（2016）渝0240民初888号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-17
案件名称
徐凤兰与徐汉东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石柱土家族自治县人民法院
所属地区
石柱土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐凤兰,徐汉东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百三十三条，第一百零五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0240民初888号原告徐凤兰，女，生于1960年5月20日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人田永禄，重庆经冠律师事务所律师。委托代理人杨茜，重庆经冠律师事务所实习律师。被告徐汉东，男，生于1967年3月15日，汉族，住重庆市涪陵区。委托代理人孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。原告徐凤兰与被告徐汉东房屋买卖合同纠纷一案，本案于2016年3月17日立案受理，依法由代理审判员刘玲独任审判，适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告徐凤兰的委托代理人田永禄，被告徐汉东及其委托代理人孙小雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐凤兰诉称，被告徐汉东系原告胞弟。坐落于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）XX镇XX居委XXX号房屋，系原告与被告徐汉东、徐某甲、徐某乙的父母和徐某丙的祖遗房屋。原来系原告与被告徐汉东等5人共有，各享有五分之一的产权。1994年9月26日，徐某甲因结婚无房居住，徐某甲与原告、被告徐汉东、徐某乙签订《契约》，约定原告与被告徐汉东及徐某乙将其各自所有的五分之一房产，以每份2000元的价格转让给徐某甲。后徐某甲将其享有某某居委会的XXX号房屋，石房权字第X**号房屋中的五分之四（其中徐某丙的五分之一已分出）的房屋改建为砖混结构住房。1998年5月20日徐某甲与原告签订《契约》，约定徐某甲将该房屋卖予原告并将产权证移交给了原告。2013年7月5日，原告与拆迁办签订了拆迁还房协议，2013年7月12日被告徐汉东等人以原告与其有房产纠纷为由，致使原告的上述房屋征收与补偿事宜被搁置。原告因此提起房屋买卖合同纠纷诉讼，石柱县人民法院以（2013）石法民初字第02338号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院以（2014）渝四中法民终字第00368号民事判决书，作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。被告徐汉东依据上述判决，于2014年6月24日与石柱县国土局签订了《协议》。原告不服二审判决向重庆市高级人民法院提起了申诉，重庆市高级人民法院于2015年8月7日以（2015）渝高法民提字第00001号民事判决书撤销了原一、二审判决，确认徐某甲于1998年5月20日与原告签订的房屋买卖契约有效。因此原告以被告徐汉东不是合法拆迁人，与石柱县国土局签订的《协议》依法应被撤销为由提起了诉讼，石柱县人民法院于2016年2月1日作出（2015）石法民初字第05124号民事判决书，以原告的物权未经登记，不发生效力为由，驳回了原告的诉讼请求。被告与石柱县国土局所签订的《协议》获得的房屋和拆迁补偿款依法应归原告所有。被告的违约行为使原告少得门面房11.63㎡和住房4.73㎡，门面房按20000.00元／㎡计算，原告少得房屋的实际损失为232600.00元和18920.00元，原告还因此而损失了11.63㎡门面房和4.73㎡住房的拆迁补助及奖励26423.00元和29141.00元，被告也分走了应由原告所有的附属物补偿款8715.90元，原告因被告违约而遭受的损失为315799.90元。被告依法应对其违约行为给原告造成的经济损失承担赔偿责任，故诉至法院，请求判令：被告赔偿违约行为给原告造成的经济损失315799.90元。被告徐汉东辩称，原告诉讼请求不应得到支持。原告请求权基础是合同法及相关司法解释，本案基础民事法律关系为房屋买卖合同，原告与被告之间无房屋买卖合同关系，更无违约行为，故不应承担责任。原告诉称的事实不属实，原告诉称1994年的《契约》已经履行，但实际徐某甲与被告之间未履行，因徐某甲刚结婚无钱向被告支付约定的2000.00元，被告徐汉东因兄弟关系未继续向徐某甲索要，徐汉东、徐某甲均不要求继续履行1994年的《契约》。经审理查明：原告徐凤兰与被告徐汉东以及徐某甲、徐某乙、四人系一母所生的同胞姐弟，徐某丙系该四人的亲幺姑。诉争之房位于石柱县XX镇XX居委XXX号房屋，原为土木结构，房屋面积60.9平方米。系原、被告及徐某甲、徐某乙、徐某丙的祖业房。1988年7月3日经原、被告当时所在居民委员会证明，于同年7月11日在南宾镇房产管理所办理了石房权字第X**号房屋所有权证，所有权人登记为徐某丙，共有人为徐凤兰、徐某乙、徐汉东、徐某甲，各占五分之一。该房屋的所有权证由徐某丙收执外，加发了房屋共有权保持证，分别是：石房共字第XXX号给徐凤玉（兰）、XXX号给徐某甲、XXX号给徐某乙、XXX号给徐汉东。