（2016）渝03民终442号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-15
案件名称
刘俊夫与重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘俊夫,重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终442号上诉人（原审原告）：刘俊夫，男，1990年8月12日出生，汉族，居民，住重庆市江北区。委托代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：胡政武，重庆大工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇罗家槽居民点，组织机构代码55201879-4。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所。委托代理人：彭蔚，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人：岳婷婷，重庆丽达律师事务所律师。上诉人刘俊夫与被上诉人重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司（以下简称贵尔达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2015年11月10日作出（2015）武法民初字第02062号民事判决。刘俊夫对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，徐天贵系贵尔达房地产公司的法定代表人，刘家平系刘俊夫之父。2014年5月31日，刘家平向徐天贵的个人账户转款200万元。当日，贵尔达房地产公司向刘俊夫出具200万元收据一张，其上载明：契税58253元、房款13-1-8（￥192235）、13-1-9（￥227270）、42-1-6（￥262326）、42-2-10（￥226013）、42-2-2（￥192236）、42-1-1（￥192236）、42-1-2（￥181393）、42-1-8（214308）、42-2-1（￥181393）、13-1-10（￥72337）。收据中载明的房号为13-1-8、13-1-9、13-1-10的房屋未在双方签订的十份买卖合同中。贵尔达房地产公司出具收据当天，徐天贵又向刘俊夫出具收条一张，载明：“今收到刘俊夫房款人民币计贰佰万元整，特出此条。收款人徐天贵，贵尔达房地产公司，二○一四年五月三十一日”。2014年6月17日，贵尔达房地产公司（甲方）与刘俊夫（乙方）签订合同编号为CQYJ-367961的《重庆市商品房买卖合同》，约定：贵尔达房地产公司将其开发的“仙女山上的院子”中位于重庆市武隆县仙女镇翠云路68号42幢一单元-1-2跃1房屋，房屋建筑面积为55.34平方米，建筑面积单价为3277.79元／平方米、套内建筑面积51.40平方米，套内单价为3528.36元／平方米，以房屋总价181393元的价格卖给刘俊夫。双方还约定刘俊夫于签订合同之日向贵尔达房地产公司一次性支付总房款181393元，贵尔达房地产公司应当在2015年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品商品房交付刘俊夫使用。双方还对逾期交房和逾期办理产权登记等作了相应的约定。贵尔达房地产公司至今未向刘俊夫交付讼争的房产，也未办理相应产权登记手续。一审法院另查明，2014年5月31日，徐天贵向刘家平账户转账6万元。2014年7月9日、2014年7月30日，徐天贵通过其6228XXXXXXXXX41312账户向刘家平兴业银行6229XXXXXXXXX11116的账户分别转账6万元；2014年9月17日、2014年9月30日，徐天贵通过6228XXXXXXXXX41312的账户向刘家平招商银行4100XXXXXXX20666的账户分别转账6万元。徐天贵向刘家平转款共计30万元。一审法院还查明，贵尔达房地产公司于2015年9月10日以严重资不抵债为由，向重庆市武隆县人民法院申请破产重整。2015年9月11日，重庆市武隆县人民法院作出（2015）武法民破字第00002号民事裁定书，裁定受理贵尔达房地产公司的重整申请。2015年10月8日，重庆市武隆县人民法院作出（2015）武法民破字第00002号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任破产管理人。