（2015）安民初字第4909号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-12-21
案件名称
吴欣瑜与林建文、陈雅凤申请执行人执行异议之诉纠纷一审民事判决书
法院
惠安县人民法院
所属地区
惠安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴欣瑜,林建文,陈雅凤,黄国钦
案由
申请执行人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第4909号原告吴欣瑜，女，1984年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人钟顺昌，福建天衡联合律师事务所律师。被告林建文，男，1975年12月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人刘霓翩，福建铭群律师事务所律师。被告陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人黄国钦，男，1979年1月1日出生，汉族，住福建省安溪县。原告吴欣瑜与被告林建文、陈雅凤申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月24日追加黄国钦作为本案的第三人参加诉讼。2016年4月21日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告吴欣瑜的委托代理人钟顺昌（特别授权）、被告林建文及其委托代理人刘霓翩（特别授权）到庭参加诉讼，被告陈雅凤及第三人黄国钦经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴欣瑜诉称，原告认为，安溪县人民法院作出的（2015）安执异字第2号执行裁定书，裁定中止对址在安溪县金融服务中心4B#××室、××室房产的执行，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一、被告林建文无充分的证据证明其系本案查封之前就已经就讼争房产签订真实的买卖合同，并完成买卖交易。被告林建文所陈述的房产购买过程存在多处违背常理之处，所谓房产买卖极有可能系两被告恶意串通转移财产、逃避债务的行为。1.涉案《房屋买卖合同》的签订日期及支付购房款，无充分的证据证明，且存在多处违背生活常理之处。《房屋买卖合同》上的落款日期为2014年4月16日，系事后打印而成，无法证明合同确系该日期签订。依据被告林建文的陈述，该房屋买卖交易价款125万元（人民币，下同）于4月18日一次性现金支付给被告陈雅凤，但该大额购房款以现金一次性交易，本身违背交易常理，且没有充分的证据证明被告林建文已交付该购房款现金，也无相关转款凭证等证据证明，因此所谓的已经全额支付购房款现金125万元，仅凭被告陈雅凤出具的一张收条并不足以证明。特别是被告陈雅凤当时已经负有巨额债务，具有恶意转移财产的动机，因此，现金收条完全有可能是被告陈雅凤为了转移债务而炮制的。另，被告林建文提交的契税凭证体现的缴款人是被告陈雅凤，被告林建文称契税为其所缴纳系单方面的陈述，缺乏证据证明。2.该买卖交易过程也与双方买卖合同的约定不一致。两被告签订所谓的《房屋买卖合同》中约定将就讼争房屋办理全权委托被告林建文的公证，然而，被告陈雅凤却于2014年4月18日与陈启雄办理公证授权，全权委托陈启雄代为办理出售讼争房产的一切手续，包括代为选择买受人、与房屋买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付、代为收取全额售房款项等。既然被告陈雅凤已将讼争房产转让给被告林建文，又怎么会另行委托陈启雄代为办理出售讼争房产的一切手续，该事实与常理相悖，与被告林建文自己提供的证据相矛盾，显然被告林建文向被告陈雅凤购买讼争房产是虚假的。3.被告陈雅凤于2012年11月以价款1208814元购买址在安溪县金融服务中心的4B#××室、××室、××室房产，至2014年4月份时，该处的写字楼房产的市场价格已大幅上升。而本案被告林建文仅以125万元的价款即向被告陈雅凤购得该房产，明显大大低于市场价格，违背常理，也严重损害了被告陈雅凤的债权人的合法权益。4.此外，被告陈雅凤和黄国钦于2013年8月14日就办理离婚手续，如果真如被告林建文所称的存在“真实”的房产买卖，则被告陈雅凤与黄国钦不可能还以夫妻名义配合签订《房屋买卖合同》，更不可能以夫妻名义一起去公证机关办理全权委托授权给陈启雄的公证委托手续。