（2016）苏03民终894号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-05-27

案件名称

沛县水利局砂石站与徐州中基混凝土有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沛县水利局砂石站,徐州中基混凝土有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2016）苏03民终894号上诉人（原审原告）沛县水利局砂石站，住所地江苏省沛县沛城东外环路东侧。法定代表人方辉，该站站长。委托代理人刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）徐州中基混凝土有限公司，住所地江苏省沛县沛城镇东环水利局砂石站院内。法定代表人翟允五，总经理。委托代理人彭文东，该公司法律顾问。委托代理人姜高雷，该公司员工。上诉人沛县水利局砂石站（以下简称砂石站）因与被上诉人徐州中基混凝土有限公司（以下简称中基公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2015）沛商初字第0064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人砂石站的委托代理人刘夫强，被上诉人中基公司的委托代理人彭文东、姜高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年12月18日，砂石站（甲方）与中基公司（乙方）签订场地租赁协议一份，内容为：“……一、乙方租赁甲方院内场地用于商品混凝土生产经营活动。场地租赁范围：东、南、北各至围墙脚，西至地坪西头边线。以下区域不属于租赁范围：1、甲方院内北侧仓库二间；2、甲方办公区域（地坪西边线至公路沟东沿）；3、移动公司信号发射塔区域。二、甲方保证乙方拥有所租赁场地协议有效期内的使用权。三、甲方以现有土地状况出租给乙方，租赁期限定位贰拾年。四、租金数额采用阶段递加方式，每五年为一阶段。即协议有效期第一至五年，每年租金定为人民币壹拾万元整；第六至十年，每年租金定为人民币壹拾贰万元整；第十一至十五年，每年租金定为人民币壹拾肆万元整；第十五至二十年，每年租金定为人民币壹拾陆万元整。五、租金采用年度预缴方式。即协议签订之日，缴纳第一年度租金；以后每一年度租金必须在本协议年度开始前一月内缴清。……十四、协议执行过程中，若甲、乙双方违反此协议任何一条或多条，需给付对方违约金人民币壹拾万元整，甲、乙双方均有权单方面解除协议，并保留继续索赔的权利。……”2010年9月12日，双方又签订场地租赁协议一份，合同编号：沛水砂（2010）1号，砂石站（甲方）另行租赁地块给中基公司（乙方）使用，约定每年租金20000元，租期五年，一次性交清五年租金100000元。上述租金中基公司已于2010年9月29日交清。后砂石站以中基公司未付清租金为由起诉至一审法院，请求判令解除双方于2007年12月18日、2010年9月12日签订的两份场地租赁协议，2、判决中基公司支付场地租赁费用225000元、支付违约金10万元，合计325000元，3、诉讼费用由中基公司承担。后砂石站将诉讼请求的第1项变更为：请求判令解除双方于2007年12月18日的租赁协议，2010年9月12日的协议不再主张解除。原审法院另查明，砂石站在一审诉讼中提供了其持有的租金收据、结算凭证计12张，票面金额合计790000元。砂石站主张其中2009年1月20日收据（第三联）上虽记载金额100000元，但该票据右下方由朱春龙书写备注“实收45000元”，故而中基公司实际共交租金金额为735000元。另外11张的日期、金额分别为：2008年1月22日100000元，2010年7月7日100000元，2010年9月29日100000元，2011年12月31日60000元，2012年4月10日60000元，2013年2月6日50000元，2013年3月7日50000元，2013年6月27日50000元，2013年9月29日50000元，2013年10月17日50000元，2014年6月6日20000元。中基公司亦提供了其持有的租金收据、结算凭证计12张，其中中基公司提供的2009年1月20日的收据（第二联）未备注“实收45000元”。其余11张收据、结算凭证的日期、金额双方提供的一致。中基公司另提供2009年12月15日法院收款凭证一张，金额13862元，系替砂石站支付的执行款。