（2016）赣0321民初42号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-06-16

案件名称

陈某良、艾某莲与贺某田、贺某程、贺某明确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

莲花县人民法院

所属地区

莲花县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈某良,艾某莲,贺某田,贺某程,贺某明

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第十二条第一款

全文

江西省莲花县人民法院民事判决书（2016）赣0321民初42号原告陈某良，男，1963年1月生，汉族，住江西莲花。原告艾某莲，女，1965年10月生，汉族，住江西莲花，系原告陈某良妻子。委托代理人李强勇，男，江西振武律师事务所律师。被告贺某田，男，1937年11月生，汉族，住江西莲花。被告贺某程，男，1970年5月生，住江西莲花，系被告贺某田长子。被告贺某明，男，1974年5月生，住江西莲花，系被告贺某田次子。委托代理人郭波，男，江西赣西律师事务所律师。原告陈某良、艾某莲诉被告贺某田、贺某程、贺某明确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告陈某良、艾某莲及两原告委托代理人李强勇，被告贺某程、贺某明及三被告委托代理人郭波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某良、艾某莲诉称，因被告小孩读书需要，原告陈某良与被告于2006年10月18日签订了一份虚假的《房屋及地产转让协议》。协议中双方约定：交易标的为莲花琴水黄沙洲某房地产，上述房产交易价仅为4.8万元等。实际该协议不是双方真实意思表示，双方真实意思表示是房产暂时给被告居住，原告在被告小孩读完书后或拆迁时可以收回，故双方一直未能签订真实的房产买卖协议。原告艾某莲未在上述协议书上签字认可，对签协议一事也不知情，被告未办理过户登记，故该协议属于无效协议。最近，原告获悉该房产要拆迁，而且被告要以产权人身份享受拆迁待遇。原告认为：陈某良与被告双方于2006年10月18日签订的《房屋及地产转让协议》应依法确认为无效合同，莲花琴水黄沙洲某房地产归原告所有，被告上述行为侵犯了原告的物权所有权。为此原告向法院起诉，请求判决原告陈某良与被告于2006年10月18日签订的《房屋及地产转让协议》无效，由被告承担本案全部诉讼费用。被告贺某田、贺某程、贺某明辩称，2006年被告贺某明和贺某程在县城无房居住，需到县城购买房屋。同年10月，经原告陈某良的妹妹、妹夫介绍，称原告陈某良有一栋房屋出卖，原告艾某莲和被告等人一起到琴亭镇黄沙洲村看了原告艾某莲的房屋。经商议，原告同意出卖自己的房屋，被告同意购买原告的房屋，房屋转让价为12.5万元。2006年10月14日，在康达新村原告的家里，原告陈某良、艾某莲，被告贺某程、贺某明，被告贺某程妻子陈某梅，被告贺某明妻子，原告陈某良妹夫陈某子在场，当时原告陈某良提出把房屋及地产转让的协议提前到2003年，转让价写少为4.8万元，目的是少缴税，14日期数字不吉利就写成18，被告表示同意。于是，原告陈某良就亲笔书写了房屋及地产转让协议。原告陈某良作为甲方在协议书上签了字，乙方贺某田没有来，委托其长子被告贺某程代签了字，陈某子作为公证人签了字。当日被告贺某程拿了其妻子陈某梅在康达西路邮政储蓄银行存折，由艾某莲去办理，在陈某梅的存折上取了56500元。当场按艾某莲的要求存入到艾某莲存折上56500元，余款68500元拿了现金给原告艾某莲，并由原告陈某良出具了收条。收条写明：兹收到贺某田现金壹拾贰万伍仟元整，房地款全部交齐。同日原告将涉案房屋的房屋国有土地使用证、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、江西建设用地许可证、让售宅基地契约书、城镇个人建房私有住宅申请表、修路占地补充协定书、门前道路承诺书，全部交付给了被告。房屋及地产转让协议签订后，被告就一直居住管理该房屋。