这些配合行为也进一步印证了所谓的讼争房产买卖不是真实的，而是被告陈雅凤为了转移财产、规避执行的行为。5.据了解，被告陈雅凤在原学习财务工作时，系被告林建文的学徒与员工，结合上述双方种种违背常理的购房过程，被告林建文所提供的各个证据之间存在前后矛盾，可见，《房屋买卖合同》的签订、现金支付全额购房款、交房等等明显虚假，是被告林建文为帮助被告陈雅凤转移财产、逃避执行而事后炮制的，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。二、被告林建文提供的证据不足以证明其在房产被查封之前实际占有和使用讼争房产。1.被告林建文所提交的房屋验收交接表等，仅是其与物业公司单方制作的，并没有两被告之间的房产交接清单，无法证明被告陈雅凤于2014年4月19日将讼争房产交付给被告林建文的事实。2.被告林建文提交的所谓物业费、水电费的缴交，均发生在本案讼争房产被查封之后。物业费、水电费的交纳主体无需是房产的业主和实际使用人，该费用的缴交凭据无法证明讼争房产归被告林建文所有，或者由被告林建文实际占有使用。3.被告林建文提交的所谓装修合同、收款收据、租赁合同、授权委托书等均系被告林建文与案外人单方面制作的文件，且有的是发生在本案讼争房产被查封之后，亦无法证明讼争房产在查封前其实际占有使用。据了解，上述房产的装修实为被告陈雅凤所为，装修工人实际均是向被告陈雅凤领取装修费用，被告林建文提交相关资料系配合制作的文件。如果装修确实是被告林建文所为，被告林建文应该有能力也有义务请装修人员出庭作证，否则被告林建文所提交的专修合同、收款收据、租赁合同等均不能采信。三、被告林建文对讼争房产不能办理权属登记手续是明确知道，不符合法律规定的无过错，故其申请解除查封缺乏法律依据，不能成立。被告林建文明知被告陈雅凤负债累累，诉讼缠身，已有部分房产被法院相继查封，讼争房产存在被法院执行的风险，根本无法办理过户登记手续。因此，结合上述双方之间不是真实的房屋买卖关系，可见被告林建文对讼争房产不能办理权属登记手续不是善意而无过错的。被告林建文对讼争房产会因被告陈雅凤的债务被查封的法律风险是可以预见的，该法律风险应由其自行承受。综上，被告林建文未提供充分的证据证明其在法院查封前签订真实的购房合同，已经支付完毕全额的购房款，在法院查封前已占有使用讼争房产，且购房不存在过错，故其无合法真实的权利能够排除执行，无权根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除查封措施。被告林建文提出的解除查封的事实和理由，不能成立。讼争房产仍在被告陈雅凤名下，依法可以作为被告陈雅凤可供执行的财产，故法院查封讼争房产合法有据，依法可以继续采取执行措施。请求法院判令：1.许可对安溪县金融服务中心4B#××室、××室房产继续采取执行措施；2.本案诉讼费用由两被告承担。被告林建文辩称，一、原告诉称林建文与被告陈雅凤恶意串通转移财产、逃避债务毫无事实依据。1.林建文与陈雅凤于2014年4月间就房屋买卖合同的事宜及合同条款进行磋商，并在2014年4月16日就合同条款达成一致协议，签订《房屋买卖合同》。原告诉称《房屋买卖合同》上落款日期2014年4月16日系事后打印而成完全缺乏事实依据。2.原告诉称林建文以现金支付购房款违背常理及没有证据证明林建文已支付购房款的理由不能成立。事实上，在林建文支付购房款的当日，林建文也曾要求以银行转账的方式支付购房款，但陈雅凤提出其当天急需现金与他人结账，因此要求林建文直接提取现金支付。更何况，从林建文提交的农村信用社的《存款明细账》及《理财金账户历史明细清单》也足以证实，林建文在2014年4月18日分别提取现金50万元、40万元、35万元，计125万元。该提取的金额与购房款的金额一致，因此林建文在2014年4月18日已付清全部购房款是个不争的事实。3.鉴于安溪县住房与城乡规划建设局对未取得产权证书的房产交易不予办理更名手续的情形，且涉案房产在林建文购房时尚未取得产权证书，因此，涉案房产在具备办理产权登记时，也只能以与开发商签订《商品房买卖合同》的购房者即陈雅凤的名义申请办理，后再由陈雅凤过户转移登记至林建文名下。所以，林建文在2014年5月13日缴纳契税时也只能以陈雅凤的名义缴纳。那么，从林建文提交的银行交易单可以证实，该契税费用系从林建文的银行账户转账支付的，同时缴纳凭证上也是由林建文的财务签名的，因此，涉案房产的契税系由林建文缴纳无可非议。4.