（2016）冀09民终第1372号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-29
案件名称
张屹与沧州恒顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沧州恒顺房地产开发有限公司,张屹
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十四条；《房屋登记办法》：第三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终第1372号上诉人（原审被告）：沧州恒顺房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区顺城街西路*号楼。法定代表人：张立顺，该公司董事长。委托代理人：姜永建，河北经航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张屹。委托代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。委托代理人：赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司因与被上诉人张屹商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第2229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明，原、被告于2009年签订了商品房买卖合同一份，双方约定被告恒顺房地产公司将恒顺时代广场1单元403号房出售给原告，总房款为271718元。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或合同变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因有关政策、法规的变更或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的。合同第九条同时约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Χ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的Χ%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Χ%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。合同签订后，原告张屹按照合同的约定向被告支付了全部购房款271718元。2011年7月28日，被告以国家公安部和沧州市政府下文要求对建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料，需对原图纸设计采用燃烧性能为B级的外保温材料改为燃烧性能为A级的材料为由，向恒顺时代广场客户张贴出通知，将交房时间顺延129天。2012年6月5日，被告在沧州晚报刊登通知，通知购房户于2012年6月5日至2012年6月20日，携带相关手续到被告处办理入户手续。原告张屹于2012年7月9日办理了入户手续。交房后，经原、被告协商，原告在被告处领取51天的延期交房违约金1385.76元后，要求被告赔偿剩余延期交房违约金和逾期办证违约金，双方为此发生争议，故原告诉至原审法院。以上查明的事实，有双方当事人的当庭陈述、认证、质证加以证实。原审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，原审法院予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间向原告交付楼房和将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为。对延期交房的违约行为，应按照双方合同的约定向原告支付延期交房期间的违约金。对被告所称的因整改返工、组织材料、天气、停电停工、高考、杂技节影响等原因延期交房应顺延166天的抗辩理由，由于该天数系被告单方出具，其中涉及的天气、停电停工、高考、杂技节等原因，属于被告在计算交房期限时可预见范畴，原审法院不予支持。另被告根据国家政策对原图纸设计的建筑外保温材料进行了整改，虽符合双方签订合同第八条“因有关政策、法规的变更或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期”的约定，被告并公开张贴了通知，但被告未能就据实延期期限进行举证，其主张延期时间过长，对原告显失公平，故被告主张扣除延期交房129天的主张原审法院不予采信。原审法院认为，应在一个合理期限为宜，综合本案实际，原审法院酌情认定延期交房的合理时间为30天。原、被告合同约定被告应于2011年10月31日前将验收合格的房屋交付原告，根据被告于2012年5月5日在沧州晚报刊登的购房户于2012年6月5日至2012年6月20日，携带相关手续到被告处办理入户手续的通知证明原告从2012年6月5日即可行使入住权利，原告于2012年7月9日办理入住手续，没有相关证据证明系被告的过错导致，故原告主张的逾期交房违约金的期间应自约定交房日的第二日2011年11月1日至2012年6月5日，共计217天，减去因国家政策调整延期30天，共计违约187天。被告应按日向原告支付双方合同约定的总价款271718元万分之一的违约金共计5081元。扣除原告在被告处领取的51天的延期交房违约金1385.76元后，被告还应支付原告违约金3695.24元。另被告称原告主张的延期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，因原告提供的两位证人，能够证明本案原告及其他业主，曾经于2012年12月份去沧州市信访局、沧州市运河区信访局反映被告逾期交房违约金的时间，沧州市信访局也出具证明印证此事，以上证据能够相互印证，形成证据链条，故原审法院予以确认。原告于2014年10月起诉要求被告支付延期交房的违约金并未超过诉讼时效。对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，原审法院认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张原审法院不予支持。另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故原审法院对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告主张的逾期办证违约金的天数为实际交房日第二日2012年7月10日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180天，被告共违约633天。逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告张屹逾期交房违约金3695.24元。二、被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告张屹逾期办证违约金为按总房款271718元×违约天数633天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以上判决内容，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费878元，由被告恒顺房地产公司承担。判后，原审被告沧州恒顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由：一、原审法院不顾已过诉讼时效的事实判决上诉人支付逾期交房违约金，严重枉法。2009年7月上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，2012年6月6日上诉人交房。