（2016）沪02民终1227号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-10
案件名称
董文政与上海宏阳物业有限公司、应晓虎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董文政,应晓虎,上海宏阳物业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1227号上诉人（原审原告）董文政，女，1931年2月14日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。委托代理人杨爱军，女，1954年2月17日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）应晓虎，男，1950年11月13日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审第三人）上海宏阳物业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈澄如。委托代理人陈菊惠。上诉人董文政因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第2043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，董文政系应晓虎阿姨。本市欧阳路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）原承租人为董文政，内有董文政及其子女三人户籍。1969年10月12日，董文三、桂梅青户籍迁入系争房屋。同年12月23日，董文政及其子女的户籍迁出系争房屋。1972年11月28日，经董文三申请，系争房屋承租人变更为董文三。1984年1月3日，董文三报死亡。1986年7月25日董文政户籍迁入系争房屋。1987年2月6日，桂梅青经批准作为系争房屋的承租人，并实际居住系争房屋。桂梅青19**年搬离系争房屋居住他处。1997年12月29日，应晓虎户籍迁入系争房屋，并与赵青实际居住该处。2014年11月27日，桂梅青报死亡。2015年董文政向上海宏阳物业有限公司（以下简称“宏阳公司”）申请变更系争房屋承租人。由于系争房屋内仅有董文政、应晓虎户籍，且双方就系争房屋的承租人变更事宜未协商一致，2015年8月11日，宏阳公司向董文政发出《确定承租人通知单》，载明：“你居住的欧阳路XXX弄XXX号XXX室原租赁户名桂梅青已于2014年11月27日报死亡。由于你家内部对于更改户名一事意见不能统一，根据《上海市房屋租赁条例》的规定，现确定应晓虎为上述地址的租赁户名，家庭同住人享有同等的居住权。……”董文政对此有异议，故起诉至法院，请求撤销宏阳公司指定应晓虎为系争房屋承租人的行为。原审法院另查明：中国人民解放军江苏省徐州军分区第一离职干部休养所曾将本市宋园路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“宋园路房屋”）分配给杨建亭居住。1999年6月30日，董文政与中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所签订《南京军区军产住房出售协议书》，支付了售房款人民币（以下币种均为人民币）26，390元。2000年4月28日，董文政经核准取得宋园路房屋的上海市房地产权证，该房屋属房改售房，五年后可进入房地产市场。原审法院再查明，应晓虎曾领取住房解困补贴159，716元。2003年7月，本市溧阳路XXX弄XXX号房屋（以下简称“溧阳路房屋”）原承租人为赵青（应晓虎配偶），2005年4月承租人变更为赵青之弟赵勇，但赵青户籍仍在该房屋内。原审法院经审理后认为，根据《上海市房屋租赁条例》以及《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见（二）》的规定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本处有常住户籍的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：原承租人的配偶、子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）、父母、其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。在原承租人桂梅青去世之后，虽董文政、应晓虎户籍均在系争房屋内，但有证据证明董文政与杨建亭享受过单位福利性分房，且长期未居住系争房屋。同时，结合应晓虎获得的住房解困补贴标准、金额、系争房屋的居住情况及查明的相关事实，应晓虎领取住房解困补贴不应属于其已经享受过福利性分房。宏阳公司作为系争房屋的出租人，根据相关规定，依法确定应晓虎为系争房屋的承租人，宏阳公司在审核过程的程序上和实体上均无瑕疵，董文政亦无证据证明宏阳公司所确定的承租人明显不符合相关规定。原审法院据此作出判决：董文政要求撤销宏阳公司指定应晓虎为系争房屋承租人的行为的诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人董文政不服，向本院提起上诉称：宋园路房屋是部队分配给董文政丈夫，与董文政无关。宋园路房屋作为部队营房，并不属于单位福利分房，董文政也非根据上海市公房出售政策将该房购买为产权房，而是与部队签订了《南京军区军产住房出售协议书》。故董文政未享受过福利分房。系争房屋来源和应晓虎无关，其只是桂梅青的外孙，享受过单位货币分房，其不符合公房共同居住人的规定，不具备承租人资格。而且应晓虎妻子赵青在2003年曾取得过溧阳路房屋的承租权，虽是赵青在其父亲去世后才成为该房承租人，但公有住房本身就具有福利性质，且该房独用租赁面积为66.1平方米，在册户籍7人，加上应晓虎，也高于人均最低居住面积7平方米，故应晓虎与其妻应属他处有房。如董文政与应晓虎均不符合同住人条件，在桂梅青去世后，董文政作为桂梅青的女儿，理应优先被指定为承租人。综上，请求撤销原判，支持董文政的诉讼请求。被上诉人应晓虎辩称：不同意董文政的诉请。应晓虎于2008年拿到单位给其的解困补贴，标准是每平方米2，800元，故非福利分房性质。董文政已享受了分房的福利，其丈夫杨建亭1994年8月病故，1999年董文政以自己名义购买了宋园路房屋。根据产权人登记信息，宋园路房屋标注为军队房改房，已作为地方性质，5年之后可以交易。宏阳公司述称：系争房屋是公有住房，1969年董文政户籍迁出，不能作为承租人，由董文三作了系争房屋的承租人。1987年董文政户籍再次迁入，但是不能代表董文政必然作为系争房屋承租人。宋园路房屋是董文政享受了福利分房，并购买了产权，不能作为系争房屋同住人。董文政认为其作为桂梅青的女儿，应当第一顺序作为承租人，这也是有前提的。因为董文政享受过福利分房，而应晓虎没有享受过福利分房，可以作为系争房屋同住人，因此宏阳公司指定应晓虎作为系争房屋的承租人，不存在女儿和外孙的指定顺序先后问题。故不同意董文政的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原承租人去世后，当有常住户籍的共同居住人协商不一致时，通常情况下，出租人指定承租人的顺序确系原承租人子女优于原承租人配偶之外的其他人。但是，本案的特殊情况在于董文政购买了宋园路房屋，从房屋的来源、房款的数额，可以认定董文政享受了福利分房待遇。应晓虎虽获得住房解困补贴，此款对其住房状况的改善，相较董文政所获福利分房待遇，远远不足以认定应晓虎已享受福利分房待遇。宏阳公司作为系争房屋的出租人，根据本案当事人的福利分房情况、实际居住状况，调整指定承租人顺序，确定应晓虎为系争房屋的承租人，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人董文政负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一六年四月二十七日书 记 员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”