林建文与陈雅凤签订的《房屋买卖合同》中确实约定将涉案房产公证委托林建文，但这显然是没有法律常识的人才会作如此约定。试想，办理产权证书时，如果受委托人与买受人系同一人时，产权登记机构将如何为其办理过户登记。该约定也恰恰证明林建文与陈雅凤之间确实存在转让涉案房产的事实，如果双方确有恶意串通，也不可能会出现如此笨拙的约定。办理公证时，林建文要求对双方签订的买卖合同进行公证，但因安溪县公证处对尚未取得产权证书的房产买卖合同不予公证，故只能由陈雅凤将涉案房产的办证事宜委托第三方办理。虽然授权委托书中授权陈启雄有权代为选择买受人、商定房产交易价格等，但该内容是由公证员按公证处原有的模板拟写的，当时公证员并没有询问委托的具体权限，也没有要求陈雅凤阅读委托书的内容或者对委托书的内容进行解释，只是将委托书打印后要求陈雅凤、黄国钦签名而已。5.2012年11月，被告陈雅凤购买涉案房产交易价格为1208814元。众所周知，近两年来，房市处于低谷，房价下跌，房产交易量小。同时，涉案房产处于城郊，除行政单位使用的两幢楼外，同期的其余房屋至今仍出现大面积的空闲状态。更何况，经法院调查，2014年4月份涉案房产的交易价格为5838元／平方米（共235.89平方米），交易价格也仅为137万元。因此，林建文以125万元购买涉案房产已远远高于该房产的市场价格和使用价值，不存在低于市场价格之说。6.原告诉称林建文购买涉案房产时被告陈雅凤与黄国钦已离婚，对于该事实林建文当时并不知晓。陈雅凤在与林建文签订买卖合同及办理公证时，仍向林建文及公证员提供结婚证复印件，也正因为如此，公证处才会在委托书中阐述两人为夫妻关系。显然，如果林建文是与陈雅凤恶意串通转移财产，那么也就不会犯如此错误。二、原告诉称林建文不足以证明在查封之前已实际占有和使用涉案房产完全违背客观事实。被告陈雅凤在收到购房款的当日就通知物业公司，要求物业公司直接将涉案房产交付给林建文，故林建文才会于2014年4月19日到物业公司办理交房手续。原告提出房屋交接表系林建文与物业公司单方制作的，因涉案房产系新开发的楼盘，在2014年3月之后才陆续交房，因此直接由买受人到物业管理处办理房屋交接手续并无不妥。试想，如果陈雅凤在当时没有同意将房产交付给林建文，那么物业公司绝不敢将房产交付给林建文。依据《物业管理条例》的规定，物业费的缴纳主体只能是业主。因此，原告诉称其缴纳主体无需是房产的业主缺乏依据。本案中，林建文办理房屋交房手续后，就立即着手装修房屋，并将房产交付给李停生装修。该事实从林建文与李停生签订的《合同书》及林建文转账支付给李停生的银行账户交易凭证均可以证实。因此，不存在涉案房产实际是陈雅凤装修之事，更不存在装修工人向陈雅凤领取装修费用之说。三、林建文对未能办理权属登记不具有过错。原告诉称林建文已明知陈雅凤负债累累，涉案房产存在被法院执行的风险，但林建文在2014年4月间欲购买涉案房产时，经到安溪县住房与城乡规划建设局查询，并未发现该涉案房产被查封，故林建文才会购买。且在林建文装修、出租近十个月期间，也未收到法院的任何通知。法院是在2015年5月间通知承租人后，林建文才知道涉案房产已在2014年5月16日被法院查封。而林建文早在2014年5月13日就已缴交契税，并在2014年5月20日将买卖合同原件提交给开发商办证，开发商也从未通知林建文不能办证。更何况，开发商迟延至2014年11月才将办证所需的材料提交给房管部门。因此，未办理产权证书的原因并不是林建文的过错造成的。综上，林建文与陈雅凤、黄国钦早在涉案房产被查封之前就已经签订合法有效的《房屋买卖合同》，并已付清全部购房款，且在查封之前就已实际装修，合法取得、占有涉案房产。虽然林建文至今没有取得房产的权属证书，但未能办理产权证书的原因并不是林建文的过错。所以说，林建文在查封之前已合法、善意取得涉案房产的所有权，是事实上的所有权人。因此，法院裁定中止对址在安溪县金融行政服务中心4#B幢××室、××室房产的执行是正确的，原告的诉称完全缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈雅凤及第三人黄国钦均未作答辩，也未向本院提供证据。本案到庭当事人争议的焦点为：本案讼争房屋在本院查封前，两被告与第三人是否已签订真实合法有效的《房屋买卖合同》；被告林建文是否已全部支付讼争房屋的购房款125万元给被告陈雅凤；被告林建文是否已实际占有和使用讼争房屋；讼争房屋未能办理产权过户手续，被告林建文是否存在过错。原告吴欣瑜提供如下证据：1.