（2015）鲁民提字第352号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-19
案件名称
李东升与山东蓝溪置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李东升,山东蓝溪置业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民提字第352号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李东升。委托代理人：刘晓燕。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东蓝溪置业发展有限公司。住所地：淄博市临淄区晏婴路***号。法定代表人：郑德敬，董事长。委托代理人：王珊珊，山东高阳律师事务所律师。委托代理人：刘晓雪，山东高阳律师事务所律师。再审申请人李东升因与被申请人山东蓝溪置业发展有限公司（以下简称蓝溪置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市中级人民法院（2013）淄民一终字第421号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月2日作出（2015）鲁民提字第352号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李东升及其委托代理人刘晓燕、蓝溪置业的委托代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年10月17日，李东升起诉至淄博市临淄区人民法院称：2005年1月25日李东升与蓝溪置业签订商品房认购书一份，合同约定：李东升购买蓝溪置业预售的蓝溪雅居苑4号楼3单元201室房屋，建筑面积为125平方米，其中楼梯间公摊面积为7.73平方米，套内建筑面积为117.27平方米；同时单独条款约定储藏室建筑面积为23.02平方米，单价2000元／平方米。合同签订后，李东生已经支付储藏室购房款23480元及蓝溪雅居苑4号楼3单元201室房屋房款。蓝溪置业实际交付的房屋套内建筑面积明显小于约定面积，且误差比绝对值超过3%；同时因购买的储藏室层高过低，无法测绘建筑面积，导致该条款解除。另蓝溪置业故意隐瞒储藏室未取得预售许可证明，蓝溪置业已收回储藏室，至今未返还相关款项及利息，未赔偿损失。请求判令蓝溪置业立即返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值3%以内的已付购房款及其利息9848.3元，双倍返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值超过3%部分的已付购房款28714.20元；返还储藏室的已付购房款及利息37409.51元，并赔偿李东升损失23480元，各项共计99452元。诉讼费用由蓝溪置业承担。蓝溪置业答辩称：李东升请求返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值3%以内的已付购房款及其利息、双倍返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值超过3%部分的已付购房款28714.2元无事实和法律依据。李东升关于储藏室首付款23480元利息损失并赔偿损失23480元的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回李东升的诉讼请求。淄博市临淄区人民法院一审查明：2005年1月25日，李东升与蓝溪置业签订商品房认购书一份，双方约定：李东升购买蓝溪置业开发销售的蓝溪·雅居苑4-3-201室商品房（含储藏室）一套，房屋建筑面积为125平方米，价格为1757.00元／平方米，储藏室面积23.02平方米，价格为2000.00元／平方米。同时约定：认购楼宇的面积以政府有关部门的最后核定为准。合同签订后，李东升支付房屋首付款112185.00元及储藏室首付款23480.00元，共计135665.00元。另查明，2006年4月29日，经淄博金宅测绘有限公司测绘核定本案争议房屋的建筑面积为120.54平方米。后李东升与蓝溪置业因商品房买卖发生纠纷，李东升曾于2006年12月26日向临淄区人民法院提起诉讼，要求蓝溪置业交付房屋，临淄区人民法院作出（2007）临民初字第327号民事判决书，判令蓝溪置业向李东升交付房屋。判决生效后，经法院强制执行，将蓝溪·雅居苑4-3-201室商品房（含储藏室）交付李东升。