2014年10月被上诉人诉至法院，其该项请求已超过诉讼时效。原审法院将为其他人作证的证人的虚假证言，和别人上访后沧州市信访局的证明作为证据认定诉讼时效中断，属于枉法裁判。二、原审审判程序违法。原审法院借用回海洋案件的三个证人证明回海洋去过沧州市信访局的证言来认定本案被上诉人也去过信访局，违反法定程序。被上诉人在本案中未申请追加湖北远大建设集团公司作为第三人参与诉讼，原审法院在本案中对此进行审理和认定，违反程序。二、原审法院对《商品房买卖合同》的约定不予支持明显错误。1、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，因此双方关于产权登记的约定，就应按合同第15条“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理——即双方协商解决。”协商是前提，未经协商的诉讼对上诉人不公平。被上诉人的诉讼请求也就不应得到支持。2、被上诉人无证据证明其去办证机关办理过权属登记，无从知道无法取得房地产证书，其仅凭臆断的起诉不应得到法律保护。3、按照《中华人民共和国合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《商品房买卖合同》第十五条第三项约定应得到遵守。4、《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”原审法院判决上诉人承担违反产权登记约定的责任比逾期交房的责任还要严重，违背公平原则。三、原审法院曲解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定。该解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”原审法院认定“当事人特殊约定，仅指当事人就取得房屋权属证书的期限进行的约定，而不是当事人对出卖人是否承担违约责任以及如何承担违约责任所做的约定。”既如此认定，法院就应给双方留出办理权属证书的时间。《商品房买卖合同》约定买受人不能在“规定的期限”内取得房地产权属证书的出卖人承担责任。该期限是指：在备案以后法定或双方协商的一段时间。原审法院将备案时间误读为办证时间判令上诉人承担责任，显然错误。综上所述：原审法院认定事实存在严重错误，判决结果有失公允。请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张屹辩称：一、关于诉讼时效。被上诉人在一审中提交了沧州市信访局出具的证明以及三份书面证人证言，其中两位证人出庭作证，证明被上诉人屡次到信访机关投诉此事。被上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于逾期办证违约金。1、一审判决不存在程序违法。2、合同约定“双方协商解决”不属于最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的情形，不是特殊约定。上诉人违约未在180天内办理产权备案手续，使得被上诉人无法办理房地产证。在合同未约定违约金的情况下，一审法院依法判决上诉人支付按有关规定计算的违约金，合情合理。综上，一审判决应予维持。经审理查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协商解决。”上诉人恒顺公司在一审庭审中辩称“被告无法完成备案是由于第三人原因，即湖北远大建设集团公司就施工资料恶意不向被告及相关机关提供造成的，远大公司与本案应有利害关系，被告现申请将该公司追加为第三人。”二审中上诉人恒顺公司主张在2012年12月9日将所有施工资料及应提交的审批手续报住建局档案审查委员会备案，对此其提供一份《河北省建设工程档案专项验收认可书》，但未能证明其提供的资料中包含完整的办理权属登记需要的相关材料。一审过程中证人高某出庭作证称，被上诉人张屹在2012年12月初去信访局要求解决延期交房违约金的事情。二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案是否已超过诉讼时效。二、原审审判程序是否违法；三、《商品房买卖合同》中第十五条的约定是否有效，应否支持；四、原审判决适用法律是否正确。本案是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条分别规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”；“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”；“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间继续计算。”。本案合同约定的商品房交付期限为2011年10月31日前。被上诉人请求上诉人承担逾期交房违约责任的2年诉讼时效期间应自2011年11月1日起计算2年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”证人高某在一审庭审中出具的证言能够证明被上诉人在2012年12月份曾经到信访部门要求解决延期交房违约金的事情。沧州市信访局出具的证明证实恒顺时代广场部分业主曾于2012年12月份到沧州市信访局反应违约金纠纷问题。恒顺时代广场的部分业主前往信访部门反映和请求解决相关问题，应看做是代表全体业主表达诉求的行为。被上诉人在意识到权利受到侵害后，自己或者通过他人向信访机关提出保护民事权利的请求，积极主张权利。认定以上信访行为构成诉讼时效中断的理由，符合上述司法解释的规定，也符合诉讼时效的制度目的。故此，张屹于2014年10月向原审法院起诉请求恒顺公司支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效期间。原审程序是否违法。恒顺公司在一审庭审中提出了追加湖北远大建设集团公司作为第三人参加诉讼的申请，一审判决对此所作表述并无不当。三、《商品房买卖合同》中“双方协商解决”的约定是否有效，应否支持。民事诉讼诉权，是指当事人基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利。它是法律赋予当事人的一项基本权利。“协商解决”是双方关于解决争议的方法的约定。在因合同履行产生纠纷后，合同当事人可以选择协商或者其他方式解决纠纷。“双方协商解决”不应成为双方解决纠纷的唯一方式，协商不成也并非法律规定的合同双方当事人依法行使诉权的前置条件。上诉人提出的被上诉人应通过协商解决纠纷而不能提起诉讼的抗辩意见，没有任何依据。被上诉人在向信访部门反应和请求解决问题未果的情况下，向人民法院提起诉讼，并不违反合同约定和法律规定。四、原审判决适用法律是否正确。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”因上诉人恒顺公司未能完成相关资料的备案，根据上述规定无法办理相应的房屋权属登记，上诉人恒顺公司提出被上诉人未提供证据证明其无法从办证机关取得房地产证书的主张不能成立。上诉人恒顺公司在实际交付被上诉人房屋次日即2012年7月10日之后180天内未能完成相关资料的报备，致被上诉人无法办理房屋权属证书。上诉人应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》中未约定逾期办证违约金。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决恒顺公司支付张屹自实际交房次日开始计算共计633天的违约金并无不当。一审法院判决恒顺公司支付张屹逾期交房违约金3695.24元亦并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王卫东审 判 员 沈 强审 判 员 郭亚宁审 判 员 穆庆伟代审判员 毕文娟二〇一六年四月二十七日书 记 员 孙 伟 来自：