（2015）安执异字第2号执行裁定书及邮件详情单复印件各1份，证明本院裁定驳回原告的执行异议及原告于2015年7月6日领取该裁定书的事实。2.离婚登记审查表复印件1份，证明被告陈雅凤于2013年8月14日与第三人黄国钦办理离婚登记的事实。经质证，被告林建文对原告提供的证据1没有意见，对证据2的表面真实性没有异议，但被告林建文在购买讼争房屋及购买后均不知道被告陈雅凤已与第三人黄国钦离婚，是在收到原告的该证据后才知道的。被告林建文提供如下证据：1.《房屋买卖合同》、结婚证、身份证、《收据》、《存款明细账》、《理财金账户历史明细清单》复印件各1份，证明被告陈雅凤、第三黄国钦于2014年4月16日将其原购买的址在安溪县金融行政服务中心4#B幢××室、××室、××室房屋以125万元出卖给被告林建文，被告林建文已经支付了全部购房款的事实。2.《公证书》复印件2份，证明被告陈雅凤、第三人黄国钦授权委托陈启雄代为其办理讼争房屋过户手续并公证，以及公证书上“四月十一日”的时间为笔误，实际时间应为“四月十七日”的事实。3.《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票复印件6张，证明被告陈雅凤、第三人黄国钦已将讼争房屋的《商品房买卖合同》及不动产发票原件交付给被告林建文的事实。4.房屋验收交接表、《房屋装饰装修管理协议》、《户内防火责任协议书》、《承诺书》复印件各1份及物业管理费发票、水电费票据复印件4张，证明被告陈雅凤、第三人黄国钦已将××室、××室、××室房屋交付给被告林建文，并由被告林建文到物业公司办理交房手续、支付物业费、水电费，讼争房屋已在2014年4月19日由被告林建文合法占有的事实。5.《合同书》、《工程项目预算表》、《授权委托书》复印件各1份及收款收据、建行网上个人账户交易凭证单复印件各4张，证明被告林建文已对××室、××室、××室房屋进行装修、支付装修费用，讼争房屋已由被告林建文合法占有的事实，以及1101－1104室房屋的购买者将其房屋授权委托被告林建文代为办理装修、支付装修费用、出租事宜的事实。6.税费缴纳凭证、信用卡明细单、税收完税证明、《证明》复印件各1份，证明被告林建文已为讼争房屋缴纳契税的事实。7.收款收据、金融行政服务中心客户办证相关资料交接表复印件各1份，证明被告林建文在2014年5月20日已将××室、××室、××室房屋的《商品房买卖合同》原件提交给安溪县小城镇建设投资有限公司办理产权登记并已缴纳办证费用的事实。8.《写字楼租赁合同》复印件1份，证明被告林建文已将装修完成的讼争房屋出租给他人使用的事实。9.安溪县小城镇建设投资有限公司出具的《证明》复印件1份，证明该公司在2014年11月中旬才将讼争房屋该幢楼的材料提交给房产管理处受理办证，即讼争房屋在2014年11月中旬后才可以办证的事实。对被告林建文提供的证据，经质证，原告对证据1的表面真实性予以确认，但《房屋买卖合同》的内容与第2组证据相矛盾，签名是打字落款的，合同的履行不合常理，不能证明被告林建文已付清房款；证据2《公证书》表面上作为很严肃的文书，在公证处被告陈雅凤与第三人黄国钦仍表现为夫妻办理公证，与原来的合同是相违背的；对证据3没有意见；对证据4的表面真实性予以认可，但不能证明被告陈雅凤已将讼争房屋交付给被告林建文，这些都是林建文单方面跟物业公司的交接，没有陈雅凤给林建文的交接手续；对证据5的表面真实性没有意见，但不能证明讼争房屋已由被告林建文实际占有使用，其是与被告林建文之间的行为；证据6缴费是事实，但是以陈雅凤的名义交的；对证据7的表面真实性予以认可，这些行为是在法院查封之后的行为；证据8是林建文与案外人之间的行为；证据9是法院查封之后的资料。本案在审理过程中，被告林建文在举证期限内申请证人陈启雄、李停生出庭作证。陈启雄到庭陈述：我与林建文是同学，与陈雅凤之兄陈乐园也是同学，但不认识原告与黄国钦。陈雅凤当时在金融行政服务中心购买了××-××号房产，她哥哥陈乐园去我那里泡茶，说陈雅凤急需资金，要出卖房产，××-××房产是我介绍卖的，说要有一个证人，就写我。我们当时是整个事情谈好后，才去公证的。陈雅凤授权给我协助林建文办理相关手续。因为钱要给陈雅凤，合同要公证，但是由于这些房屋没有办理产权证，因此不能用合同公证，要第三方公证，到公证处都是用这个手续公证。内容是公证处写的，只是名字不一样，其他都一样。即公证书的内容是同一版本的，我们去的时候别人也是这样办理，所以我们也就这样办了。办理公证时，我，孙忠南、林建文、陈雅凤、黄国钦、李建波均在场。当时不知道陈雅凤跟黄国钦已经离婚，陈雅凤是拿结婚证复印件去的。