中“房款已于早前全额付清”的表述与事实不符，事实上该房款至今并未支付。另外，自签补充说明起，“房价款共调整为壹仟万元整”之条款，也已经过各方友好协商，并已达成全部恢复按合同价款履行商品房买卖合同的合意。本院认为：在原、被告双方签订《商品房买卖合同》的当日，原告与被告之女董丽萍签订《借款协议》及《补充协议》，从该补充协议的所载内容可知，原告在涉案房屋即金华御园3-4幢1-1701号房屋的房款并未支付的情况下，却写明“备案合同号20140300968，20140300967，20140300964商品房买卖合同所述的房价款共调整为壹仟万元整，此房款已于早前全额付清”，及补充说明所载“从2014年9月3日起，原已备案住宅4-14幢102室已撤销备案，并换成3-1401和3-1702重新备案已毕”，足以说明原、被告所签订《商品房买卖合同》的真实目的并非在于购买涉案房屋，而在于为被告之女董丽萍与原告之间的借款关系提供担保。对该份证据的证明力予以确认。3.原告对（2015）金婺商初字第884号调解书的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。因该调解书是本案原告与案外人达成的调解协议，与本案并无关联性。本院认为：对该份证据的真实性予以确认，该份调解书系处理原告与被告之女董丽萍之间借款关系，结合调解书双方签订的《借款协议》、《补充协议》，对该份证据证明原告与被告之女董丽萍的债务已审理终结予以确认。4.对《关于恳请协调董丽萍案件的报告》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。因该报告并未达成执行和解及抵销债务的目的，被告也未同意以7折合同价支付购房款。故自原告正式向法院提交《起诉状》及《执行异议申请书》起，该《关于恳请协调董丽萍案件的报告》也就自然丧失了其“恳请协调”的意义，也就是说即使现在被告或案外债权人同意“恳请协调”的方案，原告也只能以本案诉请为前提进行协调了，故该《报告》与本案的起诉或执行异议的并无关联性，另外该《报告》中并无被告欲证明本案争议的房产系债权人董丽萍的担保物证明内容条款。本院认为：该份报告已涉及原告用金华御园购房备案的三套商品房（其中包括本案的涉案房屋）同意折后抵欠董丽萍借款本金等。故原告与董丽萍之母签订《商品房买卖合同》的真实目的并非售卖涉案房屋，但并不能证明原告已同意用于抵欠董丽萍债务，故对该份证据的证明力部分予以确认。5.原告对《商品房买卖合同》内容，除第17页及最后一页2014年3月26日的落款内容外，其他内容的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该合同第6页第7条的内容以及原告提交的商品房预告登记备案证明内容中的合同签订日为2014年3月25日，可以证明被告提供的《商品房买卖合同》中第17页及最后一页的落款时间是自行添加上的，并非属于双方真实签订该合同的日期，故不能达到证明目的。本院认为：该份《商品房买卖合同》系在金华市住房和城乡建设局备案合同，对该合同的真实性及所载内容均予以确认，至于被告所述签订时间与备案登记签订时间不一致问题，房屋买卖备案登记属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，不能根据备案登记时间否认实际签订合同时间，即并非以行政管理上的备案登记时间确定合同实际签订时间。故应以合同上记载的时间为准，被告也未提供充分证据证明合同所载时间为事后添加，故对该份证据的证明力予以确认。6.原告对收款收据内容真实性、合法性、关联性均有异议，因该收据中“今收到董丽萍购买浙江新华基置业有限公司金华御园4-14幢102室、4-14幢103室、3-4幢1-1701室三套商品房购房款共1000万元整”的表述与事实不符，事实上原告至今并未收到该购房款。本院认为：原告在被告并非实际支付购房款的情况下，却向被告之女董丽萍出具收款收据，并写明收到董丽萍购买包括涉案房屋在内的三套商品房共壹仟万元整等内容，足以证明原告与被告所签订的《商品房买卖合同》的真实意图并非售卖涉案房屋。故对该份证据的证明力予以确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2014年3月26日，原告新华基公司与被告程巧娟签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告二环北路以南、迎宾大道以西金华御园3-4幢1-1701号商品房；房屋总价为人民币5693743元；按其他方式按期付款；被告于2014年3月25日支付房款计人民币100000元，余款5593743元于2015年12月30日付清；逾期60日之内付款，自应付款之日第二天起至实际全额支付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金；原告应在2015年9月30日前，将符合条件的商品房交付被告使用及逾期交房的违约金等等。