1994年9月26日，因徐某甲结婚需住房，原告与被告及徐某乙、徐某甲三人签订了一份书面《契约》（下称《94契约》），约定：将各自所有的五分之一房产，每份2000.00元卖给徐某甲，待办理手续时，房产证随本《契约》一并交付徐某甲自行办理产权变更登记（除原告承认收到2000.00元房款外，徐某乙、徐汉东均称未得到房款，都未提供收据）。尔后，徐某甲将房屋改建为砖混结构自已居住。1998年5月20日，徐某甲作为卖房方与徐凤兰作为买房方签订《契约》（下称《98契约》），约定徐某甲自愿将此房转卖给徐凤兰，金额为25000.00元，产权证随本《契约》一并交付徐凤兰办理有关手续（徐某甲称未得到房款，原告未提供收据佐证）。《94契约》与《98契约》签订后，涉案房屋的产权登记情况并未发生变化。1998年徐某乙搬回该房居住至2005年初，当其另有房屋居住搬离该房时，原、被告及徐某乙、徐某甲的外侄徐某丁无房居住，便找徐某乙要求借用该房屋居住至2007年下半年左右（徐某丁自已购置了房屋），原告以将该房用于出租，租金给其母作生活补贴为由，收回房屋钥匙以每月300.00元的价格出租给马某某。2011年10月，因外面的房租较高，其母文某某搬至该房居住至2013年7月1日。因旧城改造的需要，拆迁办工作人员对该房屋的附属物进行登记复查时，原告在产权人签字栏内将“徐某甲”的名字写成“徐甲某”（原告曾否认该签字是其书写，后又认可是她书写）。2013年7月5日原告交出钥匙并与拆迁办签订了还房协议，7月12日被告徐汉东、徐某甲、徐某乙认为原告侵害自已的权益，告知拆迁办他们与原告有产权纠纷，该房屋征收与补偿事宜被搁置。2013年7月29日，徐某丙将其五分之一的产权分出并与石柱县国土局签订了拆房还房协议。另查明：原告起诉要求确认《98契约》有效，石柱县人民法院作出（2013）石法民初字第02338号民事判决书，认定《98契约》无效并驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉，重庆市第四中级人民法院作出（2014）渝四中法民终字第00368号民事判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。二审判决生效后，徐某丙、徐某甲、徐某乙、徐汉东均获得了相应的拆迁安置补偿，徐凤兰尚未接受政府安置房屋和奖励经费。原告不服二审判决并申请再审，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民提字第00001号民事判决书，判决撤销一、二审民事判决书，并确认《98契约》有效。原告以《98契约》有效为由，认为2014年6月24日被告与国土局签订的《国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》（以下简称《置换协议》）侵害了原告的利益，故起诉要求撤销被告与石柱县国土局签订的《置换协议》，石柱县人民法院作出（2015）石法民初字第05124号民事判决书以不动产物权需经登记公示才产生法律效力为由驳回原告的诉讼请求。原告于2016年3月17日再次起诉至石柱法院，要求被告因签订《置换协议》所获得的门面房11.63㎡和住房4.73㎡以及拆迁补偿款64279.97元返还给原告，或者由被告赔偿其违约行为给原告造成的经济损失315799.90元。经本院释明后，原告仅要求被告赔偿其违反《94契约》给原告造成的经济损失315799.90元。以上事实有原告提交身份证复印件、《94契约》、《98契约》（2015）渝高法民提字第00001号民事判决书、《置换协议》、（2015）石法民初字第05124号民事判决书，被告提供的房屋共有权保持证、《置换协议》、（2015）石法民初字第05124号民事判决书及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被告徐汉东是否因其违反《94契约》给原告徐凤兰造成损失。1994年原告与被告徐汉东及徐某乙作为卖房方将各自对涉案房屋享有五分之一房产转让给买房方徐某甲，买房方徐某甲称未支付房款，除原告徐凤兰外，被告及徐某乙均称未收到徐某甲的购房款2000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条的规定，买受人徐某甲应支付约定的价款，出卖方应转移标的物的所有权于买受人。本案涉及不动产的买卖，房屋不仅是交付给徐某甲，还要求卖房的三人将房屋所有权转让给徐某甲，买卖双方均未履行《94契约》的主要合同义务。现徐汉东不要求徐某甲继续履行《94契约》，徐某甲也不要求徐汉东转移其享有的五分之一房屋产权，根据《中华人民共和国合同法》第一百零五条的规定，债权人免除债务人部分债务的，合同权利义务部分终止，故被告徐汉东与徐某甲在《94契约》的权利义务终止。徐汉东仍然享有涉案房屋的五分之一产权，徐某甲在被告徐汉东不知情的情况下，将本应属于徐汉东的五分之一房产卖予原告是无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，虽然《98契约》有效，但是出卖人徐某甲因未取得所有权或者处分权导致涉案房屋所有权不能够转移，原告可以要求徐某甲承担违约责任，本案被告徐汉东不是《98契约》的相对人，原告请求被告徐汉东赔偿对其造成的损失没有法律根据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零五条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐凤兰的诉讼请求。案件受理费6036.00元，减半收取3018.00元（原告已预交），由原告徐凤兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员 刘 玲二〇一六年四月二十七日书 记 员 石章润 关注微信公众号“”