（2016）渝02民终253号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-09-30

案件名称

李文羽与重庆市搏赛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李文羽,重庆市搏赛房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终253号上诉人(原审被告)李文羽，女，1983年2月1日出生，汉族。委托代理人赵建中，重庆渝万(城口)律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人(原审原告)重庆市搏赛房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道海峡路319号A栋1单元3-3号，组织机构代码62198046-X。法定代表人杨克藩，该公司总经理。上诉人李文羽因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院(2015)城法民初字第01107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：重庆市搏赛房地产开发有限公司(以下简称搏赛公司)作为甲方，李文羽作为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李文羽购买搏赛公司位于城口县葛城街道曦城大厦A幢14-5住宅，套内面积107.04㎡，建筑面积125.05㎡，套内单价1635.60元，成交金额为175070元。合同落款日期为2008年7月24日，合同分别由搏赛公司、李文羽持有。李文羽所持合同中另约定：乙方按分期付款方式按期付款；乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金；应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2015年6月4日，搏赛公司向李文羽发出《催款函》，称李文羽购买的曦城大厦住宅房号14-5，套内面积107.04㎡，建筑面积125.05㎡，购房单价1400元/㎡，房屋房款为175070元，应交契税，大修基金、各项规费共10930.84元，合计应交房款186000.80元，经已交款收据自查，李文羽已交纳金额为71695.60元，尚欠房款114305元，为不影响全楼业主尽快办理分户产权证，请立即交清房款。后李文羽未予支付。一审法院认为，李文羽称双方实际约定的房屋价款应为80000元，搏赛公司所提供的合同系搏赛公司擅自修改，但没有提供足以证明的证据。李文羽提供的合同中，虽房屋价款内容有经修改的痕迹，但该合同系李文羽自己持有，即使经过修改也应视为得到了李文羽的认可。搏赛公司、李文羽双方提供的合同显示的房屋价款一致，应认定双方约定涉案房屋的价款为175070元。李文羽称搏赛公司在出具的《通知》中注明李文羽已办完房款，证实李文羽已将房款付清。一审法院认为，《通知》中所载“办完房款”不能当然理解为李文羽已将房款付清，李文羽未提供其他证据予以佐证，不能确认其已付清房款的事实。李文羽称自己已支付房款80000元，但没有提供证据予以证实。搏赛公司称李文羽已支付房款70000元，但在搏赛公司向李文羽发出的《催款函》中载明李文羽“已缴纳金额为71695.60元”，该《催款函》系搏赛公司制作，其亦未提供证据证明该1695.60元系李文羽支付其他费用，故应认定李文羽已支付房款71695.60元。综上，李文羽应支付搏赛公司下欠房款为103374.40元。搏赛公司诉请李文羽支付大修基金、契税、印花税、三通费、其他规费，共计8305元，因搏赛公司、李文羽双方所签《重庆市商品房买卖合同》中并未对以上费用进行约定，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。李文羽称涉案合同无论从实际买房还是签订合同的时间，都已超过诉讼时效，一审法院认为搏赛公司、李文羽所签合同对房款的支付期限并未约定，诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。故李文羽认为本案超过诉讼时效的意见不予采纳。搏赛公司诉请李文羽自2008年10月14日起以未付房款为基数按日万分之一支付至房款付清之日止的违约金。一审法院认为，搏赛公司、李文羽签订的《重庆市商品房买卖合同》中未对房款支付约定期限，搏赛公司于2015年6月4日向李文羽邮寄送达《催款函》，要求李文羽立即交清房款，搏赛公司、李文羽对《催款函》送达的时间均无法确定，李文羽称其在6月收到，搏赛公司亦认可送达时间为2015年6月30日，予以确认。搏赛公司收到《催款函》后仍未履行支付下欠房款的义务，应自2015年7月1日起以下欠房款103374.40元为基数按日万分之一支付至房款付清之日止的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：一、李文羽于本判决生效之日起十日内支付重庆市搏赛房地产开发有限公司下欠房款103374.40元，并自2015年7月1日起以下欠房款103374.40元为基数按日万分之一支付至房款付清之日止的违约金；二、驳回重庆市搏赛房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳1484元(重庆市搏赛房地产开发有限公司已预交)，由重庆市搏赛房地产开发有限公司负担300元，李文羽负担1184元。李文羽不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院以搏赛公司、李文羽出示的书面《商品房买卖合同》来认定本案购买房屋的价款系事实认定错误。首先，上诉人于2008年在被上诉人处购买房屋，约定的房屋价款为80000元，一审法院认定的175070元房款与客观事实不符。2008年上诉人经白建华介绍与被上诉人达成合意，以80000元的价款购买涉案房屋，于2008年付清所有房款并入住。被上诉人提供的《用户房屋交验表》证明上诉人已于2008年10月14日入住涉案房屋。