2008年1月14日，蓝溪置业向临淄区人民法院提起诉讼，要求李东升交付剩余房款并赔偿经济损失，经临淄区人民法院（2008）临民初字第468号民事判决书认定，该商品房实际建筑面积为120.54平方米，应缴纳房款为211788.78元，李东升已缴纳房款首期135665.00元，其中包括储藏室的首期付款23480.00元、房屋首付款112185.00元，故李东升还应支付房款99603.78元。该判决书判决李东升支付蓝溪置业房屋余款99603.00元并支付相应经济损失。同时在该案中，根据李东升的反诉，判决蓝溪置业在李东升缴纳剩余房款及配套费用后90日内协助其办理房屋所有权登记手续。宣判后，蓝溪置业不服临淄区人民法院（2008）临民初字第468号民事判决，向淄博市中级人民法院提起上诉，淄博市中级人民法院于2010年1月18日作出（2010）淄民一终字第19号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后经法院强制执行，李东升缴纳剩余房款及配套费用并取得房产管理部门颁发的房屋产权证，该房屋产权证注明的登记时间为2010年10月9日。蓝溪置业通过特快专递于2010年6月11日将《储藏室认购协议解除通知书》投递至李东升，以双方未能就储藏室面积问题达成一致，且李东升一直未向蓝溪置业支付全额款项，导致蓝溪置业不能实现储藏室的销售目的为由，通知李东升解除储藏室认购协议。蓝溪置业于2010年9月9日对李东升提起诉讼，要求李东升依法返还其所占有的蓝溪·雅居苑3-F储藏室。临淄区人民法院以（2010）临民初字第2139号民事判决驳回蓝溪置业的诉讼请求，蓝溪置业不服（2010）临民初字第2139号民事判决，向淄博市中级人民法院提起上诉，淄博市中级人民法院经审理认为：“上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》是双方的真实意思表示，合法有效。被上诉人不能提供证据证明上诉人交付的储藏室不符合双方的约定，也不能证明上诉人交付的储藏室违反现行法律、法规对储藏室层高的强制性规定，在此情形下，因被上诉人拒绝履行商品房认购书中约定的有关储藏室的付款义务，致使上诉人销售储藏室的合同目的不能实现，已构成违约。上诉人已书面通知被上诉人解除储藏室认购协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方主张解除合同的，合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确定解除合同的效力。被上诉人收到通知书后既没有向仲裁机构申请仲裁，也没有请求法院确定解除合同的效力，双方关于储藏室的认购协议已经解除。故上诉人要求被上诉人返还储藏室的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。”淄博市中级人民法院于2011年6月8日作出（2011）淄民一终字第270号民事判决书，判决：“一、撤销淄博市临淄区人民法院（2010）临民初字第2139号民事判决；二、被上诉人李东升于本判决生效后十日内返还上诉人山东蓝溪置业发展有限公司蓝溪-雅居苑4号楼3-F储藏室一套。”因李东升与蓝溪置业就返还蓝溪雅居苑3-F储藏室已付购房款事宜未能达成一致意见，形成诉讼。淄博市临淄区人民法院一审认为：李东升与蓝溪置业签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，为有效合同。该《商品房认购书》中已明确约定以涉案房屋建筑总面积为依据计算蓝溪·雅居苑（西高新村）4号楼3单元201室房屋总价款，而没有约定以房屋套内建筑面积为依据计算蓝溪·雅居苑（西高新村）4号楼3单元201室房屋总价款，且（2008）临民初字第468号民事判决书已确认该房屋总价款为211788.78元，该判决书已经生效，李东升根据该判决书的判决结果已将所欠剩余房款全部支付给蓝溪置业，故李东升按房屋套内建筑面积要求蓝溪置业返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值3%以内的已付购房款及其利息9848.30元，双倍返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值超过3%部分的已付购房款28714.20元的诉讼请求，证据不足，不予支持。