（2016）京01民终2170号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-02
案件名称
蒋海艇与北京兴亚置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋海艇,北京兴亚置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终2170号上诉人（原审原告）蒋海艇，男，1967年4月26日出生。被上诉人（原审被告）北��兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼三层303-37。法定代表人张国明，董事长。委托代理人贺海东，男，1983年2月21日出生，北京兴亚置业有限公司职员。上诉人蒋海艇因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第4836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋海艇、被上诉人北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚置业公司）的委托代理人贺海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋海艇在原审法院起诉称：2015年11月20日，我与兴亚置业公司签订北京市商品房认购书，约定我购买1520号房屋，房屋建筑面积为36.75平方米，单价为27210.88元每平米，房屋总价款100万元，双方约定2015年11月22日支付首付款80万元。2015年11月21日，我从银行提取全部存款81万余元，并电话通知了兴亚置业公司的工作人员张曼。2015年11月22日，我前往兴亚置业公司办理网签、首付时发现合同内容有诈，兴亚置业公司的工作人员张曼另立名目要求我缴纳排卡费5万元，我与兴亚置业公司双方因排卡费问题产生争议，我认为兴亚置业公司的行为构成违约，故诉至法院，请求法院依法判决，维护我的合法权益。我的诉讼请求是：1、请求依法确认兴亚置业公司的售房行为违约；2、请求依法判令兴亚置业公司支付我违约金8000元，并赔偿我提前支取定期存款的利息损失5974.12元；3、请求依法判令兴亚置业公司赔偿我误工费、交通费1000元。兴亚置业公司在原审法院答辩称：不同意蒋海艇的诉讼请求，商品房买卖合同未能订立系蒋海艇的原因。我公司在与蒋海艇签订认购书当日，已告知其可以参加5万抵8万的��购活动，并告知其参加团购和不参加团购应交纳房款总额不一样，参加5万抵8万的团购活动后房款优惠至1059169元，如果一次性付款再给予九五折优惠，折后房价款为1006211元，再优惠6211元，即为双方最后商定的合同价款1000000元。但是参加团购需要交纳5万元排卡费。原审法院审理查明：2015年11月20日，出卖人兴亚置业公司与认购人蒋海艇签订《北京市商品房认购书》，约定，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的1520号房，朝向东北。该房商品房的建筑面积共36.75平方米，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为北京市住房和城乡建设委员会。该商品房按照建筑面积计价，单价为35314元／平方米，总房价款为1139169元，出卖人同意按照一次性付款方式付款，具体付款方式明细如下：约定于2015年11月22日签订商品房买卖合同，首付800000元，欠款196000元于2015年12月15日补齐全款，如有违约，定金及所交房款概不退还。优惠后房屋签约建筑面积单价27210.88元／平方米，总价款1000000元。认购人当自签订本认购书当日向出卖人支付认购定金4000元。认购书签订当日，蒋海艇向兴亚置业公司交纳定金四千元。蒋海艇主张，其于2015年11月22日办理网签、交纳首付时，兴亚置业公司工作人员张曼要求其交纳排卡费5万元，签订认购书当日兴亚置业公司并未告知其需要交纳该笔费用，最终双方未能签订商品房买卖合同。兴亚置业公司为证明其在认购书签订时已将团购详情及交纳5万元排卡费的情况告知蒋海艇，向法院提交2015年11月20日的《销售流程审批单》，该审批单记载：房源信息，房号1520、建筑面积36.75平方米、建面单价35314元、总房款1139169元；付款方式一次性，网签建面单价27210.88元／㎡，网签总价1000000元；买受人资料���栏显示，蒋海艇，联系电话，身份证号；当日交款明细一栏显示，实付定金四千元；特殊情况说明：5万抵8万，再次优惠6211，客户签约时刷5万电商。