我们因为担心陈雅凤把钱拿走了，但是房产证办不下来，所以才委托我办理相关手续。本案《房屋买卖合同》是在办理公证之前签订的。因林建文跟陈乐园也是同学，比较熟，但李建波跟陈乐园不认识，所以要让他交定金。4月15日李建波有支付购买房屋的定金。当时林建文是现金付款的，钱是用银行的袋子装的，因装不下，还用了商场的袋子装，装了三袋，是在36米大街五洲公司二楼付的，林建文、李建波、孙忠南都在场，黄国钦是后面到的。林建文、李建波、孙忠南都是在4月19日前付清房款的。当天陈雅凤收现款后，出具了收据给林建文、李建波、孙忠南他们三个人，但是李建波现金不够，第二天才签收据。（本院出示被告陈雅凤于2014年4月18日出具给被告林建文收执的《收据》给陈启雄辩认，陈启雄予以确认）证人李停生到庭陈述：我不认识原告与黄国钦，与林建文是在装修林建文的房子时才认识的。我负责装修金融行政服务中心4B#××-××单元的房子，从2014年4月20日左右装修到8月初。我们有签订装修合同。至于我装修的房屋是向谁买的，我不清楚，我们只是装修工，不好意思问。装修款是林建文支付的。（本院出示被告林建文提供的、签有“李停生”名字的《合同书》、《工程项目预算表》、收款收据等给李停生辩认，李停生予以确认）对陈启雄的证言，原告认为其真实性由法院认定，被告林建文没有意见。对李停生的证言，原告及被告林建文均没有意见。本院出示西南政法大学司法鉴定中心于2016年1月13日出具的《退案说明》及本院向安溪县公证处调取的该公证处于2014年4月17日向被告陈雅凤及第三人黄国钦的《询问笔录》，经质证，原告及被告林建文均没有异议。本院认为，因被告陈雅凤及第三人黄国钦无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证等相应的诉讼权利。对原告提供的证据1，被告林建文没有异议，本院予以采信。对原告提供的证据2，被告林建文对其真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。但结合2014年4月17日《委托书》的内容及证人陈启雄的证言，该证据不能证明被告林建文在购买本案讼争房屋及公证时已知道被告陈雅凤与第三人黄国钦离婚的事实。对被告林建文提供的证据1-9及证人陈启雄、李停生的证言，经审查，其来源合法，内容客观真实，与本案的待证事实相关联，且能够相互印证，本院依法均予以采信。对西南政法大学司法鉴定中心的《退案说明》及本院向安溪县公证处调取的《询问笔录》，原告及被告林建文均没有异议，符合证据采信条件，本院予以采信。经庭审认证，结合庭审笔录，本院对本案主要事实作如下认定：被告陈雅凤与第三人黄国钦于2003年1月6日办理结婚登记（结婚证号：闽参结字第××号），2013年8月14日办理离婚登记（离婚证字号：L350524-2013-00××）。2012年11月28日，被告陈雅凤作为买受人与出卖人安溪县小城镇建设投资有限公司签订合同编号为0438143的《商品房买卖合同》一份。合同约定：陈雅凤向安溪县小城镇建设投资有限公司购买址在安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心第4B幢××-××室房屋，用途为写字楼，建筑面积235.89平方米，总价款为1208814元，付款方式为2012年10月30日前付清总房款的50%，余款以办理银行按揭贷款支付。合同签订后，安溪县小城镇建设投资有限公司到房地产管理部门办理了备案登记（备案号：12146号）。2014年4月16日，被告林建文与被告陈雅凤、第三人黄国钦签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：林建文向陈雅凤、黄国钦购买址在安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心4#B幢××、××、××室房屋（建筑面积235.89平方米，合同编号为0438143），即被告陈雅凤原向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的上述房屋，总价款为125万元（即5299元／平方米），在签订本合同之日，林建文应支付陈雅凤、黄国钦125万元，房款交付时，陈雅凤、黄国钦应出具收条为证。双方约定于2014年4月17日办理该房屋的全权委托公证。办理完成该房屋“二证”（房屋所有权证及土地使用权证）产权变更登记手续且林建文收到产权证之日，双方买卖义务完成。