（2016）沪01民终4002号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-07-13

案件名称

张在诉孙贵珍房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终4002号上诉人（原审被告）张在，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地河南省鹿邑县XX镇XX村XX号，现住上海市浦��新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）孙贵珍，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。上诉人张在因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第44171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2015年1月4日，孙贵珍（甲方）与张在（乙方）签订《租赁合同》，约定孙贵珍将上海市浦东新区航头镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给张在，租期从2015年2月1日起至2020年1月31日止，租金为每月人民币1,000元（以下币种相同），押金1,000元；月租金标准每年递增100元；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租；如甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金;甲方若不能保证乙方使用房屋5年，则甲方需提前与乙方协商装修费用，进行补偿；甲方允许乙方进行装修，合同期满后甲方赔偿乙方装修。合同签订后，孙贵珍将系争房屋交付张在。张在进行了简易装修。2015年5月，张在将系争房屋转租给了案外人。2015年8月，孙贵珍发现张在将系争房屋转租。之后，关于租赁纠纷，双方两次至居委进行调解。原审审理中，关于租金，双方一致认可截至2016年1月31日前的租金已经支付，之后的租金未支付；2016年2月1日开始的租金为每月1,100元。关于张在支付的押金1,000元，双方均认可孙贵珍不予退还。关于装修损失，张在主张装修款共花费5万元左右；装修内容包括吊顶、复合地板、墙砖、地砖、橱柜等固定装修，还包括空调、冰箱、洗衣机、电视等家具、家电。孙贵珍认为张在违约，不同意赔偿装修损失；张在只进行了简易装修，可以移动的装修内容由张在搬离，不可移动的装修内容（即固定装修）孙贵珍自愿补偿3,000元。孙贵珍原审中诉称，2015年1月4日，孙贵珍、张在签订了《租赁合同》，约定孙贵珍将系争房屋出租给张在使用，并约定张在不得转租。但是张在未经孙贵珍同意，擅自将房屋转租他人，损害了孙贵珍的合法权益，孙贵珍起诉至原审法院，请求判令解除《租赁合同》，张在将系争房屋返还孙贵珍并支付孙贵珍房屋使用费（标准为每月1,100元，从2016年2月1日起计算至张在实际返还房屋之日止）。张在辩称，同意解除合同，返还系争房屋。不同意支付2016年2月1日之后的房屋使用费。装修是经过孙贵珍同意的，孙贵珍现提前要求解除合同，应当赔偿张在装修损失。张在转租只是临时的。张在装修后，为了散气味，避免空关，就转租给他人了。原审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，未经孙贵珍同意，张在不得将承租的房屋转租。现张在擅自转租，违反了合同约定。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。孙贵珍要求解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，张在应当将系争房屋返还孙贵珍。孙贵珍主张按照租金标准（每月1,100元），要求张在支付2016年2月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费，并无不当，原审法院予以支持。合同约定张在违约，则孙贵珍有权不退还押金。双方均认可孙贵珍收取的押金1,000元不予退还，押金的处理作为合同解除后果，原审法院在判决中予以确认。现因张在根本性违约导致合同解除，张在要求孙贵珍按合同约定赔偿装修损失，缺乏依据。孙贵珍自愿补偿张在固定装修损失3,000元，于法不悖，原审法院予以��许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，于二〇一六年一月二十九日作出判决：一、解除孙贵珍与张在于2015年1月4日签订的《租赁合同》；二、张在应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区航头镇XX路XX弄XX号XX室房屋返还孙贵珍；三、张在应于判决生效之日起三十日内支付孙贵珍房屋使用费（标准为每月1,100元，从2016年2月1日起计算至张在实际返还房屋之日止）；四、孙贵珍收取张在的押金1,000元不予退还;五、孙贵珍应于判决生效之日起三十日内补偿张在固定装修损失3,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定��加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由张在负担。一审判决后，张在不服，上诉于本院，诉称，其转租具有原因，并非恶意转租。同时，即使法院认定其构成违约，需承担违约责任，但此亦不妨碍其要求孙贵珍赔偿装修损失，两者系不同的问题，不能混为一谈。其对系争房屋装修了5万余元，现仅要求对方补偿36,000元合情合理。原审认定有误，故张在请求撤销原审判决，改判孙贵珍补偿其装修损失36,000元。被上诉人孙贵珍辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张在的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定孙贵珍是否需向张在补偿36,000元的装修损失。双方签署的《租赁合同》明确约定，未经孙贵珍同意，张在不得将承租的房屋��租。现张在擅自转租，违反了合同约定，构成违约。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，孙贵珍行使合同解除权合法有据。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项明确规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。由于张在擅自转租的行为构成违约，故孙贵珍无需赔偿其装修残值。现孙贵珍自愿补偿张在固定装修损失3,000元，未与法律相悖，本院予以照准，并对张在的请求不予认可。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人张在的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人张在承担。本判决为终审判决。审　判　长　　毛海波代理审判员　　李　兴代理审判员　　孙　飞二〇一六年四月二十七日书　记　员　　洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第��百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”