（2016）京02民终2226号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-01
案件名称
北京鑫地园林集团有限公司等与中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京鑫地园林集团有限公司,北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司,中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2226号上诉人（原审原告）北京鑫地园林集团有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇文华东路10号楼1层101。法定代表人杨兰华，执行董事。委托代理人张婉增，男，1986年9月24日出生。上诉人（原审原告）北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇文化居住小区体育公园西侧。法定代表人王金锋，执行董事。委托代理人陈实，男，1962年5月5日出生。以上二上诉人之共同委托代理人瞿凯俊，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局，住所地北京市西城区景山西街48号。法定代表人张守志，局长。委托代理人王才亮，北京市才良律师事务所律师。委托代理人李国红，总参管理保障部法律顾问处律师。上诉人北京鑫地园林集团有限公司（以下简称鑫地集团）、北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司（以下简称龙悦酒店）因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第11814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，鑫地集团、龙悦酒店起诉至原审法院称：2010年中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局（以下简称总参服务局）三亚接待处酒店透过招标的方式对外招租，我方参加投标。由于我方经营方案合理且租金数额较高，我方的竞标方案超出其他竞标人，总参服务局决定与我方签订租赁合同。2010年10月18日，我方（乙方）、总参服务局（甲方）签订《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将海南省三亚市×××路156号地块（土地使用权证：三土房﹤2007﹥字第6537号）上的总参管理保障部服务局三亚接待处酒店租赁给乙方使用，租赁期限5年，自酒店开业日为起租日（开业日定于酒店资产正式交接完成后60日内）。除此以外，《租赁合同》还约定了以下主要条款：1、乙方除按年度向甲方交纳租金外，还须向甲方交纳租赁保证金1800万元，《租赁合同》终止时，甲方应将全额保证金连同利息一并退还乙方；2、甲方承诺对酒店资产与地块拥有合法权益，并承诺出租标的合法有效，否则乙方有权终止《租赁合同》，且甲方不得损害乙方已取得的任何权利；3、甲方提供给乙方关于酒店资产相关证件及乙方证照办理所需甲方提过的相关证书、资料等，其中包括酒店项目批准文件、酒店用地批准文件、酒店建筑执照、酒店工程竣工验收证书等；4、甲方不迟于本合同签订后60日内向乙方交付全部酒店资产。《租赁合同》签订后，我方向总参服务局先后支付了租赁保证金1800万元及租金，并投入两千多万元对酒店进行装修改造、聘用工作人员。此后，我方一直催促总参服务局提供酒店合法手续，以按照《租赁合同》约定的租赁物用途开始合法经营，但总参服务局从未向我方出示作为租赁物的酒店的任何合法手续，且承认酒店并未办理建筑报建手续等一切手续，也未办理军用房地产开展经营活动的许可证，导致酒店无法正式营业，给我方造成了重大的经济损失。我方认为：第一、总参服务局未按照合同约定的期限向我方交付酒店资产，总参服务局亦认可其因项目未履行报建手续故未取得房产证等房产合法证明和办理酒店经营许可所需的相关文件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《租赁合同》应认定为无效合同。第二、三亚接待处酒店属总参谋部所有的军队房地产，根据《军队利用房地产开展经营活动的规定》第四条、第五条、第六条的规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》（简称《许可证》）管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，均必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，而总参服务局将上述酒店出租给我方使用，至今并未将上述《许可证》出示或交付我方，且在我方、总参服务局多次公函往来以及专题会议纪要中，总参服务局均认可其并未办理《许可证》，总参服务局与我方签订的《租赁合同》违反中国人民解放军关于军队房地产经营使用的许可制度，应属无效。