（2015）珠斗法民三初字第935号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-08-19

案件名称

珠海市斗门区雄昌房产有限公司与徐昌辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市斗门区雄昌房产有限公司,徐昌辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2015）珠斗法民三初字第935号原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇江。法定代表人关炽雄，总经理。委托代理人黄如欢，该公司员工。委托代理人余艺云，该公司员工。被告徐昌辉，男，汉族，公民身份号码×××4059，住广东省茂名市茂港区。原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司诉被告徐昌辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2016年1月28日作出裁定将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司的委托代理人黄如欢、余艺云到庭参加诉讼，被告徐昌辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司诉称：2013年12月21日，原告与被告签订房屋（商铺）租赁合同并将合同租赁的房屋（商铺）交付被告使用。由于被告经营不善，被告从2015年5月份起经常拖欠租金，经原告多次催缴，至7月份只交了10000元欠4700元，8月份租金也只交了10000元又欠4700元，9月份租金一直未交欠14700元，合同约定每月3日前缴交租金，原告多次发出催缴租金通知书，但被告一拖再拖，原告无奈于2015年9月7日发出收铺通知书，但被告一直未露面。现原告诉至法院，请求判令：1、收回原合同租赁的房屋商铺；2、解除并终止双方所签订的房屋租赁合同；3、没收租赁押金；4、被告支付（1）2015年7月份拖欠租金4700元、违约金（90天）12690元、滞纳金8460元，（2）8月份拖欠租金4700元、违约金（60天）8460元、滞纳金5640元，（3）9月份拖欠租金14700元、违约金（30天）13230元、滞纳金8820元；5、赔偿损坏卷闸一付2500元；6、恢复房屋原状工程费用30000元。在本案审理过程中，原告明确其起诉的租金为按照每月14700元的标准计算至被告实际腾退案涉房屋之日。原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司对其诉称提供如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明原被告约定的权利义务内容；2、催租告知书三份，拟证明被告欠租，原告多次催租；3、交租保证书二份，拟证明被告拖欠租金；4、收铺通知书一份，拟证明被告拖欠租金，原告要求按约定或协商解决；5、收据三份，拟证明被告欠租金额；6、房屋、商铺物业管理协议，拟证明原告受业主委托，有权出租案涉商铺。7、房产证五份，拟证明案涉商铺的产权人是岑仲卿。被告徐昌辉缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院对原告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、5、6、7的真实性、合法性及关联性予以确认，但具体的证明内容以本院确定的为准；原告提交的证据2、3、4没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：岑仲卿是珠海市斗门区井岸镇江湾中路某商铺、珠海市斗门区井岸镇江湾四路某商铺的权属人，该五套商铺的建筑面积分别为15.67平方米、15.67平方米、67.53平方米、134.34平方米、6.07平方米。2013年3月12日，原告与岑仲卿签订了一份《房屋、商铺物业管理协议》，约定岑仲卿将坐落在珠海市斗门区井岸镇江湾四路1、2、32、34、36号铺，建筑面积分别为15.67平方米、15.67平方米、67.53平方米、134.34平方米、6.07平方米，合计共239.28平方米的商铺全权委托原告代理租售（产权转让除外）。2013年12月21日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方的被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：第一条房屋基本情况：甲方房屋（商铺）坐落于珠海市斗门区井岸镇江湾四路某商铺，建筑面积234.7平方米；第二条房屋用途休闲清吧，未经甲方同意，乙方不得任意改变房屋用途；第三条租赁期限60个月，自2013年12月21日起至2018年12月20日止；第四条租金，该房屋每平方米实收租金为58元，每月租金为13612元，每年总租金递增8%；第五条付款方式，乙方于本合同生效之日向甲方支付押金27225元，租金按月结算，由乙方于每月3日前支付到甲方指定账户，每延期一天按每月租金的3%加收违约金；第六条交付房屋期限，甲方应于本合同生效之日起3日内将房屋交付给乙方使用；第十二条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并没收押金及收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，必要时甲方有权向斗门区人民法院提出诉讼和申请执行。