李东升于2010年6月11日收到蓝溪置业发出的《储藏室认购协议解除通知书》后，既没有向仲裁机构申请仲裁，也没有请求法院确定解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方关于储藏室的认购协议已于2010年6月11日解除，故李东升要求蓝溪置业返还储藏室已付购房款23480.00元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。淄博市中级人民法院作出的（2011）淄民一终字第270号民事判决书已认定李东升不能提供证据证明蓝溪置业交付的储藏室不符合双方的约定，也不能证明蓝溪置业交付的储藏室违反现行法律、法规对储藏室层高的强制性规定，在此情形下，因李东升拒绝履行商品房认购书中约定的有关储藏室的付款义务，致使蓝溪置业销售储藏室的合同目的不能实现，李东升已构成违约。故李东升已付储藏室购房款自交付蓝溪置业之日至2010年6月11日（双方关于储藏室的认购协议解除之日）的经济损失，不予支持；2010年6月11日双方关于储藏室的认购协议解除后，蓝溪置业应将李东升已付的储藏室购房款23480元返还李东升，或将该款提存，蓝溪置业既未将李东升已付的储藏室购房款23480元返还李东升，也未将该款提存，对于李东升已付的储藏室购房款23480元自2010年6月11日起至2012年9月27日的利息损失，蓝溪置业应支付给李东升，其利息应按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。蓝溪置业已取得商品房预售许可证，对于李东升主张的已付储藏室购房款23480元的其他经济损失23480元，证据不足，不予支持。淄博市临淄区人民法院于2013年4月16日依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出（2012）临商初字第637号民事判决：一、蓝溪置业返还李东升蓝溪·雅居苑3-F储藏室已付购房款23480.00元，于判决生效后十日内付清。二、蓝溪置业赔偿李东升蓝溪·雅居苑3-F储藏室已付购房款的利息（本金23480.00元自2010年6月11日起至2012年9月27日，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算），与前款同时付清。三、驳回李东升的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2286.00元，由李东升负担1647.00元，蓝溪置业负担639.00元。李东升不服，向淄博市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决认定“《商品房认购书》中已明确约定以涉案房屋建筑面积为依据计算面积，李东升主张按房屋套内面积要求蓝溪置业返还套内面积小于约定面积误差比绝对值3%以内的已付购房款、利息及双倍返还误差比绝对值3%以内的已付购房款的诉讼请求证据不足，不予支持”是错误的。《商品房认购书》第一条第一款约定了涉案房屋“建筑面积125平方米”，同时在合同备注中再次约定“购买面积125平方米，其中楼梯间公摊面积为7.73平方米，其余为套内建筑面积”。根据该约定，套内建筑面积应为117.27平方米。而蓝溪置业交付的房屋产权登记证中房屋建筑面积是120.50平方米，套内建筑面积是105.50平方米，公摊面积实际扩大为15平方米，套内建筑面积大幅减少，明显与约定误差巨大。虽然《商品房认购书》中没有直接约定以套内建筑面积计算房屋总价，但通过对房屋建筑面积、公摊面积、套内建筑面积和建筑面积单价进行约定，实际上也约定了以套内建筑面积计算房屋总价的方法，且两种计算方法的结果是一致的。在套内建筑面积违约责任不明确的情况下，应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。二、一审判决认定“蓝溪置业已取得商品房预售许可证，对李东升主张的已付储藏室购房款23480.00元的其他经济损失23480.00元，证据不足，不予支持”是错误的。蓝溪置业提交的是房屋住宅的《商品房预售许可证》，并不包括储藏室部分。蓝溪置业没有出具储藏室预售许可证说明其在明知储藏室不能销售的情况下，将储藏室卖给李东升，并收取了一半的购房款23480.10元是违法的。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，李东升可以要求蓝溪置业返还储藏室房款及利息37409.51元，并要求不超过已付房款一倍的赔偿款23480.00元。三、关于储藏室已付购房款的利息。李东升不反对解除储藏室买卖合同，但蓝溪置业使用欺骗手段让李东升购买了储藏室，所以蓝溪置业赔偿李东升已付储藏室房款利息应从首次交款之日起计算。