另外，2015年9月18日，刘俊夫以贵尔达房地产公司为被告，以商品房预售合同纠纷为由向一审法院同时提起了另外九案的诉讼，一审法院将本案与其余九案合并审理。刘俊夫一审诉称，我与贵尔达房地产公司于2014年签订了《重庆市商品房买卖合同》，刘俊夫购买贵尔达房地产公司开发的重庆市武隆县仙女镇翠云路68号42幢一单元-1-2跃1的房屋。双方在合同中约定购房款为181393元，贵尔达房地产公司应于2015年8月31日前向刘俊夫交付已进行竣工验收备案登记的房屋。若贵尔达房地产公司逾期交房，应按日向刘俊夫支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，刘俊夫依约向贵尔达房地产公司支付了全部购房款。然而，交房期限届满，贵尔达房地产公司仍未交房。现诉至法院，请求判决：1、贵尔达房地产公司立即向刘俊夫交付重庆市武隆县仙女镇翠云路68号42幢一单元-1-2跃1房屋；2、贵尔达房地产公司就刘俊夫已付房款按照每日万分之一的标准向刘俊夫支付逾期交房违约金，直至贵尔达房地产公司向刘俊夫交付符合合同约定的房屋之时止，截止2015年9月18日，其欠违约金362元；3、贵尔达房地产公司承担本案诉讼费用。2015年10月10日，刘俊夫增加诉讼请求，其诉讼请求变更为：1、贵尔达房地产公司立即向刘俊夫交付位于重庆市武隆县仙女镇翠云路68号42幢一单元-1-2跃1房屋；2、贵尔达房地产公司在向刘俊夫交付房屋后60日内为刘俊夫办理房屋产权过户手续，将房屋过户至刘俊夫名下；3、贵尔达房地产公司就刘俊夫已付房款按照每日万分之一的标准向刘俊夫支付逾期交房违约金，直至贵尔达房地产公司向刘俊夫交付符合合同约定的房屋之时止；4、若贵尔达房地产公司逾期履行为刘俊夫办理房屋产权证义务的，每逾期一日应以已付房价款万分之一标准向刘俊夫支付违约金；5、贵尔达房地产公司承担本案诉讼费用。贵尔达房地产公司答辩称，本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷。由于双方并无房屋买卖的真实意思表示，且也没有实际履行房屋买卖的交易行为，且贵尔达房地产公司将刘俊夫所谓的购房款实际是借款的利息30万元予以返还，故双方并不存在房屋买卖合同的法律关系。双方签订商品房预售合同是为了履行债务所作的担保，违反了物权法以及担保法关于禁止流质契约的规定，双方签订的合同应当系无效合同。一审法院认为，双方名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷关系。理由如下：第一、购房者与开发商签订商品房买卖合同后，一般由开发商代收契税等费用，每套房屋的契税数额根据房款总额分别计算，而在本案中，开发商将10套房屋的税费58253元写入同一收据，刘俊夫本人并不清楚每套房屋具体的契税是多少，不符合常理。第二，从徐天贵与刘俊夫父亲刘家平银行往来明细看，刘俊夫先通过其父亲刘家平向徐天贵的个人账户转款200万元，贵尔达房地产公司在其公司会计记账凭证载明该款系刘家平与公司之间的现金往来账；当日，徐天贵又向刘家平转款6万元，且在贵尔达房地产公司的会计账目中注明该款系支付给刘家平的利息，如刘家平代刘俊夫向贵尔达房地产公司支付的200万元系购房款，则就不会存在徐天贵五次分别向刘家平转入6万元现金的账务往来，贵尔达房地产公司辩称系按照每月3分的利息向其支付30万元的利息与转款事实相符。第三，从刘俊夫同时购买的十套房屋的合同内容来看，在购房时间、户型、面积、楼栋号均相同的情况下，每套房屋总购房款却相差十多万元，这明显违背常理。一审中，一审法院将本案法律关系性质给刘俊夫释明，并询问其是否变更诉讼请求，但刘俊夫表示不变更诉讼请求。由于刘俊夫现并未提交充分的证据证明与贵尔达房地产公司存在真实的商品房买卖合同关系，故对其诉讼请求，应予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十条之规定，判决：驳回刘俊夫的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘俊夫负担。刘俊夫对一审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判支持其诉讼请求。其主要理由为：一、刘俊夫与贵尔达房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，也未违反法律的强制性规定，为有效合同。