至此，上诉人与被上诉人已经实际履行了房屋买卖合同，只是没有签订书面的合同。其次，2011年左右被上诉人以需要办理房屋产权证为由，让上诉人与其签订商品房买卖合同，并把时间落于2008年7月24日。因此，本案的《商品房买卖合同》系补签，不是原合同的真实意思表示，与2008年达成的房屋买卖合同没有关联性。被上诉人所提供的合同非正规的商品房买卖合同范本，其纸张是由A4纸装订而成，且在签订书面买卖合同后也没有立刻将合同交给上诉人，而是以需要签章为由几日后才将书面合同交给上诉人，上诉人在一审提交的书面合同也可以真实地反映出对于购房单价和价款均由被上诉人篡改、更换，其真实性存在重大疑问，无法达到证明目的。最后，被上诉人提供的《通知》中所载“办完房款”证实上诉人已完全付清房款。上诉人已经支付完80000房款，而非一审法院认定的70000元。上诉人通过现金支付给被上诉人70000元人民币，余下10000元通过银行打款的方式支付给被上诉人。被上诉人诉称上诉人只支付70000元，但其提供的《催款函》载明上诉人“已缴纳金额为71695.60元”，被上诉人出具的涉案房屋需缴纳的各项税费共约计8305元，已缴71695.6元加上各项税费正好80000元人民币，证实上诉人已缴纳80000元房款，此款包含各项税费。一审法院认定上诉人缴纳了71695.60只有被上诉人的《催款函》为证，无法直接得出上诉人只支付给被上诉人71695.60元。二、本案已过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2008年达成商品房买卖合同，并于当年履行合同义务。《合同法》对于支付时间没有约定或者约定不明确的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。因此，涉案合同无论从实际买房还是签订合同的时间，都已超过诉讼时效。被上诉人在诉讼时效期间届满后，发催款函给上诉人首先事实不真实，其次也不能产生诉讼时效的中止、中断的法律效果。三、一审法院适用法律错误。首先，上诉人已支付完全部房款，不应当支付违约金。其次，支付违约金没有法律依据。上诉人与被上诉人之间没有关于违约金的规定达成合意，违约金不应得到支持。最后，本案书面合同是2011年补签，以后来补签的合同制约2008年已经生效并履行完毕的商品房买卖合同，存在明显的不当。四、一审法院在判决书第1页第7行关于“被告李文羽，男”的表述令人费解。如果是笔误，则应及时修正，以维护法律文书的严肃性。五、程序违法。一审过程中，一审李文羽代理人申请鉴定书证的形成时间，即对被上诉人提交的合同和上诉人提交的合同进行鉴定，一审法院未进行鉴定且未给予答复。一审过程中，上诉人提交书面的《调查取证申请书》，也未作任何答复。搏赛公司答辩称一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经本院审查，一审法院判决认定的事实是正确的，本院予以确认。在本院二审审理中，被上诉人搏赛公司提交了其与上诉人李文羽签订的落款日期为“2008年7月14日”的《重庆市商品房买卖合同》1份，该合同与李文羽向一审法院提交的《重庆市商品房买卖合同》除落款日期略有差别，其他均一致，均有涂改，涂改部位、方式和内容均相同。搏赛公司称一审时未找到该合同，其向一审法院提交的未涂改合同系2011年为办证，房交所不要涂改的合同而补签的。因搏赛公司二审中提交的《重庆市商品房买卖合同》与李文羽提交的合同基本一致，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采纳。本院认为，上诉人李文羽与被上诉人搏赛公司于2008年7月签订的《重庆市商品房买卖合同》，虽然各自持有的合同文本落款日期略有差别，但其他内容包括涂改部分均一致，载明的房屋位置、套内面积、建筑面积、单价、总价均相同，足以认定双方合同的真实性。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方约定涉案房屋的总价款为175070元，李文羽应当予以支付。搏赛公司在一审中提交的未涂改合同系双方当事人为办证于2011年补签，虽然与前述合同的文本不一致，但价款等主要内容均相同，李文羽不能以此合同证明前述合同为虚假合同。李文羽称其与搏赛公司法定代表人之妻口头约定涉案房屋总价款为80000元且自己已经付清80000元，没有确实充分的证据证明。2008年10月搏赛公司向小区物管部发出通知，称李文羽已“办完房款”，该通知除房号、面积、业主为手工填写外，其他部分包括“办完房款”等内容均是事先打印好的，适用于所有采取不同付款方式的业主，故“办完房款”不能证明李文羽已经付清房款。在李文羽无法提供交款收据的情况下，一审法院按搏赛公司《催款函》载明的金额认定李文羽已支付房款71695.60元，尚欠103374.40元并无不当。双方当事人在合同中仅约定“分期付款”，并未约定具体的付款期限，故本案的诉讼时效期间应当从搏赛公司要求李文羽付清尚欠房款的期限届满之日起计算。搏赛公司于2015年6月4日向李文羽发出《催款函》，要求李文羽立即交清房款，李文羽于同月收到后未予支付，本案的诉讼时效期间应当从此时开始计算。故本案搏赛公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。李文羽收到《催款函》后仍未支付所欠房款，属于违约行为，一审法院按双方合同约定判决李文羽支付违约金并无不当。一审判决将李文羽的性别误写为“男”属笔误，应当予以纠正，但不影响判决结果的正确性。李文羽称一审时申请对双方提交的合同形成时间进行鉴定，并申请调查取证，一审法院未答复。因本案事实清楚，上述鉴定和调查均无必要，故李文羽称一审法院程序违法的主张不能成立。综上，李文羽的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院的判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2406.98元，由上诉人李文羽负担。本判决为终审判决。审　判　长　肖　　毅审　判　员　柯　　言代理审判员　杜 抗 洪二〇一六年四月二十七日书　记　员　欧阳星宇 来自：