（2015）松民三（民）初字第4039号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-22
案件名称
上海慈和电气有限公司与上海德伴环保新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海慈和电气有限公司,上海德伴环保新材料有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第4039号原告上海慈和电气有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人张建和，总经理。委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。被告上海德伴环保新材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈友明，执行董事。委托代理人姜晓慧，上海法知特律师事务所律师。原告上海慈和电气有限公司（以下简称“慈和公司”）与被告上海德伴环保新材料有限公司（以下简称“德伴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院受理后，被告又申请撤回其反诉请求，本院裁定予以准许。后因审限届满，当事人均同意继续适用简易程序审理，本案报院长批准延期3个月审理。后本院于2016年3月23日再次公开开庭进行了审理。原告慈和公司的委托代理人徐菁、张翕翊，被告德伴公司的委托代理人姜晓慧均二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慈和公司诉称：2013年6月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房南楼整幢1-3层的房屋（以下简称“南楼整幢房屋”），合同还对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等进行了约定。2013年9月20日，原、被告又签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房西面的钢结构房屋（以下简称“西面钢结构房屋”），该房屋为三号厂房的配套房，不单独出租，合同另对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等进行了约定。2015年7月23日，原、被告再签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房东面的钢结构房屋（以下简称“东面钢结构房屋”），合同另对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告均按约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按约向原告支付东面钢结构房屋自2015年8月10日至同年9月30日的租金16，043.50元及押金；截至2015年10月1日，被告亦未按照三份合同的约定向原告交付2015年10月1日至2015年12月31日的租金209，348元（南楼整幢房屋158，145.24元、西面钢结构房屋11，883.80元、东面钢结构房屋29，281.50元），原告多次催讨，均未果。此为，因被告在承租涉案房屋后长期存在拖欠租金的情况，双方曾为此诉至法院，被告曾承诺不会再发生拖欠租金的行为，故双方达成（2015）松民三（民）初字第1678号民事调解书，由被告继续承租涉案房屋。然调解书生效后，被告不仅没有按调解书履行其付款义务，还再次发生了拖欠租金的行为。2015年10月13日，原告向被告发函催讨租金，并明确告知被告在接函后5日内未履行其支付义务，双方所签订的上述三份《厂房租赁合同》于催告支付期限届满之次日解除，该函件于2015年10月15日送达被告，然被告并未在期限内支付拖欠款项。另查明，被告于2015年8月13日将其公司名称由原来的上海德伴高分子材料有限公司变更为上海德伴环保新材料有限公司。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的三份《厂房租赁合同》于2015年10月21日解除；2、被告返还其租赁的位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房南楼整幢1-3层及三号厂房东、西两面的两幢钢结构房屋；3、被告支付上述房屋租金（南楼整幢、西面钢结构房按0.5209元／天／平方米，共3，550平米，自2015年10月1日起至2015年10月21日止；东面钢结构房按0.5834元／天／平方米，计550平方米，自2015年8月10日起至2015年10月21日止）及房屋使用费（按租金标准计算，自2015年10月22日至实际返还租赁房屋之日）（暂计至2015年12月31日为215，354.04元）；4、被告支付上述第3项请求按照万分之七／日自2015年8月10日至实际履行之日止的违约金（暂计至2015年10月23日为3，900.44元）；5、被告支付律师费11，500元。被告德伴公司辩称：不同意原告诉请1、2、4、5，同意支付诉请3，标准同合同约定。原告是依据合同计算的，但原告在庭前向被告开具的发票等与本案金额不一致，是高于租金的，故被告才未付款，被告不是故意拖延，原告没有主张违约责任的依据。诉请3中三处租赁标的物当期应付的租金是没有付，但是有原因的，双方对租金协商不一致，未付租金不构成违约，即便要支付违约金，金额也过高。租赁合同对律师费没有约定，请律师付律师费不是原告行使权利的唯一途径，故被告不认可。经审理查明：原告是位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号房屋的登记权利人，其于2009年3月13日取得上述房屋的上海市房地产权证，三号厂房南楼整幢1-3层房屋属于该产权证上的房屋，三号厂房东、西两面的两幢钢结构房屋属原、被告协商后，由原告搭建供被告配套使用，但未取得房地产权证或建设工程规划许可证。