合同成立后，刘俊夫按约定交纳了购房款，贵尔达房地产公司也出具了购房款收据，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案应当认定为商品房买卖合同。一审判决认定事实错误，应予纠正。二、本案中，购房合同人是刘俊夫，其父刘家平只是代付购房款，该事实得到了贵尔达房地产公司及其法定代表人的确认，与刘家平和徐天贵之间的债务关系的担保无关。而且，如果双方存在借贷关系，则存在借款合同、借据等证据，贵尔达房地产公司有责任、也有能力举示举证证明，但其并未举证证明，故本案不应认定为借贷关系。另外，贵尔达房地产公司仅提交了其自行制作的财务记录和没有注明款项用途的银行转账凭证，证明是支付的200万元的借款利息，但在刘家平否认且未参加诉讼并对该证据发表意见的情况下，一审判决即认定为是支付的利息，显然是错误的。而且，如果该200万元是徐天贵与刘家平的私人借款，则该款与贵尔达房地产公司是没有直接法律关系，但贵尔达房地产公司又将该款列于财务凭证中，相互矛盾，故该证据本身不具有证明力。三、一审判决认为上诉人商品房买卖合同关系中“有违常理”的数种情形，均不成立。理由如下：1、虽然刘俊夫付款之时，双方未能实际签订合同，但贵尔达房地产公司已向刘俊夫出具购房款收据。该收据载明了购房房号、购房价款总额等信息，足以证明双方的商品房买卖合同关系，后来，双方签订的《商品房买卖合同》对上述事实予以了确认。2、关于购房款直接支付给徐天贵的问题。因贵尔达房地产公司担心房款被其它债权人查封，故要求付款给其法定代表人账上。一审判决认定刘俊夫将按贵尔达房地产公司的要求将房款打入“陌生人”徐天贵的账户不符常理是不能成立的。3、关于房屋单价的问题。刘俊夫的真实意思是以200万元总价（含契税），均价3500元／平方米左右的单价（200万元除以所购房屋的总面积）购买10套房屋。刘俊夫与贵尔达房地产公司针对10套房屋一并建立的交易关系，10套房屋作为一个交易整体，故双方将十套房屋的购房款和契税写入一张收据符合常理。，至于每套房屋价格不一样，并不会影响双方实际发生真实交易的事实。四、一审法院以刘俊夫未能亲自出庭接受质询参加诉讼，进而认定刘俊夫主张的商品房买卖合同法律关系不成立的理由系适用法律错误。刘俊夫本人因出差在外，未能亲自出庭，特全权委托了两名律师参与诉讼，又通过电话的方式接受了一审法官的询问，刘俊夫对相关案件已作了合理说明，故贵尔达房地产公司辩称与刘俊夫之间系民间借贷关系的理由不能成立。贵尔达房地产公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，民事法律关系的性质应以双方当事人实际实施的民事法律行为的内容进行判定。本案中，刘俊夫为证明其与贵尔达房地产公司之间存在商品房买卖合同关系，举示了商品房买卖合同以及刘家平向徐天贵的个人账户转账200万元的凭证，贵尔达房地产公司为证明双方系借款关系，则举示了徐天贵向刘家平账户转账30万元的凭证，经双方质证，双方对各自证据的真实性均无异议。本院认为，从刘俊夫举示了商品房买卖合同以及刘家平向徐天贵的个人账户转账200万元的凭证看，双方存在商品房买卖合同关系的表征，但一般情况下，买卖合同的出卖人是向买受人收取价款而非支付款项，除非双方还存在其他的交易关系，对此，刘俊夫作为名义上的买受人，有义务举证证明贵尔达房地产公司法定代表人徐天贵向其父刘家平转账30万元系基于其他交易关系，但其并未举证证明，而且，在一审法院通知其到庭接受询问的情况下，也拒不到庭说明，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，应作出对刘俊夫不利的认定。其次，就该30万元的支付方式看，每次金额均为6万元，符合民间借贷利息支付的一般惯例，故，应认定贵尔达房地产公司法定代表人徐天贵向刘家平转账支付的300000元系支付的2000000元借款的利息，进而，可以认定双方系以虚假的商品房买卖合同关系掩盖真实的民间借贷关系，故，刘俊夫的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其诉讼请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘俊夫负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 简元华代理审判员 张 艳二〇一六年四月二十七日书 记 员 洪 燕 来自：