第三、《中国人民解放军房地产管理条例》明确规定，军队房地产的权属归中央军委。国务院办公厅、中央军委办公厅作出的《关于地方、军队密切配合搞好军队房地产清查整顿工作的通知》亦明确规定：切实纠正军队一些单位擅自处理军队房地产的问题。军队房地产的权属统归中央军委和总部。处理军队房地产必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的审批权限履行报批手续，否则均属擅自处理。据此，总参服务局无权擅自将军队房地产出租使用。综上，总参服务局将酒店出租给我方使用并签订《租赁合同》，其作为出租方应对租赁物的合法性以及出租人享有处分租赁物合法权利负有法律责任，《租赁合同》因总参服务局出租行为违法而无效，总参服务局为导致合同无效的过错方。根据《中华人民共和国合同法》第五十条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承相应的责任”，总参服务局应返还我方已向其支付的租赁保证金，并应赔偿我方经济损失。故我方请求法院判决：1、确认我方与总参服务局于2010年10月18日签署的《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》（包含相关附属文件）无效；2、总参服务局返还我方已交纳的租赁保证金1800万元及利息，利息从2010年10月18日计算至实际退还保证金之日止，暂计算至2015年7月10日，共计2529616.44元；3、总参服务局赔偿我方经济损失37344897.92元，包括：酒店装修改造损失22390884.72元、酒店资产采购投入6705304.10元、酒店大型设备设施维修及维保项目支出损失406500元、酒店固定资产采购项目投入635819元、2014年4月27日总参服务局抢占酒店行为给我方带来的经济损失1058521.04元（即抢占行为给我方造成的我方支付员工工资赔偿款、我方派人往返北京三亚协调的车辆租赁费、机票费、住宿费等相关损失）、酒店库存商品采购投入3432700元、酒店接待处总参服务局欠付费用2415169.06元（包括酒店绿化承包费用、热水供应、沙滩吧欠付水电费用，以上费用由我方实际垫付）；4、诉讼费由总参服务局承担。总参服务局辩称：鑫地集团、龙悦酒店与总参服务局签署的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，不具备合同无效的条件。鑫地集团、龙悦酒店主张的理由均不影响合同效力。我方房屋系军产，建设时部队手续完备，根据上级决定，将此招待所对外进行招标，鑫地集团、龙悦酒店投标。招投标严格按照法定程序进行，所有证件、材料、房屋现状均是公开的。我方不否认房屋确实未办理房产证，是军产与地方协调问题，但并非违法建筑，我方有报建手续、批准手续。总参系统房产管理部门就是管理保障部，经批准，我方招标行为有效。鑫地集团、龙悦酒店陈述合同无效导致其受损。合同签订后，我方依约将标的物交付给鑫地集团、龙悦酒店使用，鑫地集团、龙悦酒店经营四年期间，无任何部门因缺少相关手续而查处，不影响鑫地集团、龙悦酒店正常经营。酒店亏损与否与本案无关，与我方无关，鑫地集团、龙悦酒店现陈述亏损也未提供合法证据。鑫地集团、龙悦酒店陈述房屋质量问题，我方招标房屋现状为招待所，鑫地集团、龙悦酒店自行将招待所更改为星级酒店，产生的装修费用应自行承担。如鑫地集团、龙悦酒店破坏房屋结构，影响房屋安全，破坏我方原有设施，我方保留诉讼权利。国务院行政管理机关不认可鑫地集团、龙悦酒店陈述的军队产权房屋的特许许可证，故鑫地集团、龙悦酒店已经取得特许经营许可证及执照，不存在其陈述的我方未提交相关资料导致其无法办理特许经营许可证及执照等情况。总后勤部颁布许可证仅为管理性规定，不影响合同效力。另外，鑫地集团、龙悦酒店提交的工商档案可证明，其第一次申请经营范围中不包括住宿，此后申请当天即批准，故鑫地集团、龙悦酒店是怠于行使相关权利。鑫地集团、龙悦酒店拖欠巨额租金，我方为了防止国家利益遭受更大损失才收回涉诉酒店，鑫地集团、龙悦酒店如对此提出异议，可另行提起诉讼，我方保留另案起诉追讨租金的权利。综上，我方不同意鑫地集团、龙悦酒店诉讼请求。原审法院认为：根据法律规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。根据合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定。