（2015）扬邗民初字第02633号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-07-13

案件名称

程金华、周勤与刘国军、唐丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

扬州市邗江区人民法院

所属地区

扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

程某某,周某,刘某某,唐某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省扬州市邗江区人民法院民事判决书（2015）扬邗民初字第02633号原告程某某。原告周某。两原告共同委托代理人王波，江苏立科律师事务所律师。被告刘某某。被告唐某。两被告共同委托代理人靳丰瑞、沈志荣，江苏锦登律师事务所律师。原告程某某、周某与被告刘某某、唐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，本院依法组成合议庭，并于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告程某某及两原告共同委托代理人王波、被告刘某某及两被告共同委托代表人沈志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某某、周某诉称，原、被告原系合作经营关系，后双方经过协商被告退还原告合资款并租赁原告承租的房屋。双方对款项的支付进行了约定。后被告拒绝按照约定履行，原告依约解除了双方签订的协议书。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告立即腾让位于扬州市念泗路综合楼一楼三间和后院的房屋；二、被告支付拖欠的合资款237500元并承担逾期银行同期贷款利率四倍的滞纳金（其中20万元自2015年3月21日起、37500元自2015年4月11日起计算至实际给付之日）；三、被告支付房租81667元（自2015年3月1日起计算至2015年6月8日）及逾期搬离的占用费及滞纳金（按租金标准两倍计算至搬离之日）；四、被告支付原告支付的律师费10000元并承担本案的诉讼费。原告程某某、周某提供了下列证据：1、2014年8月8日协议书一份，证明原、被告之间曾建立合作关系；2、2015年2月10日协议书一份，证明原、被告双方曾就合作经营关系的解除及被告应该退还合资款进行了约定，并对租金、租赁期限及违约责任进行了约定；3、催缴通知书及挂号信各一份，证明原告已经依照合同约定向被告通知解除了合同；4、委托代理合同、律师费发票各一份，证明原告支付了律师费10000元；5、民事判决书一份，证明原告有权转租。被告刘某某、唐某辩称，一、两被告未能按照双方前期达成的合作协议的内容履行合同义务，前期合作过程中原告掌握的会计账目不透明且拒绝被告与会计进行账目核对的要求，导致被告无法掌握经营的实际信息，在双方解除合作经营协议时原告也未按照协议对账目进行核对和审查，对合作经营期间双方应承担的费用未作出公平合理的分担，经营期间产生的费用均是由被告先行支付，原告未负担，基于此原因被告未按时交纳房租。二、协议书是在原告的胁迫情况下签订的，从店面的营运资金及人事管理上原告对被告设置了种种障碍，并且要求被告在关店或者全部接手这两项中二选一，被告迫于无奈才与原告签订第二份合同，同时协议上约定的付款时间与实际不符，签约时原告同意延期支付。如果原告不答应，被告也不会签署这份合同，因此第二份合同是在被胁迫和欺骗的情况下签订的。同时，在签订第二份协议书时，双方对之前合作期间的账目情况并未进行核对，被告对经营期间的盈余和亏损情况均不知情，在此情况下要求被告承担房租与装潢营业亏损显然有失公平，因此第二份合同是可变更或撤销合同，我们请求对该份合同进行撤销。三、房租款实际上在签订第一份合同的时间已经全额支付，相关事实在原告掌握的原始账目中已有体现，我们请求对方出示原始账目。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘某某、唐某提供的证据为：证人徐某、缪某出庭作证的证言，证明原告在人事管理以及酒店的经营上对被告设置了障碍，迫使被告接受了第二份协议，记帐凭证是由原告方保管，原告方没有公开核对记帐凭证。经审理查明：2014年8月8日，原告程某某（甲方）与被告刘某某（乙方）签订合作经营协议一份，约定双方自愿合伙经营烤吧，总投资为80万元，甲方出资40万元，乙方出资40万元，各占投资总额的50%；双方认可房租每年30万元（一楼约350平方米及院落），鉴于甲方已支付了房租，双方同意投资回报优先将房租付给甲方，合作经营场所为念泗路综合楼一楼，经营范围为餐饮类；合作经营期限为8年，如果需要延长期限的，合伙经营场所外的其他经营与乙方无关。2015年2月10日，原告程某某、周某（甲方）与被告刘某某、唐某（乙方）签订协议书一份，约定甲乙双方商定以甲方名义登记注册的宴府（原始部落）店交由乙方独自经营，因经营该店产生的所有法律责任由乙方承担；甲方将位于扬州市念泗路综合楼的一楼三间和后院（不含厨房和仓库）给乙方用于经营烤吧使用，乙方充分了解房屋现状及使用情况，甲乙双方商定洗手间、包厢为双方共同使用，原宴府冷菜间、洗碗间、电房为增加部分给乙方使用，乙方负责洗手间的卫生保洁作为增加部分的酬劳；该房屋经营期自2014年2月1日至2023年2月10日，该房屋租金为每年叁拾万元整，房屋租金每两年在上一年房租的基础上增长5%，房租交付时间为每年的8月1日前一次性付清；本合同签订时2014年8月8日签订的合作经营协议自动解除，由乙方独自经营，装潢余款由乙方承担，乙方同意退甲方合资款237500元整，该款由乙方分期归还，2015年3月20日付甲方200000元，2015年4月10日付甲方37500元，逾期一天按金额的0.5%支付滞纳金；乙方在2015年4月30日前须交甲方2015年3月1日至2015年8月30日房租150000元整，逾期一天按金额的0.5%支付滞纳金；乙方在不影响甲方经营的基础上，甲方同意将宴府营业执照与乙方共同使用，政府行政部门的费用由甲乙双方共同承担，乙方于每月10日前一次性交予甲方（包含乙方的水电费）；甲方因主观原因违反本合同约定，提前收回房屋的，应向乙方支付违约金叁拾万元整，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按叁拾万元向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任，（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转让给他人使用的、（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的、（3）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的应由乙方负担的费用及房屋租金的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金；租赁合同期满或合同解除后，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日房屋租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失；甲乙双方由于任何一方违约而产生的律师费和诉讼费均由违约方承担。