该审批单审核签字一栏有蒋海艇签名。该审批表下方注明，此单据为内部流程文件，不对客户使用，不作为客户签约及相关要约的依据，最终流程返回至客服处存档。蒋海艇称签名确系其本人所签，其签名时特殊情况说明处是空白的，但未就此向法院提交证据。另，蒋海艇认为张曼系当时与其洽淡的兴亚置业公司员工，其不到庭就无法说明事实，经法院释明，其当庭表示撤回对第三人张曼的起诉。原审法院认定上述事实，有蒋海艇、兴亚置业公司的陈述，商品房认购书、销售流程审批单、收据、折扣价目表等证据在案佐证。原审法院判决认定：蒋海艇、兴亚置业公司双方所签订的认购书���双方当事人在平等协商基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该认购书应为有效，双方均应遵约履行，均负有履行洽商、签署合同之义务。兴亚置业公司收取蒋海艇的四千元定金系为保证合同订立而收取的立约定金。销售流程审批单虽注明系内部文件，但是特殊情况说明一栏有明确记载5万抵8万，签约时刷5万元电商，并且有蒋海艇本人签字确认，据此可以确认兴亚置业公司已履行了告知义务，蒋海艇主张签名时特殊情况说明栏系空白，未就此向法院提交证据，故法院对于兴亚置业公司的答辩意见予以采信。综上，蒋海艇主张因兴亚置业公司增加费用、合同内容存在欺诈导致双方未能按照认购书约定订立商品房买卖合同，要求兴亚置业公司双倍返还定金、赔偿其损失及误工费和交通费，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：驳回蒋海艇的诉讼请求。蒋海艇不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，支持我在原审时的全部诉讼请求。上诉理由：我按照双方签订的认购合同如约履行，在我支付首付款时兴亚置业公司让我交5万元排卡费，之前双方对此并没有约定，我拒绝交付5万元排卡费，故双方买卖合同未签成。兴亚置业公司服从原审法院判决，不同意蒋海艇的上诉请求及理由。称：我公司不存在违约情况，销售流程审批单可以确认双方对5万元排卡费是事先有约定的。在蒋海艇没有充足证据反驳其是先签字我公司后补的客户说明内容的前提下，法院应认定销售流程审批单记载的内容是合法有效的。本院经审理查明，原审法���查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买售人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。蒋海艇与兴亚置业公司签订的认购书，约定蒋海艇所购买涉案房屋优惠后房屋签约建筑面积单价27210.88元／平方米，总价款1000000元。认购人自签订本认购书当���向出卖人支付认购定金4000元。蒋海艇如约履行了交付定金的义务，蒋海艇在依约交付首付款并按照认购书约定订立商品房买卖合同时，兴亚置业公司要求蒋海艇交纳5万元排卡费，导致双方没有订立商品房买卖合同。本案争议的焦点问题是双方未能订立商品房买卖合同的原因归责于何方。兴亚置业公司据此提交了《销售流程审批单》，该审批单明确载明：“此单据为内部流程文件，不对客户使用，不作为客户签约及相关要约的依据，最终流程返回至客服处存档。”虽特殊情况说明一栏有5万抵8万记载，签约时刷5万元电商，并且在审核签字一栏有蒋海艇本人签字。但通过审查该审批流程单不能证明蒋海艇在100万元购房款之外还有额外支付5万元的义务，且该审批流程单并不能约束蒋海艇，故兴亚置业公司在签订合同时要求蒋海艇交纳5万元排卡费没有合同依据，由此导致双方没有订立合同属兴亚置业公司违约。蒋海艇主张兴亚置业公司双倍返还定金的请求，于法有据，应予支持。蒋海艇主张兴亚置业公司赔偿其利息损失及误工费和交通费，没有事实和法律依据，法院不予支持。蒋海艇有关请求确认兴亚置业公司的售房行为违约的诉讼请求，不符合具体明确的条件，其该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第4836号民事判决；二、北京兴亚置业有限公司于本判决生效后十日内给付蒋海艇人民币八千元；三、驳回蒋海艇的其他诉讼请求。一审案件受理费二十五元，由蒋海艇负担十二元（已交纳），由北京兴亚置业有限公司负担十三元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百七十五元，由蒋海艇负担八十元（已交纳），由北京兴亚置业有限公司负担九十五元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一六年四月二十七日书记员 赵梦芸