根据司法解释规定，合同法中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，在签署合同前，鑫地集团、龙悦酒店对涉诉租赁标的物的产权状况、实物现状等应当是明知的；双方签署的租赁合同（包括相关附属文件）系双方真实意思表示；合同签订后，总参服务局按照约定向鑫地集团、龙悦酒店交付了涉诉租赁标的物，鑫地集团、龙悦酒店实际长期使用涉诉标的物经营酒店业务，鑫地集团、龙悦酒店也按照约定向总参服务局交纳了租赁期限内部分租金。在合同双方当事人均实际履行了部分合同义务后，鑫地集团、龙悦酒店现主张涉诉合同无效，鑫地集团、龙悦酒店应负责举证证明存在致使涉诉合同无效的法定事由。鑫地集团、龙悦酒店现未提供充分有效证据证明涉诉合同及相关附属文件违反全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定，鑫地集团、龙悦酒店也未向法院提供充分证据证明存在致使涉诉合同及相关附属文件归于无效的其他法定事由，鑫地集团、龙悦酒店应承担举证不能的不利后果。此外，总参服务局为部队单位，总参服务局的上级主管部门出具书面证明，载明涉诉标的物对外出租获得部队上级部门批准；总参服务局当庭出示了标的物所在地建设规划部门制作的临时许可证，故鑫地集团、龙悦酒店关于适用相关司法解释条款认定涉诉合同无效的主张，没有法律依据，法院不予采纳。鑫地集团、龙悦酒店主张标的物存在质量问题、总参服务局强行收回涉诉标的物等事项，属于合同履行问题，不影响合同本身的效力，如果鑫地集团、龙悦酒店与总参服务局就双方合同履行问题产生争议，应当依约、依法另行解决。据此，原审法院于2015年10月判决：驳回北京鑫地园林集团有限公司、北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司的诉讼请求。判决后，鑫地集团、龙悦酒店不服，仍持原审理由及请求提出上诉，要求本院依法改判支持其诉讼请。总参服务局同意原判。本院经审理查明：2010年10月18日，鑫地集团、龙悦酒店（乙方）与总参服务局（甲方）签订《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》，约定：甲方将位于海南省三亚市×××路156号的三亚接待处酒店资产出租给乙方经营使用。酒店资产主要包括建筑物1栋，共计11层（含地下室1层）；总建筑面积34803.81平方米；包括客房、会议室等在内的附属设施、设备。甲方保证其对酒店资产的使用权。租赁期限自酒店开业起持续5年，酒店开业日为起租期，酒店开业日定于酒店资产正式交接完成后60日内；如合同期满前5个月，双方未书面通知对方继续续约，则合同到期后自动终止；5年合同期满后，如乙方愿意继续承租，在同等条件下，乙方可优先承租。第一至第五个租赁年度的租赁费分别为1600万元、1900万元、2000万元、2300万元、2500万元，支付时间为每租赁年度的第一季度第一个月的5日前，乙方把本季度应支付的租赁费存入甲方指定的银行账户中。根据政府相关法律法规的要求，甲方提供给乙方关于关于酒店资产相关证件及乙方证照办理所需甲方提供的相关证书、资料等。用于酒店经营的如企业设立（公司注册）等必备手续，由乙方负责办理具体审批，包括但不限于营业执照、特种行业经营许可证等。双方约定甲方就酒店资产的交付时间不迟于本合同签署后的60天。本合同经双方议定后，须进行双方的“审批生效程序”，合同正式签订后即日起生效执行。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的部分，与主合同有同等的法律效力。附件包括：酒店资产移交明细及处置方法、酒店的业主代表和财务副总监职责、服务支持协议、酒店业主用房及餐饮协议、乙方连带责任承诺函。2011年3月10，总参服务局（甲方）授权代表人与鑫地集团、龙悦酒店（乙方）授权代表人签署《三亚接待处酒店资产租赁移交明细及处置办法（酒店资产确认单）》，约定该协议于双方授权代表人签字之日有效，为酒店资产的交接完成。三亚龙悦海景大酒店有限公司系鑫地集团成立的全资子公司，用于经营涉诉酒店。双方合同履行过程中，鑫地集团、龙悦酒店主张涉诉酒店资产存在质量问题并向总参服务局过函交涉，鑫地集团、龙悦酒店还就酒店装修改造、资产移交、需要总参服务局解决的问题等事宜向总参服务局过函，总参服务局进行了复函。鑫地集团、龙悦酒店向总参服务局支付了租赁押金及部分租赁期间的租金。总参服务局曾向鑫地集团、龙悦酒店发函催缴租金，鑫地集团、龙悦酒店向总参服务局复函进行了回复。鑫地集团、龙悦酒店称总参服务局未向其提供涉诉房产证、军方各种许可证，导致其无法在工商管理部门办理酒店特许行业经营许可证。2013年4月27日，鑫地集团、龙悦酒店在总参服务局人员陪同下至工商管理部门办理工商执照经营范围变更手续，在经营范围内增加了住宿、餐饮事项。