2012年，莲花县人民政府实施一江两岸防洪工程，需征收涉案的房屋，以被告为房屋所有权人对房屋进行了评估，并于2014年11月20日与被告签订了莲江安置小区土地使用和建房管理合同书，安置了两块地皮给被告。现被告已建房三层，补偿款已全部到位。原告诉称与客观事实明显不符。2006年10月，原、被告双方就原告出卖其莲花琴水乡黄沙洲村某房地产与被告达成了一致意见，成交价为12.5万元。原告收取了被告的全部购房款，原告并将该房地产的手续全部交付给了被告，原、被告双方当事人真实意思表示就是转让涉案房地产。原告提出双方真实意思表示是房产暂时给被告居住，原告在被告小孩读完书后或拆迁时可以收回根本不是事实，纯属凭空捏造。至于原、被告双方签订的《房屋及地产转让协议》时间提前到2003年10月18日，金额由转让价12.5万元写成4.8万元，是为了少缴税，双方一致同意的。这不能否认原、被告双方就原莲花琴水乡黄沙洲某房地产转让达成一致意见，且已经实际履行的客观事实。原告艾某莲对转让房产一事一直参与，且收取了房款。对房产转让一事原告艾某莲是同意、知情的，根本不存在不知情的问题。被告虽未办理房地产过户登记手续，但这不能作为协议无效的法定理由。涉案房屋转让是客观事实，被告已经以产权人身份享受了拆迁待遇，房产也已经拆除，原、被告双方就转让本案的房地产系双方真实意思表示，且已经实际履行，不违反法律法规强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，是合法有效的。原告提出合同无效，莲花琴水黄沙洲村某房地产归原告所有是毫无事实和法律依据的，根本不能成立。原告的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。原告陈某良、艾某莲为证明自己的主张，向法庭提供了以下证据：一、《房屋及地产转让协议》，证明协议价格太低，特意规避法律，没有转让土地使用权，原告艾某莲和被告贺某田均未在协议上面签字，协议应当确认无效。被告质证后认为，对真实性无异议，本证据恰恰说明房屋已经转让给我方。原告艾某莲没有签字，这并不能导致合同无效。贺某田虽然没有自己签字，但是由其长子贺某程代签，贺某田表示认可。协议价款虽只有4.8万，但有证据证明原告收取了12.5万。二、土地登记申请书、土地登记审批表、城镇个人建造私有住宅申请表、让售宅基地契约书复印件，证明本案所涉土地属于划拨土地，不是出让土地，证实土地所有权的来源违法，本案房屋土地应还是属原告所有。被告质证后认为，对真实性无异议，证明目的有异议，原告认为合同无效没有事实依据，他提出土地不是转让的，而是征用的，被告对此房屋也只是居住，并没有违法使用它。三、房地产征收估价分户报告（预估）。证明该房屋以4.8万元的价格转让太低，是在规避法律。被告质证后认为，真实性无异议，不能达到证明目的，这不能作为合同无效的依据，这是拆迁补偿时的评估报告。四、两原告的户籍登记资料、结婚证复印件，证明原、被告的夫妻关系，夫妻一个人不能处理该土地，说明该协议无效。被告质证后认为，有结婚证则对夫妻关系无异议。五、原告代理律师对证人陈某子的调查笔录及陈某子出庭作证的证人证言。被告为支持其抗辩意见，向法庭提供了以下证据：一、房屋及地产转让协议、收条、银行取款存款凭单，证明：1、原告将涉案的原莲花琴水乡黄沙洲村某房地产转让给被告的事实。2、土地以外的公共余地及道路占地以原签订的协议为准，原告原有的义务和责任由被告承担。3、原告陈某良出具收条收到房地产款12.5万元整，且写明房地产款全部交齐，其中56500元是通过被告贺某程的妻子陈某梅的帐户取出后存入到原告艾某莲的帐户，且银行流水号是相连的，说明原告艾某莲对房地产转让一事是知情认可的。原告质证后认为，对转让协议的真实性无异议，恰恰证明该协议是违法的，无效的。时间是2003年10月18日，而我方的协议是2006年10月18日，协议内容不是双方的真实意思表示。收条本身真实性无异议，收条与协议不一致，不能以协议与收据来达到被告的证明目的，这也说明艾某莲对此事不是完全知道。转帐凭证没有原件，对真实性、关联性我们不能确认。签协议时艾某莲不在场，签什么条款其不清楚。当时原告方的条件是被告方只能居住，但是对房子不能处置，这一条被告当时说不要写上去。