李东升在一审中对储藏室利息计算的截止日期进行了详细说明“暂计算至2012年9月27日，具体数额以实际履行时为准”，但一审判决将利息只计算至2012年9月27日，与李东升的诉讼请求不符。对于利息，一审判决没有明确数量，在以后执行中必将产生新的争议，因此，请求二审法院查明事实，依法改判。蓝溪置业答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李东升的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回李东升的上诉请求。淄博市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。淄博市中级人民法院二审认为：2005年1月25日，李东升与蓝溪置业就蓝溪置业开发销售的蓝溪·雅居苑（西高新村A组团）4号楼3单元201室签订的《商品房认购书》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按该认购书履行。关于涉案房屋能否以套内建筑面积计算误差比的问题。《商品房认购书》第一条第一款约定涉案房屋建筑面积为125平方米，折后单价为人民币1757.00元每平方米，折后房款总额为219625.00元。第一条备注约定李东升认购楼宇的面积以政府有关部门最后核定为准，房款多退少补。同时，认购书最后备注第二条约定“购买面积为125平方米，其中楼梯间公摊面积为7.73平方米，其余为套内建筑面积”。根据上述协议约定，李东升与蓝溪置业系以房屋建筑面积计算购房款，且业已生效并已实际履行的（2008）临民初字第486号民事判决亦以房屋建筑面积确认的房屋总价款。即使李东升计算房屋面积误差比，亦应以双方约定的房屋建筑面积来计算，其现在以房屋套内建筑面积计算面积误差比，无事实及法律依据。虽然《商品房认购书》备注第二条约定了“购买面积为125平方米，其中楼梯间公摊面积为7.73平方米，其余为套内建筑面积”，但根据双方当事人均认可的淄房测字（2006）07-008号关于《关于临淄区西高新村8-12号楼实测的函》载明的内容，建筑面积的公用分摊部分包括山墙、外墙和楼梯，另根据日常生活常识，房屋套内面积也不可能只是建筑面积减去楼梯间公用面积。故《商品房认购书》备注第二条的约定有违日常生活实际，存在瑕疵。根据公平原则，一审法院判决驳回李东升要求蓝溪置业返还涉案房屋套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值3%以内的已付购房款及其利息9848.30元和双倍返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值超过3%部分的已付购房款28714.20元的诉讼请求，并无不当。李东升主张蓝溪置业应当返还上述款项的上诉理由不成立，法院不予支持。关于涉案储藏室的相关问题。一、在《商品房认购书》中，李东升与蓝溪置业对涉案储藏室的面积、价款是单独作为一项作出的约定，与涉案房屋的约定是分别独立的，认购书对储藏室的交付条件亦没有作出任何约定，在相关法律、法规没有明确规定储藏室的买卖必须具备预售许可证的情况下，李东升依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，要求蓝溪置业赔偿其已付储藏室价款一倍的损失23480.00元的诉讼请求，无事实及法律依据。故一审法院驳回李东升的该项诉讼请求，并无不当。李东升的该上诉请求不成立，法院不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”李东升与蓝溪置业之间的储藏间合同解除后，李东升将储藏室返还给了蓝溪置业，蓝溪置业亦应将李东升已交付的部分储藏室价款予以返还。但蓝溪置业未及时返还款项，亦未将款项提存，因此，根据上述法律规定，蓝溪置业应当赔偿李东升其应当返还款项之日起的利息损失。一审法院判决被上诉人支付自储藏室合同解除之日即2010年6月11日起的利息，并无不当。李东升以蓝溪置业欺骗其购买储藏室为由要求蓝溪置业支付其自首次交纳储藏室款项之日起的利息损失的上诉理由，于法无据，法院不予支持。三、起诉必须有具体的诉讼请求和事实理由。李东升在其起诉状的诉讼请求中注明“暂计算至2012年9月27日，具体数额以实际履行时为准”，但从其第一项诉讼请求整体来看，该表述并不明确，且在一审庭审笔录中，李东升变更了诉讼请求，明确各项款项计算至2012年9月27日。一审法院依据李东升变更后的诉讼请求进行了判决，并无不当。李东升主张原审判决的利息损失只计算至2012年9月27日与其诉讼请求不符，应计算至判决之日的上诉理由不成立，法院不予支持。