同在2014年3月26日，原告新华基公司因资金周转需要，向被告程巧娟之女董丽萍借款1000万元，并签订《借款协议》一份，约定了借款数额、借款期限、利息及支付方法等，同时约定如原告全面履行完毕协议后，双方其余任何协议解除。同日，原告又出具《补充协议》一份，抬头写明：“关于浙江新华基置业有限公司《金华御园》4-14幢102室、4-14幢103室、3-4幢1-1701室商品房买卖合同（合同编号20140300968、20140300967、20140300964）的补充协议。”并达成以下补充协议：“合同编号20140300968、20140300967、20140300964商品房买卖合同所述的房价款共调整为壹仟万元整，此房款已于早前全额付清；其余条款不作调整。2014年9月3日原告在该份补充协议上注明：“从2014年9月3日起，原已备案住宅4-14幢102室已撤销备案，并换成3-1401和3-1702重新备案完毕。以上均由原告的法定代表人签字确认。2015年5月12日，该笔借款经金华市婺城区人民法院调解，并作出（2015）金婺商初字第884号民事调解书，由原告返还董丽萍借款本金994万元及利息。2016年3月18日，原告向婺城区人民法院出具《关于恳请协调董丽萍案件的报告》一份，建议方案中明确写明：“新华基案件用原告向御园购房备案的八套商品房的其中五套（7-3-201、7-3-502、7-4-201、7-3-202、7-4-1702）以合同价抵欠董丽萍借款本金，另三套（4-1-1701、4-3-1401、4-3-1702）同意原合同从再优惠7折后抵欠董丽萍借款本金，但前提是董丽萍借款利息给予免除。本院认为：据法律行为理论，法律行为生效要件之一是真实、自由、完整的意思表示。意思表示是否真实，直接影响意思表示行为内在法律关系的认定以及效力的评判。本案原告新华基公司与被告程巧娟所签订的《商品房买卖合同》是否系双方真实意思表示也是判定该份合同是否具有法律效力的关键因素。首先，分析双方所签订的《商品房买卖合同》所载内容，以确定表面行为和隐藏行为，该份合同约定房屋总价为人民币5693743元，在被告仅支付房款100000元后，原告就应在2015年9月30日前将符合条件的商品房交付被告使用，绝大部分余款5593743元在房屋交付使用后才予以付清，该项约定并不符合预售商品房的经验法则及交易习惯。另双方虽签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记，但在同日原告与被告之女董丽萍签订《借款协议》及《补充协议》，确定合同编号20140300968、20140300967、20140300964商品房买卖合同所述的房价款共调整为壹仟万元整，此房款已于早前全额付清。并于2014年9月3日在该份补充协议上注明：“从2014年9月3日起，原已备案住宅4-14幢102室已撤销备案，并换成3-1401和3-1702重新备案完毕。本案涉案的20140300964《商品房买卖合同》的房款被告并未支付，如双方存在真实的买卖合同关系，原告与被告之女董丽萍通过签订《补充协议》确定该20140300964《商品房买卖合同》项下的房款已付清也不符合常理，故从合同签订的时间及内容可以看出，双方签订的《商品房买卖合同》并不是真正意见上的房屋买卖，为表面虚假行为。其次，结合全案事实和证据，对隐藏行为的合理性和真实性进行考量。通过分析案涉各方（包括被告之女董丽萍）之间所隐藏的真实关系，可知原告向董丽萍借款1000万元，后经法院调整支付本金994万元及利息，原告也曾在与董丽萍签订《借款协议》及《补充协议》上均涉及到涉案合同即20140300964《商品房买卖合同》的款项问题，并向法院出具《关于恳请协调董丽萍案件的报告》，对涉案房屋4-1-1701室要求予以抵欠董丽萍借款本金，故原告与被告签订该份《商品房买卖合同》不具有真正意义上的买卖房屋目的，而是为担保原告与被告之女董丽萍的民间借贷合同债权的实现，原告与董丽萍也签订过其他此类《商品房买卖合同》，为规避购房政策的限制，由董丽萍之母即本案被告签订《商品房买卖合同》来实现担保民间借贷合同债权的实现具有合理性。综上，结合双方签订合同的内容、时间及被告提供的《借款协议》《补充协议》等相互衔接、相互印证的证据，原告新华基公司与被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方并不存在真实买卖房屋关系。对原告要求被告支付购房款及违约金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条等之规定，判决如下：驳回原告浙江新华基置业有限公司的诉讼请求。案件受理费25994元（原告已预交，已减半收取），由原告浙江新华基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉期满之日7日起仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓萍二〇一六年四月二十七日代书记员 章 琴 来源：百度搜索“”