（2016）鄂0981民初1号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-11-28

案件名称

湖北锦辉酒店管理有限公司与田其平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

应城市人民法院

所属地区

应城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北锦辉酒店管理有限公司,田其平

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十六条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十二条

全文

湖北省应城市人民法院民事判决书（2016）鄂0981民初1号原告湖北锦辉酒店管理有限公司。住所地：湖北省应城市振兴街***号。组织机构代码：67979726－2。法定代表人曾萍，公司董事长。委托代理人吴晓红，公司员工。代理权限（特别授权代理）：承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托代理人邓斌，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告田其平，男，1969年10月15日出生，汉族，应城市人，住湖北省应城市。委托代理人张进宇，湖北横空律师事务所律师。代理权限（特别授权代理）：承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代收法律文书等。原告湖北锦辉酒店管理有限公司（以下简称锦辉公司）与被告田其平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员许小华担任审判长，审判员黄明、人民陪审员谢义斌参加评议的合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告锦辉公司的委托代理人吴晓红、邓斌到庭参加了诉讼，被告田其平及其委托代理人张进宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦辉公司起诉称：2011年12月1日，原、被告签订《商用物业租赁合同》和《商业管理服务合同》，约定：原告将位于应城市府前街应城饭店北楼第一层125－13号和第一层一号房屋出租给被告经营。租赁期限从2011年12月1日至2014年11月30日止，每年房屋租金10万元，管理服务费第一年20万元，第二年起每年23万元，合同期限届满，如被告未提出解除合同意向，原合同自动顺延，第四年租金与第三年租金相同，第五年递增10﹪，支付租金的时间是被告应于每年提前一个月交付下一年度的租金。至今被告已有二年的租金和管理服务费未付，遂请求人民法院判令：一、被告田其平向原告锦辉公司支付从2014年12月1日至2016年11月30日间的租金及管理费（第五年租金递增10﹪）合计67万元；二、被告田其平承担本案的诉讼费用。原告锦辉公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告企业法人营业执照副本、组织机构代码证复印件。证明原告锦辉公司是适格的诉讼主体。证据二、《商用物业租赁合同》、《商业管理服务合同》。证明原、被告之间的租赁关系、租赁时间、租赁费及违约责任等。截止2015年12月1日，被告还欠原告租金及管理服务费67万元未付。被告田其平辩称：一、原告诉称被告两年租金和管理服务费未交与客观事实不符，理由如下：1、2013年12月1日至2014年11月30日第三年租金为10万元、管理服务费23万元合计33万元。因为此前原告缺乏资金，按原告的要求，被告于2012年12月19日借给原告现金40万元，约定月息1.5分，借款期限至交纳第三年租金和管理服务费时止，届时以借款本息支付租金和管理服务费。2014年1月24日，原告、被告通过结算，原告合同经办人林达第出具收到被告2013年12月1日至2014年11月30日房租33万元的收条一份，该40万元的借款本息，经当天结算抵付门店租金和管理服务费33万元，余下本金7万元和利息69327元合计139327元加上被告又通过银行汇款至原合同经办人林达第银行卡中360600元，合计50万元作为被告借给原告的资金，当时约定月息2分，期限半年，用于支付2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金及管理服务费，该借款本息足以支付2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金及管理服务费33万元，还可部分支付2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金及管理服务费；2、2015年10月28日，原告向被告发出的催款函已经承认被告先前出借的40万元抵欠第三年的租金及管理服务费，对余款及利息加上被告向林达第打款360600元，合计499727元（借据金额为50万）系林达第代表公司的行为，理由如下：1、从原告、被告签订的《商用物业租赁合同》、《商业管理服务合同》上看，林达第是以公司的法定代表人和委托代表人的身份出现的，他的身份加盖了公章予以