2013年6月15日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方，2015年8月13日，被告名称由上海德伴高分子材料有限公司变更为上海德伴环保新材料有限公司），双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定乙方租用甲方的南楼整幢房屋，面积3，300平方米（按照权证记载为准）；租房屋四周，东到消防通道（消防通道以东空地，甲方耀另造厂房，建房后乙方优先租用），南到围墙，西到消防通道，通道往西到西围墙，南围墙往北20米，甲方要另造厂房，乙方可优先租用，乙方可往西自开门，费用乙方自理，北到消防通道（共用）；租赁期限自2013年4月1日起至2020年3月31日止；房屋租金每天每平方0.4725元（含税价），如遇政府调整房屋租赁的税费标准时，按实增减，租金每三个月付一次，即142，281元，先付后用，第二年开始每年租金上升5%；租房保证金（押金）为一个月房租，即45，168元，保证金在承租结束时清账无息退回；乙方如拖欠房租水电等费用五天以上时，即作乙方单方违约，乙方应每天支付甲方当期应付所有费用的1%作为违约金，乙方拖欠房租水电等费用十天以上时，甲方有权单方解除租房协议……，可向当地法院起诉，要求立即收回房屋，所产生的费用均由乙方承担。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2013年9月20日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定乙方租用甲方的西面钢结构房屋，面积250平方米；租赁期限自2013年10月1日起至2020年3月31日止；房屋租金为每天每平方0.4725元（含税价），如遇政府调整房屋租赁的税费标准时，按实增减，租金每三个月付一次，即10，779元，先付后用，第二年开始每年租金上升5%；租房保证金（押金）为一个月房租，即3，593元，保证金在承租结束时清账无息退回；因此房为三号楼配套房，所有未说明的约定按三号楼执行，此房不单独出租，必须与三号楼一同出（承）租，若三号楼中止合同，此房也自动中止。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2015年7月23日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定乙方租用甲方的东面钢结构房屋，面积550平方米；租赁期限自2015年8月10日起至2020年3月31日止；房屋租金为每天每平方0.5834元（含税价），如遇政府调整房屋租赁的税费标准时，按实增减，租金每三个月付一次，即29，281.50元，先付后用，租金随三号楼租金上升的时间和幅度而上升；租房保证金（押金）为两个月房租，即19，521元，保证金在承租结束时清账无息退回；因此房为三号楼配套房，所有未说明的约定按三号楼执行，此房不单独出租，必须与三号楼一同出（承）租，若三号楼中止合同，此房也自动中止。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告按约将上述房屋交付被告使用，被告支付原告南楼整幢房屋押金45，168元、西面钢结构房屋押金3，593元，被告未支付东面钢结构房屋的押金，原告同意将上述已收押金抵扣相关费用。被告尚欠付原告南楼整幢房屋、西面钢结构房屋2015年10月1日之后的租金及使用费，欠付原告东面钢结构房屋2015年8月10日之后的租金及使用费。2015年10月14日，原告委托律师向被告发出律师函，载明被告就东面钢结构房屋签订《厂房租赁合同》后，并未按照合同约定支付相应的租金和押金，之后也未按时向原告支付其余两幢房屋2015年第四季度的租金，经原告多次催讨后未果，为此，原告告知被告于接函后5日内将拖欠的租金225，391.50元及押金19，521元支付给原告，并承担相应的违约责任，如逾期，双方签订的上述《厂房租赁合同》于催告支付期满后次日解除。被告于2015年10月15日收到该律师函。庭审中，原告还提交了上海市司法局文件、委托律师合同、律师费发票及律师费支付凭证，证明其主张律师费的依据。被告质证认为，真实性都没有异议，但关联性和证明内容有异议，律师费主张没有合同依据，并非是原告主张权利必然发生的费用，被告没有义务承担律师费。庭审中，原告还提交了本院出具的（2015）松民三（民）初字第1678号民事调解书，证明2015年5月21日，因被告长期拖欠租金，原告曾诉至法院要求解除租赁合同，后被告在涉诉中一再承诺不会再发生拖欠行为，故双方调解同意继续履行租赁合同，但调解书是经原告申请强制执行后方才履行。被告质证认为，真实性没有异议，关联性有异议，调解书不能证明原告陈述的被告长期拖欠租金的事实，原告申请的强制执行针对的是律师费，而非租金及物业管理费。庭审中，被告向本院提交了三张发票及一份发票说明，证明虽然合同对于支付租金和开具发票的先后没有约定，但操作中都是原告先开票，被告再根据发票金额付款，被告暂缓支付租金系因为原告单方提高租金且开票信息错误（如起租日等）所致，被告具有正当理由，不存在违约。发票说明是原告的财务人员提供的。原告则质证认为，三张发票的真实性没有异议，被告确认编号尾数为2876、2878的二张发票是按照合同约定金额开具，没有错误；另外一张编号尾数为2877的发票金额高于合同金额，原因是政府年中开始对工业厂房起征房产税，导致原告房屋成本增加，原告开票前与厂区内所有承租人进行沟通，要求房产税根据面积分摊到承租面积内，该意见得到了被告的同意，故原告才开具了发票显示的金额。在收到发票后被告没有提出过任何异议，被告陈述拒付款是由于对发票金额有异议，原告不认可，之前被告从未提出过。2876和2878号发票，被告认为期间错误、金额正确，原告予以认可。对于发票说明，上面没有具名，也没有企业盖章，故说明的来源和真实性不认可。