陈雅凤、黄国钦在房地产开发公司通知可以办理权属证书时，应在30天内及时按房地产开发公司的要求提交办证所需材料并通知林建文，林建文应积极配合，如果陈雅凤、黄国钦超出30天的期限办理，则应向林建文每天支付违约金300元。办理陈雅凤、黄国钦名下的产权证所需契税等费用由陈雅凤、黄国钦负担，办理林建文名下的产权证所需契税等费用由林建文负担。陈雅凤、黄国钦应在取得“两证”之日起30天内到土地、房产管理部门办理产权变更手续，所需税费由林建文负担。双方还对其他事项进行了约定。2014年4月17日，被告陈雅凤、第三人黄国钦作为委托人，陈启雄（即本案的证人，公民身份号码：3505241973××）作为受托人在安溪县公证处签订《委托书》一份，约定陈雅凤、黄国钦夫妻全权委托陈启雄办理陈雅凤、黄国钦原向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的址在安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心第4B幢××-××室房屋（合同备案号：安房备登字JR12142、JR12143、JR12144、JR12145、JR12146）的产权证办理、领取、出租、出售等，具体权限有：代为办理交房的一切手续，包括与开发商处理该房屋面积差异问题；代为收取退款、补交房款并签订相关协议、文件等一切相关事宜；代为办理、领取上述房地产的土地房屋产权证书；在符合法律、法规规定的转让条件时，代为办理出售上述房地产的一切相关手续，包括代为选择买受人、代为收取全部售房款、代为到房地产管理部门办理产权过户登记手续，等等。2014年4月18日，被告林建文从安溪县农村信用合作联社城厢信用社领取现金50万元，从中国工商银行分二次领取现金40万元、35万元，计125万元，在安溪县凤城镇36米大街的五洲公司二楼办公室支付给被告陈雅凤，被告陈雅凤当日出具一张《收据》给被告林建文收执，载明收到被告林建文购房款现金125万元。在支付该款项时，有被告林建文、陈雅凤、第三人黄国钦及陈启雄、李建波、孙忠南等在场。被告陈雅凤将上述的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等原件交付给被告林建文。2014年4月19日，被告林建文到厦门康乐物业发展有限公司安溪分公司办理讼争房屋及××室房屋的交房手续、缴纳物业管理费。2014年4月20日，被告林建文与李停生（即本案证人，公民身份号码：3505241977××）签订《合同书》，约定将讼争房屋及××室房屋交付给李停生装修。后被告林建文分别于2014年8月8日、2014年8月27日、2014年9月3日、2014年10月17日支付李停生装修款5万元、25万元、5万元、152377元，计502377元。2014年5月13日，被告林建文委托其财务人员龚晓玲以被告陈雅凤的名义缴纳本案讼争房屋及××室房屋的契税。2014年5月20日，被告林建文将讼争房屋的《商品房买卖合同》及契税发票原件交由孙忠南，由孙忠南提交给安溪县小城镇建设投资有限公司缴纳办证费用。2014年8月9日，被告林建文将装修完成的讼争房屋及××室房屋出租给深圳中陆影视文化传媒有限公司使用，租赁期限3年。2014年11月中旬，安溪县小城镇建设投资有限公司将安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心第4#B幢房产办理所有权登记所需的材料提交给安溪县房地产交易管理处，用于办理房屋权属初始登记。但本案讼争房屋及××室房屋至今未办理产权初始登记，更无法办理将其权属过户到被告林建文名下的转移登记手续。原告吴欣瑜与被告陈雅凤民间借贷纠纷一案，原告吴欣瑜于2014年5月5日向本院提起民事诉讼，并申请诉讼保全。2014年5月16日，本院作出（2014）安民初字第2655-1号民事裁定书，裁定查封在被告陈雅凤名下的址在安溪县金融服务中心4B#××室、××室房屋（备案号：12146号；合同号：0438143号）。2014年7月31日，本院作出（2014）安民初字第2655号民事判决书，判决被告陈雅凤偿还原告吴欣瑜借款80万元及利息（自2013年10月8日起按中国人民银行同类贷款利率的四倍计算至生效判决指定的还清款项之日止）。该判决生效后，原告吴欣瑜于2015年4月1日向本院申请强制执行，原诉讼保全裁定自动转为执行中的查封措施。2015年6月18日，被告林建文对本案讼争房屋书面提出执行异议，本院经审查后，于2015年7月2日作出（2015）安执异字第2号执行裁定书，裁定中止对址在安溪县金融服务中心4B#××室、××室房产的执行。