确认；2、被告曾经直接向林达第交付过租金，原告也认可林达第的收款行为，并认可向林达第交付租金也视为向公司交付租金，这一事实有原告的催款函为证；第四年的租金，双方约定依然采取第三年的方式交纳，根据双方租赁合同先付后用的约定，2014年12月1日至2015年11月30日（第四年）的租金本应在2014年12月之前支付，但是被告在2014年12月1日至2015年10月28日长达11个月的时间内原告并未认为被告违约而催过款，说明被告此前是认可被告林达第50万元借款系原告支付租金及管理服务费的；3；《商用物业租赁合同》、《商业管理服务合同》是林达第作为公司的法定代表人所签订，合同并没指定租金及管理费的收取方式，在付款账户约定不明的情况下，被告作为租赁户总是听从原告的安排，按照原告的指示行为付款，第一期租金付至原告的账户，而第一期的管理费付至林达第账户；第二期租金和管理服务费付至原告的账户，第三年租金和管理服务费付至林达第的账户，上述三笔款项的支付均得到原告的认可，足以说明原告对其公司账户和合同经办人林达第账户经常是混同使用的，这种指示方法使作为善意相对人的被告完全有理由相信被告林达第的行为是代表公司的收款行为；4、原告对林达第的借款50万元先是长期默认，后又不认可，究其原因是林达第转让公司股权，且债务缠身，林达第的收款行为是代表公司的行为，即使不是代表公司，构成表见代理行为。综上，被告并没有拖欠原告的租金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告田其平为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、被告的身份证信息。证明被告的主体资格。证据二、《商用物业租赁合同》、《商业管理服务合同》。证明：1、双方约定租赁期限为三年，同时合同附件约定：期限届满如被告未提出解除租赁合同意向，原合同自动顺延，第四年租金与第三年相同，第五年租金递增10﹪；2、林达第作为两份合同上载明的的法定代表人和委托代表人身份在合同上签字并盖章。证据三－⑴银行进账单、证据三－⑵收条。证明被告于2011年8月3日交付到原告账户中10万元，用于支付2011年12月1日至2012年11月30日的租金，同日原告出具了相应金额的收条。证据四－⑴网银交易单、证据四－⑵收条。证明2011年8月11日被告将20万元从网上银行转账到合同经办人林达第的银行卡中，用于支付第一年（2011年12月1日至2012年11月30日）的管理服务费，8月16日原告出具相应金额的收条；2、原告认可林达第个人账户收取租金及管理费。证据五－⑴网上银行电子回单、证据五－⑵收据。证明被告于2012年12月6日从网上银行转账30万元到原告账户中，用于支付第二年的租金及管理服务费，同日原告出具了相应金额的收条。证据六－⑴网上银行电子回单、证据六－⑵收条。证明1、原告因为缺少资金，按原告的要求，原告向被告借款40万元，月息1.5分，交纳第三年的租金及管理服务费，届时以借款本息支付租金及管理服务费；2014年1月24日，原告、被告通过结算，原合同经办人林达第向被告出具收到33万元房租的收据一份；2、原告认可林达第通过个人账户收取租金及管理服务费。证据七－⑴网上银行电子回单、证据七－⑵借条。证明：1、此前原告缺乏资金，应原告的要求，被告于2012年12月19日借给原告现金40万元，约定月息1.5分，借款期限至交纳第三年租金和管理服务费时止，届时以借款本息支付租金和管理服务费；2、2014年1月24日，原告、被告通过结算，原合同经办人林达第出具收到被告2013年12月1日至2014年11月30日房租33万元的收条一份，该40万元的借款本息，经当天结算抵付门店租金和管理服务费33万元，余下本金7万元和利息69327元合计139327元加上被告又通过银行汇款至原合同经办人林达第银行卡中360600元，合计50万元作为被告借给原告的资金，当时约定月息2分，期限半年，用于支付2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金及管理服务费，还可部分支付2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金及管理服务费。证据八、催款函。证明：1、2015年10月28日原告才向被告催收过第四年的租金；2、第三年的租金采取先借后交的方式支付门店租金及管理服务费，也得到了原告的认可；3、根据合同约定：第四年的租金应在2014年12月前支付，由于被告已向原告出借款项，原告在长达10个月的时间内并未认为被告违约而催过款，说明原告认可了被告50万元借款系原告支付租金及管理服务费的。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二无异议，原告对被告提交的证据一至证据五无异议，对以上证据予以认定。原告对被告提交的证据六至证据八有异议，认为证据六不能证明系支付的公司房租，转款系个人行为；证据七－⑴⑵系林达第的个人行为，与公司无关；证据八催款函，真实性无异议，但催款函只是说明公司在按合同内容要求被告支付租金，不能说明被告的主张。对上述有争议的证据，本院认为，被告提交的证据六，原告庭审中认可，予以认定；对于证据七－⑴网上银行电子回单、证据七－⑵借条，从租赁合同内容可以看出，被告田其平承租原告门店的期限可以达到五年（合同附件有约定），由于此前被告通过个人账户向租赁合同的经办人及合同载明的法定代表人林达第转过账用于支付原告方的租金及管理服务费。