1、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3、欠租金累计达1个月；4、无正当理由闲置达1个月；5、利用承租房屋进行违法活动；6、故意损坏承租房屋；7、押金不能作租金处理。第十四条违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，由违约方支付对方因此造成的经济损失，如甲方违反合同，要退回押金给乙方，并按当月租金之金额计算退还给乙方；乙方违反合同，甲方有权没收押金和收回房屋，并向乙方追讨租金且每天按每月租金的2%加收滞纳金。第二十一条补充协议，本铺位不允许经营酒吧，违法行为，否则甲方有权终止本合同，同时因此产生的一切经济损失及法律责任由乙方负责。合同签订后，被告向原告支付了押金27225元，原告交付了案涉商铺给被告使用。之后被告按月向原告支付租金。但自2015年7月份起被告没有按时足额向原告支付租金，仅在2015年7月3日向原告支付7月份租金10000元，尚欠7月份租金4700元。在2015年8月4日支付8月份租金10000元，尚欠8月份4700元。之后便没有再向原告支付租金。本院认为：原、被告于2013年12月21日签订的房屋租赁合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告租赁原告的商铺，但未按约定向原告支付租金，累计拖欠租金已经超过一个月，合同约定的解除条件已经成就，原告作为守约方享有解除权，故原告根据合同的约定要求解除合同、收回商铺，并要求被告支付拖欠的租金，依法有据，本院予以支持。经本院核算，被告从2015年7月起至2016年3月1日本案法庭辩论终结之日共拖欠原告租金97600元（4700元＋4700元＋14700元／月×6个月）。2016年3月至被告实际腾退案涉房屋之日的租金，被告应按每月14700元的标准向原告支付。被告没有按合同约定向原告支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。但原、被告双方在合同中对违约金的约定存在不同之处，既约定被告每延期一天按每月租金的3%加收违约金，同时还约定每天按每月租金的2%加收滞纳金。由于滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，其只能发生在国家行使公共权力的过程中，而原、被告双方为平等民事主体，在房屋租赁合同中对滞纳金的约定应视为对逾期支付租金违约金的约定。但不管按照每日2%还是3%的标准向被告收取违约金都将明显高于因被告违约给原告造成的损失，故本院依照公平原则酌情确定被告以实际欠付租金为基数按照每日万分之二的标准向原告支付违约金。由于原告仅主张2015年7月、8月、9月租金的违约金，且主张计至2015年9月30日，被告应支付的违约金应分段计算，分别为：2015年7月4日至8月3日的违约金以4700元为基数，经计算为29.14元；8月4日至9月3日的违约金以9400元为基数，经计算为58.28元；9月5日至9月30日的违约金以24100元为基数，经计算为130.14元。以上合计217.56元。关于原告要求没收租赁押金的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，原被告既没有采纳“定金”字样，也没有约定定金罚则，故本院认为被告向原告交纳的押金不能认定为定金性质，现原告要求没收租赁押金没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿卷闸的费用2500元的请求。本院认为原告在庭审中称被告在租赁案涉商铺期间破坏了其卷闸，但是原告没有提交证据证明，故原告的该请求本院不予支持。关于原告要求被告支付恢复原状工程费用30000元的请求。本院认为原告没有提交证据证明2013年12月21日双方签订房屋租赁合同时商铺的原状，原告主张的该费用亦没有实际发生，因此原告要求被告支付恢复原状工程费用30000元的请求没有事实依据，本院不予支持。由于被告徐昌辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司与被告徐昌辉于2013年12月21日签订的房屋租赁合同；二、被告徐昌辉于本判决生效之日起七日内将珠海市斗门区井岸镇江湾中路103号8栋首层1号、2号商铺、珠海市斗门区井岸镇江湾四路某商铺返还给原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司；三、被告徐昌辉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司支付拖欠的租金（其中截至2016年2月29日的租金为97600元，2016年3月1日至被告实际返还商铺之日的租金按每月14700元的标准计算）；四、被告徐昌辉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司支付逾期支付租金的违约金217.56元；五、驳回原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2586元（原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司已预交），由原告珠海市斗门区雄昌房产有限公司负担372元，被告徐昌辉负担2214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审　判　长　　曹晓南代理审判员　　刘改宏人民陪审员　　梁国裕二〇一六年四月二十七日书　记　员　　刘华东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。搜索“”