四、一审法院判决蓝溪置业支付购房款的利息，明确判决了利息计算的基数、起止日期及中国人民银行发布的同期贷款利率，虽然没有计算出具体金额，但该判决方式并不违背法律规定，故李东升主张必须明确利息金额的上诉请求不成立，法院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，于2013年10月23日作出（2013）淄民一终字第421号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1699.00元，由李东升负担。李东升不服二审判决，向本院申请再审称：（一）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条明确规定：商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积，双方通过备注第二条对建筑面积、公摊面积的约定，实现了对套内建筑面积的约定，但没有约定面积与约定不符时的处理方式，根据二审认定的事实，蓝溪置业实际交付房屋的三个建筑面积都与约定不符。李东升与蓝溪置业签订的《商品房认购书》中约定在先，公摊面积只分摊楼梯间的面积，不另外分摊其他面积，因此，本案房屋的套内建筑面积就等于建筑面积减去楼梯间公摊面积。没有相关法律法规要求合同约定的公摊面积范围必须与《关于临淄区西高新村8-12号楼实测的函》载明的范围一致，合同约定的公摊面积范围也未超出《房产测量规范》的规定。综上，《商品房认购书》约定的内容是双方真实意思表示，二审认定事实错误。（二）涉案储藏室未取得预售许可证，蓝溪置业故意隐瞒未取得储藏室预售许可证，蓝溪置业的欺瞒行为导致了李东升最终无法实现购买储藏室的目的，给李东升造成了损失。所以，李东升要求自合同签订之日起的利息损失应得到支持。综上，二审认定事实错误，请求撤销二审判决，请求判令：（一）蓝溪置业因套内建筑面积小于约定面积，赔偿李东升损失39961.08元；（二）储藏室部分变更诉讼请求为：因储藏室违约总额按合同面积二分之一计算，赔偿因储藏室违约且逾期不完全交付无法办理产权登记损失27206.42元。诉讼费由蓝溪置业承担。蓝溪置业答辩称：李东升按照套内建筑面积计算面积误差是对《商品房认购书》及相关法律规定的错误理解和诠释。蓝溪置业同意返还储藏室款项，但不应支付利息及赔偿损失。二审认定事实清楚，请求维持二审判决。本院再审庭审中，李东升提交（2015）鲁民提字第206号民事判决书一份，欲证实涉案储藏室已被该生效判决认定李东升不必返还涉案储藏室。本案再审过程中，李东升申请撤回其要求返还储藏室已付购房款及利息、损失的诉讼请求。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，李东升与蓝溪置业签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该《商品房认购书》约定认购商品房建筑面积为125平方米，并标注李东升认购楼宇的面积以政府有关部门最后核定为准，房价多退少补。该认购书对双方以房屋建筑面积作为商品房计量依据作出明确约定，计算房屋面积误差亦应以双方约定的房屋建筑面积计算，现李东升主张以房屋套内建筑面积计算面积误差比没有事实和法律依据。一审法院判决驳回李东升要求蓝溪置业返还涉案房屋套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值3%以内的已付购房款及其利息9848.30元和双倍返还套内建筑面积小于约定面积误差比绝对值超过3%部分的已付购房款28714.20元的诉讼请求，并无不当。对于储藏室部分，生效的（2015）鲁民提字第206号民事判决驳回蓝溪置业要求李东升返还涉案储藏室的诉讼请求，本案原审判决蓝溪置业返还李东升涉案购房款并赔偿利息的认定与（2015）鲁民提字第206号民事判决矛盾。现李东升在再审中基于涉案事实发生变化，亦申请撤回其要求返还储藏室购房款及利息、损失的诉讼请求。本院再审认为，李东升的该申请是其系依法处分自己的权利，且不损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销淄博市中级人民法院（2013）淄民一终字第421号民事判决及淄博市临淄区人民法院（2012）临商初字第637号民事判决；二、驳回李东升的诉讼请求。一审案件受理费2286元，二审案件受理费1699元，共计3985元，由李东升负担。本判决为终审判决。审 判 长 范 勇代理审判员 苏 瑁代理审判员 司晓伟二〇一六年四月二十七日书 记 员 刘 莹 搜索“”