朱春龙出具的支款单两张，其中2011年1月28日支款单记载：金额30000元，支取2011年度租金；2011年3月25日支款单记载：金额50000元，收2011年度场地租金（部分）。砂石站对中基公司2009年12月15日代其支付执行款13862元没有异议，第一次庭审时主张包含在2010年7月7日100000元中，第二次庭审时主张包含在2010年9月29日的100000元中。对于朱春龙提供的两张支款单砂石站主张没有其单位的印章，财务上也没有这笔收入，故不认可。双方提供的2008年1月22日收据、2010年9月29日结算凭证，出具人均为朱春龙，砂石站认可朱春龙系其单位会计。砂石站提起该案诉讼后，中基公司于2015年3月27日向一审法院交纳案件款80000元，于2015年4月17日明确认可欠租金76138元，另明确其余款项为诉讼费用。双方一致认可，至2015年度，该案两份租赁合同应付租金总额为960000元。原审法院经审理认为，双方签订了场地租赁协议，均应按照租赁合同的约定履行各自的义务。关于2010年9月12日双方签订的合同编号为沛水砂（2010）1号的场地租赁协议，砂石站在诉讼时未主张拖欠租金，因该租赁合同现已到期，砂石站已经撤回要求解除该份租赁合同的诉讼请求，故对该租赁合同不再理涉。一、已付租金及截至2015年度的租金差额。双方一致认可，至砂石站提起诉讼时，即至2015年度，两份租赁合同项下全部应付租金为960000元（其中沛水砂（2010）1号场地租赁协议项下租金100000元）。中基公司主张已经支付了883862元，并提供了15张租金支付凭证加以证明，该15张租金支付凭证记载的金额合计为883862元（其中包含沛水砂（2010）1号场地租赁协议租金100000元）。对于原告砂石站有异议的租金凭证分述如下：1、2009年1月20日的收据。双方提供了各自持有的该份收据的不同计帐联，金额均为100000元。不同的是，砂石站持有的收据（第三联）上朱春龙（砂石站会计）备注有“实收45000元”；中基公司持有的收据（第二联）未备注上述内容，主张当日交纳的租金是100000元。一审法院认为，砂石站出具给中基公司的租金凭证票面金额为100000元，未做额外备注。而砂石站自行在其持有的凭证上备注的内容中基公司不予认可，砂石站对其自行备注内容的真实性负有举证责任，砂石站不能提供其他证据证实“实收45000元”的真实性，应当自行承担举证不能的不利后果，当日租金应以砂石站出具给中基公司的租金凭证为准，故对砂石站关于中基公司2009年1月20日实交租金45000元的诉讼主张，一审法院不予支持。2、2009年12月15日法院收款13862元的凭证。双方对于该款系中基公司替砂石站垫付的执行款没有争议。但砂石站先是主张该款包含在2010年7月7日的凭证中，后又主张包含在2010年9月29日凭证中。中基公司对砂石站的该项主张不予认可，且上述三份凭证中，均没有转接记载的记录。砂石站提供的证据不足以证实2009年12月15日中基公司为砂石站垫付的执行款已经另行记账，应当承担举证不能的不利后果，对于砂石站的该项诉讼主张，一审法院不予支持。3、朱春龙2011年1月28日、2011年3月25日出具的支款单两张。砂石站主张该两份支款单没有其单位印章，财务也没有这两项收入，故而不予认可。一审法院认为，砂石站认可朱春龙系其会计，且朱春龙此前曾向中基公司收取过租金，双方提供的2008年1月22日收据、2010年9月29日结算凭证均为朱春龙出具。朱春龙2011年1月28日、2011年3月25日以收取场地租金为由向中基公司收款并出具支款单的行为，应当认定为作为砂石站会计的职务行为，该行为对砂石站具有法律效力。对于砂石站以该两份支款单没有其印章、财务没有该两笔收入为由，否认中基公司交纳该两笔租金的意见，一审法院不予支持。对于上述中基公司提供的、砂石站有异议的4份凭证，砂石站提供的证据不足以证实其各项异议主张，一审法院对上述4份凭证予以采信，作为定案的依据。中基公司提供的15份租金凭证，金额共计883862元，剔除沛水砂（2010）1号场地租赁协议租金100000元，中基公司已交纳2007年12月18日场地租赁协议项下租金783862元，至砂石站提起诉讼时，双方一致认可2007年12月18日场地租赁协议项下至2015年度租金为860000元，故至2015年度的租金差额应为76138元（860000元-783862元），中基公司已于2015年3月27日交纳至一审法院，故无需再判令其支付。