2014年4月，总参服务局向鑫地集团、龙悦酒店发出书面通知后自行收回涉诉酒店资产。鑫地集团、龙悦酒店称事先未经双方协商一致，总参服务局单方强行收回涉诉酒店资产，总参服务局称2014年3月经双方协商一致解除合同，因鑫地集团、龙悦酒店拖欠巨额租金，故总参服务局收回涉诉酒店资产。2015年4月16日，中国人民解放军总参谋部管理保障部出具《说明》，内容为：“三亚接待处酒店资产招租是经报上级同意，我部批准由总参管理保障部服务局对外进行酒店资产现状招租，招租过程严格按照了招投标的相关法律规定进行。特此说明”。庭审中，总参服务局还提交三亚市规划局印制的《建设工程规划许可证（临时）》、《企业机读档案登记资料》，用于证明鑫地集团、龙悦酒店涉诉酒店建设取得建设工程规划许可以及鑫地集团、龙悦酒店接受酒店资产后，正常开展了经营活动，不存在因总参服务局未提供证件导致其无法正常营业的情况。《企业机读档案登记资料》记载三亚龙悦海景大酒店有限公司成立于2010年12月17日，经营范围包括住宿、餐饮服务。庭审中，鑫地集团、龙悦酒店申请法院释明本案涉诉合同效力，法院认为本案涉诉合同是否有效系鑫地集团、龙悦酒店的一项独立诉讼请求，鑫地集团、龙悦酒店请求法院在作出判决前告知其法院对诉讼请求的认定意见，没有法律依据，法院不予准许。上述事实，有当事人陈述、《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》、《三亚接待处酒店资产租赁移交明细及处置办法（酒店资产确认单）》、复关于三亚接待处酒店功能装修改造事函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店清点交接情况、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店目前急需解决的问题函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店迫切急需解决的问题函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店迫切急需解决的问题函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店发电机改造项目函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店大堂改造项目申请函、关于总参三亚接待处催缴租金的回复函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同有关问题解决的意见函、关于收取服务局三亚接待处酒店租赁费事传真件的复函、关于催缴三亚龙悦酒店租赁费事函件的复函、原告已付租金及押金明细、支付凭证、三亚龙悦海景大酒店有限公司工商档案、中国人民解放军总参谋部管理保障部出具的说明、《建设工程规划许可证（临时）》、《企业机读档案登记资料》、2014年4月26日总参服务局向鑫地集团、龙悦酒店送达的通知、2015年4月27日总参服务局向鑫地集团、龙悦酒店送达的支付拖欠租金及滞纳金的函件等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鑫地集团、龙悦酒店在原审法院及本院审理期间均主张双方所签订的租赁合同无效，但对此主张，其并未提供充分有效证据证明涉诉合同及相关附属文件违反法律或行政法规中的效力性强制性规定，亦未提供充分证据证明存在致使涉诉合同及相关附属文件归于无效的其他法定事由。同时，根据本案查明的事实，在签署合同前，鑫地集团、龙悦酒店对涉诉租赁标的物的产权状况、实物现状等应当是明知的；双方签署的租赁合同（包括相关附属文件）系双方真实意思表示；合同签订后，总参服务局按照约定向鑫地集团、龙悦酒店交付了涉诉租赁标的物，鑫地集团、龙悦酒店实际长期使用涉诉标的物经营酒店业务，鑫地集团、龙悦酒店也按照约定向总参服务局交纳了租赁期限内部分租金。故综合上述情形，鑫地集团、龙悦酒店在合同双方当事人均实际履行了部分合同义务后主张涉诉合同无效并基于合同无效要求总参服务局赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。经查，原审法院根据查明的事实及法律规定所作判决正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费331173元，由北京鑫地园林集团有限公司、北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费331173元，由北京鑫地园林集团有限公司、北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊代理审判员 王军华代理审判员 胡珊珊二〇一六年四月二十七日书 记 员 张 雯 关注公众号“”