2012年12月19日林达第以公司经营困难为由向被告借款40万元，2014年1月24日通过与被告结算，在扣除房租款33万元的同时再次以公司经营困难为由向被告借款499927元（借条载明是50万元），此时被告完全有理由相信林达第是代表公司履行职务行为。故本院对上述二份证据予以认定；对于证据八，双方对真实性无异议，仅对证明内容有异议，该证据本院予以认定。经审理查明：2011年12月1日，锦辉公司与田其平签订的《商用物业租赁合同》和《商业管理服务合同》。合同约定主要内容如下：锦辉公司将位于应城市府前街应城饭店北楼第一层125－13号房屋出租给田其平经营。租赁期限从2011年12月1日至2014年11月30日止，每年房屋租金10万元，管理服务费：第一年、第二年每年20万元，第三年23万元；租金采取先付后用的方式一次性支付，第一年租金及管理服务费在签订合同时支付，第二年、第三年租金及管理服务费应于每年合同期限届满提前一个月支付，期限届满后，如田其平未提出解除合同意向，原合同自动顺延，第四年租金与第三年租金相同，第五年递增10﹪。时至今日，原告认为田其平已有二年（从2014年12月1日至2016年11月30日间）的租金和管理服务费67万元未付，为此，锦辉公司诉至本院。另查明，田其平经营期间，2011年12月1日至2012年11月30日间第一年管理服务费20万元是通过田其平的私人账户转账给林达第的私人账户的；第二年租金及管理服务费30万元是林达第向田其平提供锦辉公司账户，田其平从私人账户转账给锦辉公司的；第三年租金33万元是田其平于2012年12月19日通过私人账户转账给林达第的私人账户的，网上银行电子回单载明：借款40万元月息1.5分，该借款于2014年1月24日双方进行了结算，林达第代表锦辉公司向田其平出具收条，内容：收到波斯顿（田其平）2013年12月1日至2014年11月31日房租叁拾叁万元整（￥330000.）。结算的同时，林达第又以公司资金周转困难为由要向田其平借款50万元，经双方合意，对结算后的余款本金7万元及利息69327元合计139327元计入本金，加上通过银行转账林达第银行卡中的360600元，合计499927元由田其平出借给林达第，同时林达第向田其平出具了金额50万元的借条一份，约定月息2分，期限半年。再查明：根据合同约定，租金及管理服务费采取先付后用提前一个月的方式支付。从2014年1月24日起算至2014年10月23日止（9个月），本金按499927元计算，利息计89986元，本息合计589913元，扣除第四年即从2014年12月1日至2015年11月30日间的房租33万元后，余款259913元；从2014年10月24日算至2015年10月23日止（12个月），本金按259913元计算，利息计62379元，本息共计322292元，与田其平欠原告第五年（2015年12月1日至2016年11月30日）房租34万元相抵后，田其平还应向锦辉公司支付租金及管理服务费17708元。本院认为，行为人没有代理权，超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，林达第是原告锦辉公司租赁合同的经办人及合同载明的法定代表人，其代理公司与被告田其平签订的《商用物业租赁合同》和《商业管理服务合同》意思表示真实，内容合法有效，对双方当事人具有约束力。被告田其平理应按约及时交纳原告锦辉公司租金及管理服务费。从租赁合同内容可以看出，林达第是租赁合同的经办人及合同载明的法定代表人，田其平租赁房屋的期限可以达到五年（合同附件有补充约定），在被告田其平经营期间，应交纳给原告的租金及管理服务费多次通过田其平的私人账户转账给林达第的私人账户，后林达第以锦辉公司名义向田其平借款40万元，结算时又是扣除的房租款33万元，下欠本金7万元及利息在结算的同时计入了借款本金50万元里面，被告田其平此时有充分的理由相信行为人林达第是代理公司履行职务的行为，虽锦辉公司不认可，但该代理行为已经构成表见代理。原告锦辉公司应对林达第的借款行为承担民事责任。由于林达第向被告田其平借款分段计算本息后，被告田其平仅欠原告锦辉公司款项17708元，故原告锦辉公司的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十六条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告田其平于本判决生效之日给付原告湖北锦辉酒店管理有限公司租金及管理服务费17708元；二、驳回原告湖北锦辉酒店管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10300元，由原告湖北锦辉酒店管理有限公司负担10000，被告田其平负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至孝感市中级人民法院（账户：17×××36；开户行：中国农业银行孝感市交通西路支行；收款人：湖北省孝感市中级人民法院）。发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审　判　长　　许小华审　判　员　　黄　明人民陪审员　　谢义斌二〇一六年四月二十七日书　记　员　　张四华关注微信公众号“”