二、中基公司是否违约。该案双方在场地租赁协议第五条约定：“租金采用年度预缴方式。即协议签订之日，缴纳第一年度租金；以后每一年度租金必须在本协议年度开始前一月内缴清。……”；第十四条约定“协议执行过程中，若甲、乙双方违反此协议任何一条或多条，需给付对方违约金人民币壹拾万元整，甲、乙双方均有权单方面解除协议，并保留继续索赔的权利”。砂石站以中基公司不按约定履行交纳租金的义务为由，主张解除租赁合同并要求中基公司支付违约金；中基公司抗辩曾预先多缴纳租金，因双方未清理账目，非是故意拖欠租金，不存在违约。现梳理中基公司交纳本合同项下租金的日期、金额如下：1、2008年1月22日100000元，该年度租金清结。2、2009年1月20日100000元，该年度租金清结。3、2009年12月15日13862元，应计入2010年度租金；2010年7月7日100000元，该年度租金溢出13862元，应计入2011年度租金。4、结转上年度溢出金额13862元，2011年1月28日30000元，计入该年度租金；2011年3月25日50000元，计入该年度租金；2011年12月31日60000元，2011年度租金溢出53862元计入下年度租金。5、结转上年度溢出金额53862元，2012年4月10日60000元，该年度租金溢出13862元，计入下年度租金。6、结转上年度溢出金额13862元，2013年2月6日50000元，计入该年度租金；2013年3月7日50000元；计入该年度租金；2013年6月27日50000元，该年度租金溢出43862元；2013年9月29日50000元，该年度租金溢出93862元；2013年10月17日50000元，该年度租金溢出143862元，应计入下年度租金；7、结转上年度溢出金额143862元，扣减2012年度租金120000元仍溢出23862元，2014年6月6日20000元；该年度租金溢出43862元。2014年度溢出租金43862元不足以交纳2015年全年租金，中基公司于2015年3月27日以其自行清算的2015年度租金差额76138元（该差额与一审法院认定的事实一致）为基础，向一审法院交纳包括诉讼费用在内的80000元。综观中基公司交纳租金的情况，自2009年至2014年，每年均有溢出租金，2013年度溢出租金达143862元，该溢出金额交纳2014年的租金后仍有溢出，但中基公司于2014年6月6日仍继续交纳租金20000元，共计溢出租金43862元可以结转至2015年。从以上租金交纳情况可以看出一直以来中基公司交纳租金的态度是配合的、积极的，额度连年溢出，且有大额溢出，砂石站主张中基公司不积极履行交付租金的义务与事实不符。中基公司支付租金的记录也反映出，虽然双方在书面租赁合同中约定了具体的租金预缴支付期限、金额，但实际履行合同的过程中，双方并未按照书面合同约定的期限、金额执行，而是随要随给，金额不定，以至于2013年度中基公司交纳的租金存量达到263862元，是该年度租金120000元的两倍还多。双方一致进行的多次交接租金的行为已经放弃了书面租赁合同中关于定期、定额交纳租金的约定，而采用了随要随给的不定期、不定额给付租金的支付方式。合同有书面形式、口头形式和其他形式，判定合同主体是否违约，应当以双方一致认同并实际履行的真实意思表示为准，而不应刻舟求剑，僵化的停留在书面合同记载的内容中。既然在实际履行合同的过程中，双方采取了随要随给的不定期、不定额支付租金的方式，至2015年1月27日砂石站提起诉讼时，2014年结转至2015年的租金余额43862元足以支付截至当日的租金，砂石站未提供证据证实曾要求中基公司清理账目和续交租金，故中基公司关于曾多交纳租金、双方未清理账目、非是故意拖欠租金、不存在违约的抗辩意见，符合一直以来随要随给、租金溢出的实际情况，一审法院予以采信。况在砂石站提起诉讼后，中基公司已于2015年3月27日足额交纳2015年度其余租金，对砂石站主张中基公司违约的诉讼意见，一审法院不予支持。继而，砂石站以中基公司违约为由主张解除租赁合同并要求中基公司支付违约金的诉讼请求也就没有了成立的基础，一审法院不予支持。根据认定的事实，中基公司并不存在违约情形，砂石站的诉讼主张均与事实不符，本应自行承担诉讼成本。鉴于庭审中，中基公司曾明确其向一审法院交纳的80000元中包含诉讼费用，扣减该案应付租金76138元后，中基公司自愿以余额3862元承担诉讼费用，不违反法律规定，一审法院予以支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回水利局砂石站的诉讼请求。