（2016）京0118民初2246号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-02
案件名称
北京方庄万士物业管理有限责任公司与梁永强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市密云区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京方庄万士物业管理有限责任公司,梁永强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0118民初2246号原告北京方庄万士物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳城园三区19号楼216室。法定代表人李愉生，总经理。委托代理人宋书国，北京市世纪律师事务所律师。委托代理人王亚珍，女，1965年1月9日出生。被告梁永强，男，1954年10月31日出生。委托代理人梁英浩（系被告梁永强之子），男，1979年10月1日出生。原告北京方庄万士物业管理有限责任公司与被告梁永强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵贵东独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京方庄万士物业管理有限责任公司之委托代理人宋书国、王亚珍，被告梁永强之委托代理人梁英浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京方庄万士物业管理有限责任公司诉称：我公司系北京久润房地产开发有限公司指定的久润花园小区物业管理企业。被告系北京市密云区X小区X号楼X单元X号业主，房屋面积为172.57平方米。被告入住后接受了我公司的物业管理服务。被告尚欠我公司2010年5月17日至2016年5月16日的物业服务费共计8031元。我公司多次催缴未果，现起诉至法院，请求判令被告立即给付此款。被告梁永强辩称：原告公司所述房屋面积属实。但首先，原告公司最近几年未催缴过物业服务费，其也未提交任何书面材料能够证明小区业主曾被催缴过物业服务费，另依据民法诉讼时效的制度，原告公司主张物业服务费已过诉讼时效。其次，小区内没有成立业��委员会，原告公司也并没有直接和业主签订物业合同，我不是适格的被告主体。再次，小区未进行过封闭式管理，造成闲散人员和无照商贩随意在小区内出入；2014年小区才开始安装视频摄像头，而门禁系统从入住至今都无法使用；小区绿化带经常被人改种花菜，垃圾清扫不及时，楼道内肆意张贴小广告及喷涂；物业门口常年堆放垃圾杂物；自行车、汽车混乱停放无人管理，我家车辆曾被刮蹭但无果而终。第四，小区至今仍不能并入供电公司电网和市政供水管网，经常停水停电，小区内电力设施因不能及时更换更新常常导致一家故障、全楼停电。小区内私自更改排水设施现象更是普遍存在。综上，原告公司没有和业主协商，提供的物业服务不符合相关标准，且本案已过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告梁永强系北京市密云区X小区X号���X单元X号业主，房屋建筑面积为172.57平方米。2007年7月3日，北京久润房地产开发有限公司与北京方庄万士物业管理有限责任公司签订《久润花园小区项目前期物业服务合同》，约定由北京方庄万士物业管理有限责任公司为久润花园小区提供物业管理服务，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅物业费每月每建筑平方米0.55元，消防设备设施运行维护费每月每建筑平方米0.05元，卫生费每户每年96元。梁永强未交纳2010年5月17日至2016年4月16日期间的上述费用合计7927.482元。庭审中，被告持答辩意见不同意交纳物业费，并提交照片为证，原告对被告的答辩意见及证据予以否认。另查，被告居住的小区存在垃圾清运不及时、单元楼门禁无法正常使用等管理服务瑕疵。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房现房买卖合���、久润花园小区项目前期物业服务合同、房屋所有权证书、照片等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告对被告居住的小区提供物业管理服务，原、被告双方即已形成物业服务合同关系，被告已经接受了原告公司的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳相关费用的义务，故原告公司要求被告交纳所欠物业服务费之诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依据双方当事人的陈述及被告提供的证据，原告公司在履行义务时存在一定的瑕疵，故应对原告公司收取的物业服务费予以扣减，具体数额由本院酌定。为方便计算，本院确定被告应交纳物业服务费的期间截至2016年4月16日。因2016年4月17日至2016年5月17日期间的物业服务费尚未发生，本院不予支持。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物���服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对于被告提出小区未成立业主委员会，且其未与原告公司签订任何合同，其非本案适格被告之答辩意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，其中关于“经书面催交”的规定，属于倡导性规范，目的在于督促物业服务企业积极行使权利。被告关于原告公司没有向其书面催交物业费，即属于没有履行法定程序主张物业服务费之主张，因没有事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出本案已超过诉讼时效之答辩意见，因物业服务本身具有长期性及持续性特点，本案中的物业管理合同尚在履行期限之内，原告公司一直持续地提供物业服务，且被告没有提供证据证实原告有明显怠于收取物业费的情况，故本院不予采纳。关于被告提出小区无法并入电力设施及供水管网，因与本案不是同一法律关系，故本案不予涉及。同时，本院也注意到造成小区物业服务不到位的原因，除了原告公司在提供物业服务管理存在瑕疵、对某些问题解决不及时外，也有部分业主缺乏公共区域环境共同维护及安全意识的因素。小区整体环境的改善是一个循序渐进的过程，拒交物业服务费的方式非但不能改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低服务质量，另外该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。希望双方能相互理解、加强沟通，原告公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，针对工作中的不足之处应及时改进，提高服务标准，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告梁永强于本判决生效之日起十日内给付原告北京方庄万士物业管理有限责任公司自二○一〇年五月十七日至二○一六年四月十六日期间的物业费及自二〇一〇年至二〇一六年的卫生费共计七千一百三十四元七角三分。二、驳回原告北京方庄万士物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间���行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告梁永强负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵贵东二〇一六年四月二十七日书记员 王丽丽 微信公众号“”