二、国有土地使用证、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、江西建设用地许可证、让售宅基地契约书、城镇个人建造私有住房申请表、修路占地补充协议书、门前道路承诺书。证明原告将涉案的房地产手续交付给了被告，说明本案房地产转让的事实成立。原告质证后认为，本身真实性无异议，但恰恰证明房产物权所有还是原告方，不能达到被告的证明目的。三、莲花县广播电视发票、莲花县供电有限责任公司发票、莲花县自来水公司发票。证明被告在涉案房屋一直居住的事实，且对电视、水、电以被告名义开了户，进一步说明房地产转让的事实成立。原告质证后认为，本组证据不能达到被告的证明目的。四、房屋价格评估报告、拆迁安置土地协议书、莲江安置小区土地使用和建房管理合同书、莲花县一江两岸防洪工程指挥部办公室通知书、认定书、建房押金收款收据、拆除涉案房屋费收据、照片。证明：1、莲花县人民政府对涉案房屋进行了征收、拆除并补偿了款和土地给被告，说明涉案房屋转让的事实成立，房屋所有权属被告所有。2、被告已在安置的土地上建好了房子。原告质证后认为，被告不是合法的产权人，补偿款根本没有到位，协议还没有正式签订。五、证人陈某梅出庭作证的证人证言。原告提供的证据一、二、三均符合证据的真实性、合法性要求，但难以达到原告的证明目的，本院不予认可。原告提供的证据四，被告无异议，本院予以认可。原告提供的证据五系证人出庭作证的证人证言，内容客观真实，本院予以认可。被告提供的证据一、二、三、四均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认可。证人陈某梅系被告贺某程妻子，与本案有利害关系，被告提供的证据五效力较低，本院不予认可。根据原告的诉称，被告的辩称意见，本院对原、被告提供的证据的分析与认定，结合本案的庭审情况，本院查明本案的基本事实如下：经中介人陈某子介绍、撮合，2006年10月14日，原告陈某良（甲方）与被告贺某田（乙方）在原告康达西路162号住所签订《房屋及地产转让协议》一份，内容为：“经甲乙双方协商，甲方同意将黄沙洲村某房屋及地产转让给乙方，现就有关事项达成如下协议：一、房屋及地产转让价为肆万捌仟元整。二、房屋及地产过户手续由乙方自行办理，甲方协助。三、土地证以外的公共余地及道路占地以原签订的协议为准，甲方原有的义务和责任由乙方负担。四、东面界址以李某先围墙及房墙为准，围墙权属归李某先所有。”原告陈某良和中介人陈某子在协议上签名，被告贺某程代表其父亲贺某田在协议上签名。经双方协商同意，协议时间由14号改为18号，转让房地产价款由12.5万元写成4.8万元，被告方持有的合同时间提前至2003年。协议签订后，被告按约向原告支付了购房款12.5万元，其中56500元由被告贺某程妻子陈某梅帐户直接存入原告艾某莲帐户。原告陈某良出具收条一份，内容为：“兹收到贺某田现金壹拾贰万伍仟元整。房产款全部交齐。”之后陈某良将房屋所有权证、土地证等相关资料交由被告。被告之后搬入上述房屋居住，并以被告名义办理了有线电视、水、电等开户手续。2012年莲花县启动一江两岸防洪工程，本案诉争房屋在一江两岸防洪工程拆迁范围内。原、被告为房屋产权人身份发生纠纷。为此，原告向法院起诉，要求确认合同无效。本院认为，原告陈某良与被告贺某田于2006年10月14日签订的房屋及地产转让协议系双方真实意思表示，具备合同的主要条款，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的五种情形，为有效合同。诉争房屋原系原告夫妻共同财产，原告艾某莲对签订协议及转让房地产均知情且收取了部分房款，虽未在协议上签字，但作为被告贺某田完全有理由相信陈某良有代理权。被告因各种原因未办理房地产过户手续，并不对合同效力造成任何影响。原告要求确认合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告陈某良、艾某莲要求确认原、被告于2006年10月14日签订的《房屋及地产转让协议》无效的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告陈某良、艾某莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判长　　肖立夫审判员　　刘新平审判员　　周婷婷二〇一六年四月二十七日书记员　　颜　萍关注公众号“”