合同签订后，被告仅向原告支付了20000元，但原告认为被告交纳的是水电费和税收。2015年5月，原告通过EMS邮政特快专递向两被告邮寄了律师函一份，认为依据双方签订的协议书，两被告应退还原告合资款23750元，并于2015年4月30日前支付150000元房租，要求两被告接函后及时按约履行，否则将诉诸法律，由此造成的损失由两被告承担。2015年6月4日，原告通过EMS邮政特快专递向两被告邮寄了通知一份，通知两被告于3日内缴纳协议约定的全部款项，如两被告在以上期限内未支付全部款项，本人解除2015年2月10日与两被告签订的协议书，本通知兼作解除通知，不再另行通知，本解除通知生效后，应按协议及时迁离，迁离期间该店不得对外转让、转租。原告未提供证据证明该邮件的签收时间，原、被告均认可被告在2015年6月30日前收到该邮件。原告为本案与江苏立科律师事务所签订的委托代理合同，并支付了律师费10000元。另查明，本院已生效的（2015）扬邗民初字第0487号民事判决书认定了以下事实：扬州市念泗路综合楼尚未办理产权证书，其建设单位为扬州市双桥乡双桥村民委员会，扬州市双桥乡人民政府于2010年7月1日出具证明：兹有念泗路综合楼产权属双桥乡双桥村张庄组，为非居住用房，房产证正在办理之中，该小组负责人李开富陈述系因规划图上还有一半房屋因拆迁问题未谈妥无法建设致产权证未能领取，其同意程某某对房屋进行出租或转租。以上事实，有双方当事人提供的合作经营协议、协议书、律师函、发票、委托代理合同、民事判决书等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本案的争议焦点为：一、被告应否返还原告承租的房屋；二、被告应否支付房租和房屋占用费、合资款、滞纳金及律师费，如果应当支付数额如何确定？对于争议焦点一，本院认为，被告应向原告返还承租的房屋。依据合同约定，原告将位于扬州市念泗路综合楼的一楼三间和后院（不含厨房和仓库）给乙方用于经营烤吧使用，并约定了租金及其支付方式，但被告并未按合同约定支付租金，经原告催告后被告仍未支付房租，原告向被告发出了解除通知，被告也认可于2015年6月30日前收到了解除合同的通知，故双方的租赁合同自2015年7月1日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。对于争议焦点二，本院认为，被告应按合同约定支付原告合资款217500元、房租和房屋占用费（自2015年3月1日至2017年3月1日按年租金300000元计算、自2017年3月2日至实际返还租赁房屋之日止按年租金315000元计算），并自逾期之日起至实际给付之日止、按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的二倍向原告支付逾期付款违约金及律师费10000元。依据合同约定，被告同意退原告合资款237500元并约定了还款期限，扣除被告已支付的20000元，被告应支付合资款217500元，被告未按合同约定支付合资款，应按合同约定承担违约责任，因合同约定的违约金过高，依法应予调整，被告应自2015年3月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止、以欠款180000元；自2015年4月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止、以欠款37500元；均按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的二倍向原告支付逾期支付合资款的违约金。被告应按合同约定向原告支付房租，合同解除后，被告并未向原告返还房屋，仍应向原告支付房屋占用费，故原告要求被告支付房租及房屋占用费的诉讼请求应予支持，被告应向原告支付房租及占用费（自2015年3月1日至2017年3月1日按年租金300000元计算，自2017年3月2日至实际返还租赁房屋之日止按年租金315000元计算）。被告未及时支付房租已构成违约，应按合同约定支付违约金，因合同约定的违约金过高，本院将违约金调整为自逾期之日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的二倍向原告支付逾期付款违约金。依据合同约定任何一方违约而产生的律师费由违约方承担，故原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘某某、唐某于本判决发生法律效力之日起十五日内将承租的位于扬州市念泗路综合楼的一楼三间和后院（不含厨房和仓库）房屋返还给原告程某某、周某；二、被告刘某某、唐某于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告程某某、周某合资款217500元及逾期付款违约金（自2015年3月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止、以欠款180000元；自2015年4月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止、以欠款37500元；均按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的二倍计算）；三、被告刘某某、唐某于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告程某某、周某房租及房屋占用费（自2015年3月1日至2017年3月1日按年租金300000元计算，自2017年3月2日至实际返还租赁房屋之日止按年租金315000元计算）及逾期付款违约金（自逾期之日起至实际给付之日止、按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的二倍计算）；四、被告刘某某、唐某于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告程某某、周某律师费10000元；五、驳回原告程某某、周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6168元，保全费2270元，合计8438元；由原告程某某、周某共同负担528元，由被告刘某某、唐某共同负担7910元（原告同意预交的案件受理费中的剩余部分7910元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审　判　长　　方满华人民陪审员　　崔赐彬人民陪审员　　杨　雯二〇一六年四月二十七日书　记　员　　刘苏培关注微信公众号“”