（2016）桂0304民初431号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-21
案件名称
桂林富鑫物业服务有限公司与郑晓江物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林富鑫物业服务有限公司,郑晓江
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初431号原告桂林富鑫物业服务有限公司，住所地广西桂林市七星区东方大厦4-7号。法定代表人刘红灵，总经理。委托代理人李仁彬，该公司物管员。被告郑晓江，30多岁。原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告郑晓江物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由代理审判员苏玢适用简易程序独任审理，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，代书记员覃鑫担任法庭记录。原告富鑫公司诉讼代理人李仁彬到庭参加诉讼，被告郑晓江经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告富鑫公司诉称，原告系具有企业法人资格的物业管理专业公司，被告系南溪花园2栋1-3-2号房的业主。2014年1月25日，南溪花园小区业委会与原告签订《物业管理服务委托合同》。合同约定收费标准为非电梯楼住户每月每平方米0.45元，各业主必须于每月10号前缴纳当月的费用。如逾期未交纳物业管理费用的，从逾期之日起每日按拖欠金额千分之三收取滞纳金。原告依合同约定于2014年1月28日起全面履行了小区物业管理的义务。被告房屋111.96平方米，每月应缴物业费50.382元。被告从2014年1月28日至31日欠缴物业费6.5元，2014年2月至2016年1月共24个月欠缴物业费1209.16元。虽经原告多次催缴，被告均以各种理由推脱搪塞，拖欠物业管理费1209元，滞纳金1360元。原告故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告2014年1月28日至2016年1月的物业管理费1209元，滞纳金1360元，共计2569元；2、本案诉讼费由被告承担。被告郑晓江未到庭，但提交书面答辩意见称，一、原告进入本小区管业不合法，原告进驻本小区前，由开发商物业管理。本小区极个别业主（就是现在业主委员会人员），不知出于何目的，拒交物业管理费，制造借口煽动部分业主赶走原物业管理公司，随即成立了业主委员会。小区长期处于无人管理状态，业委会找来一物业公司进行管理，小区得以正常运行，其间该业委会人员继续拒交物业费，导致一年后物业管理无法正常运行而撤离，业委会也出现意见不统一，出现分化，从而业委会职权集中此人一身。业委会没有召开业主大会，自己做主就将原告找来进行管理；二、原告疏于管理，主次不分，大肆敛财，严重侵犯广大业主权益。原告进驻后，就请几个老年人看门，导致小区内脏乱差，偷盗，划车现象时有发生，对小区的绿化也不进行管理，小区内绿化大面积枯萎。为了达到敛财目的，规定单车、电单车每辆每月15元，户外公共场地停车每辆每月80元，就是业主合法买来的车位，每辆每月30元，小区内公共场地应归全体业主所有。原告无权将业主的东西出租，无权处理停放在车棚的旧单车、旧摩托车，没有通过业主大会就擅自动用维修基金安装监控和进行所谓的修缮。只要原告退还侵害广大业主利益所得，讲清维修基金被非法支配情况，被告愿意交清所欠物业管理费。经审理查明，被告系南溪花园2栋1-3-2号房的业主，该房屋为非电梯住宅房，建筑面积为111.96平方米。2014年1月24日，原告作为乙方与桂林市南溪花园小区业主委员会为甲方签订《物业服务委托合同》，合同约定：乙方为桂林南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费：非电梯住宅房0.45元／平方米／月（建筑面积）；乙方按月收取各业主的物业服务费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日，桂林市南溪花园业主委员会通知原告：业委会决定从今天起贵公司接管小区的物管工作。从今天起至2014年2月4日的物管费由业委会先支付肆仟元，今后如果贵公司收回2014年1月28日至2014年2月4日的物管费，再还给业委会。接到上述通知后，原告于2014年1月28日开始按合同约定提供物业服务，但被告未按约定向原告缴纳物业管理服务费，自2014年1月28日起至2014年12月被告尚有24个月未缴纳。本院在审理原告起诉南溪花园小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。以上事实，有原告提交的物业服务委托合同、催费通知照片、桂林市南溪花园小区业主委员会2014年1月28日的“通知”及原告当庭陈述予以证实。本院认为，原告与桂林市南溪花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中桂林市南溪花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费。被告住房建筑面积为111.96平方米，按照合同约定的每月每平方米0.45元计算，应当交纳2014年1月28日至2014年12月的物业服务费1215.67元，现原告仅主张1209元，系其对自身权利的处分，本院予以准许。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。关于被告提出物业服务不到位等问题，被告应及时向业主委员会反映或直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理。如果原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，被告可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。被告虽与原告存在矛盾，但作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。被告郑晓江经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑晓江应支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年1月28日至2014年12月的物业服务费1209元；二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告承担20元，原告承担5元。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 苏玢二〇一六年四月二十七日代书 记员 覃鑫 来源：百度“”