庭审中，因东、西面钢结构房屋没有取得房地产权证或建设工程规划许可证等合法建造审批的材料，本院向原、被告释明了上述房屋所涉合同无效，其他房屋所涉合同有效，原、被告根据本院的释明对于合同部分无效的后果可以变更诉请或提起反诉。原告表示因东、西面钢结构房屋为辅助用房，故坚持三份合同应一并认定为有效的意见，不再变更诉请，如法庭认为合同部分有效、部分无效，请法庭依法处置，但原告坚持主张使用费。被告则提起反诉后又申请撤回。以上事实，有上海市房地产权证、厂房租赁合同、民事调解书、律师函及邮寄送达凭证、上海市司法局文件、委托律师合同、律师费发票、支付凭证、企业工商信息查询、发票及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告于2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》属当事人的真实意思表示，双方均应按约履行，因被告未按约支付自2015年10月1日起的租金，原告主张解除合同，符合双方合同约定，本院予以支持。被告仅以开票金额有误为由，拒付合同约定应付的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于合同解除的时间，原告主张以发函催告期满后次日即2015年10月21日解除，于法有据，本院予以支持。其次，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，原、被告分别于2013年9月20日、2015年7月23日签订了《厂房租赁合同》各一份，由于涉讼标的物具有违法性，故上述二份租赁合同应当认定为无效。再次，合同解除或无效后，被告基于合同取得的房屋应当予以返还，故对于原告的该项请求，本院予以支持。此外，合同解除或无效后，被告还应当支付占用房屋期间欠付的租金或使用费，诉讼中，被告对此也同意支付，本院予以支持，但应扣除被告已付的所有押金。对于原告主张的违约金，无效合同所涉部分本院不再支持，有效合同中本院予以支持，但被告亦抗辩违约责任过高，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。最后，对于原告主张的律师费，并非诉讼中必然发生的费用，原告的主张亦缺乏明确的合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt；》第二条、第五条第一款，判决如下：一、确认原告上海慈和电气有限公司与被告上海德伴环保新材料有限公司于2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》于2015年10月21日解除；二、确认原告上海慈和电气有限公司与被告上海德伴环保新材料有限公司于2013年9月20日签订的《厂房租赁合同》以及2015年7月23日签订的《厂房租赁合同》无效；三、被告上海德伴环保新材料有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海慈和电气有限公司位于上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房南楼整幢1-3层以及三号厂房东、西两面的两幢钢结构房屋；四、被告上海德伴环保新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海慈和电气有限公司上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房南楼整幢1-3层房屋自2015年10月1日起至2015年10月21日止的租金36，098.37元；五、被告上海德伴环保新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海慈和电气有限公司逾期支付租金的违约金（以36，098.37元为基数，自2015年10月1日起，按照每日万分之五的标准计算至实际履行之日止）；六、被告上海德伴环保新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海慈和电气有限公司上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房南楼整幢1-3层房屋自2015年10月22日起至实际返还房屋之日止的使用费（按照每天1，718.97元的标准计算，还应扣除被告已付的上述房屋的押金45，168元）；七、被告上海德伴环保新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海慈和电气有限公司上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房西面钢结构房屋自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费（按照每天130.23元的标准计算，还应扣除被告已付的上述房屋的押金3，593元）；八、被告上海德伴环保新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海慈和电气有限公司上海市松江区车墩镇留业路XXX号内三号厂房东面钢结构房屋自2015年8月10日起至实际返还房屋之日止的使用费（按照每天320.87元的标准计算）；九、驳回原告上海慈和电气有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，761元，减半收取2，380.50元，财产保全申请费2，120元，合计诉讼费4，500.50，由原告上海慈和电气有限公司负担7元（已付），被告上海德伴环保新材料有限公司负担4，493.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪飞二〇一六年四月二十七日书记员 李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt；》第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…… 微信公众号“”