原告吴欣瑜对该裁定不服，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。2015年7月2日，本院向安溪县房地产交易管理所进行调查，查明2014年4月份安溪县金融行政服务中心楼盘房屋交易均价为：店面价格为30904.19元／平方米，办公室价格为5838元／平方米。本案在审理过程中，原告吴欣瑜申请对被告林建文提供的《房屋买卖合同》中黄国钦、陈雅凤的签字以及《收据》中陈雅凤的签字是否形成于2014年4月16日或者之后进行司法鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定中心于2016年1月13日作出《退案说明》，认为检材标注日期2014年4月16日距本次鉴定时间约为一年半，怀疑日期与标注日期相距较近且不明确，不能达到委托要求，故作退案处理。本院认为，被告陈雅凤与安溪县小城镇建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，以及被告林建文与被告陈雅凤、第三人黄国钦签订的《房屋买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该两份合同均合法有效，受法律保护。各方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，被告陈雅凤、第三人黄国钦在房地产开发公司通知可以办理权属证书时，应及时提交办证材料并通知被告林建文，被告林建文应予积极配合，逾期未办理的，则应向被告林建文支付违约金，办理被告陈雅凤、第三人黄国钦名下的产权证所需契税等费用由被告陈雅凤、第三人黄国钦负担。据此，被告林建文只负有配合被告陈雅凤、黄国钦提交办证材料的义务。但因安溪县小城镇建设投资有限公司才于2014年11月中旬将安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心第4#B幢房产办理所有权登记所需的材料提交给安溪县房地产交易管理处办理初始权属登记，即系因安溪县小城镇建设投资有限公司逾期提供协助办证资料，致使被告陈雅凤未能办理诉争房屋的权属初始登记，客观上更不具备将讼争房屋的产权过户到被告林建文名下的条件，因此，址在安溪县城厢镇二环南路1号安溪县金融行政服务中心4#B幢××、××室房屋在本院查封前及××室房屋未能办理过户登记在被告林建文名下，被告林建文对此没有过错。综上，被告林建文与被告陈雅凤、第三人黄国钦签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告林建文在本院查封该讼争房屋前已合法占有使用该房屋，并已用现金付清全部购房款，未能办理该房屋的过户登记非被告林建文自身的原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告林建文就本案诉争的房屋享有足以排除强制执行的实体权益，本院原裁定查封讼争房屋不当，应不得再执行该房屋，即（2015）安执异字第2号执行异议裁定合法有效，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告诉称被告林建文与被告陈雅凤、第三人黄国钦恶意串通，低价转移财产，因经本院调查，讼争房屋在2014年4月份的交易均价为办公室5838元／平方米，而被告林建文向被告陈雅凤、第三人黄国钦购买的价款为5299元／平方米，均价差别539元，系在合理的范围内，并非低价转让财产，原告的该诉称本院不予采信。原告诉称被告林建文与被告陈雅凤、第三人黄国钦在本院查封之前没有就讼争的房屋签订真实的买卖合同并付清全部购房款，被告林建文没有在讼争房屋被查封之前就实际占有和使用该房屋，被告林建文对讼争房屋不能办理权属登记手续有过错，均与查明的事实不符，本院不予采信。被告陈雅凤及第三人黄国钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吴欣瑜的诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告吴欣瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判长 钟辉煌审判员 王秋琼审判员 吴瑜虹二〇一六年四月二十七日书记员 李裕鹏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 来自：