案件受理费6255元，由沛县水利局砂石站负担2393元，徐州中基混凝土有限公司负担3862元。上诉人砂石站不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定被上诉人已经足额支付2009年1月20日收据中的100000元是错误的，该收据虽记载100000元，是按照当时的应收数额给被上诉人事先开好，被上诉人交款时只实际交纳了45000元。上诉人会计朱春龙在应交付给被上诉人的票据右下方备注“实收45000元”，由于疏忽误将单位留存的一联交给了被上诉人。2、一审法院认定上诉人会计朱春龙于2011年1月28日出具的30000元支款单、2011年3月25日出具的50000元支款单系代上诉人收取的租金并计算在租金总额中是错误的。朱春龙出具的两张支款单是包含在双方正式加盖公章的票据中的，不能作为记账、计算租金的凭据，加盖公章的收据和支款白条不能同时适用，不应重复计算。3、被上诉人存在违约行为，应当支付违约金、解除租赁合同。被上诉人签订合同后不按时、足额支付租金，严重违反合同的主要义务，构成违约。同时，被上诉人在支付租金的总额上存在违约，其在上诉人一审起诉后补交的费用，只是其违约之后采取的一种补救措施，不能掩盖违约的事实。一审法院认定双方变更了合同约定的交纳租金的履行方式，从而认为被上诉人不存在违约行为是错误的。合同的主要义务是交纳租金，被上诉人应当足额支付，不应延误。综上，请求二审法院查明事实，依法发回重审或者予以改判。被上诉人中基公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院审理查明的事实与原审法院一致。二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人是否应当向上诉人支付租金及违约金；2、双方2007年12月18日签订的合同是否应当解除。本院认为，一、关于被上诉人是否应当向上诉人支付租金及违约金的问题。上诉人砂石站与被上诉人中基公司签订的《场地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。因双方一致认可，上诉人砂石站原审起诉时双方签订的两份租赁合同的总租金额应为960000元，其中双方于2010年签订的《场地租赁协议》租金每年20000元租期5年，故双方2007年12月18日签订的合同租金总额应当为860000元。对于中基公司提供的15张租金支付凭证，砂石站对于其中2009年1月20日的100000元收据及其会计朱春龙于2011年1月28日出具的30000元支款单、2011年3月25日出具的50000元支款单有异议，对此本院认为，关于2009年1月20日的100000元收据，虽然砂石站称其实际收到金额为45000元，本应在交给中基公司的那一联上备注“实收45000元”因其工作人员工作上的疏忽误交了错误的凭证，但因中基公司持有的凭证上并无相关字样而砂石站无法提供充足的证据证明其主张，故本院不予采信。关于其会计朱春龙于2011年1月28日出具的30000元支款单、2011年3月25日出具的50000元支款单，砂石站认为该两笔款项系支款单、并非加盖公章的收据，且已经包含在其他收据的金额中，但因该两张支款单均系砂石站的会计朱春龙履行的职务行为且砂石站对此亦不否认，同时其又无法确定该两笔款项具体包含在哪一张收据中，在砂石站没有充分证据证明其主张的情况下，本院不予采信。一审法院依据中基公司原审提供的支付凭证认定其无需再向砂石站支付租金及违约金并无不当，本院予以确认。二、关于双方2007年12月18日签订的合同是否应当解除的问题。根据合同约定，租金支付采用年度预缴方式，故中基公司应当在每一年度前一个月内将下一年度的租金支付给砂石站。但是在协议的实际履行中，从中基公司提供的相关票据凭证来看，双方实际采取了随要随给的不定期支付租金方式。对于中基公司的此种租金支付方式，砂石站并未提出充分的证据证明其曾提出过异议且在合同履行的几年时间里收取了相关租金，可以认定双方在合同的履行过程中对租金支付时间达成了变更的合意。加之中基公司已经足额向砂石站支付租金并有溢出，不能认定中基公司存在违约行为，故一审法院对于砂石站据此要求解除双方之间租赁协议的请求不予支持并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6255元，由上诉人沛县水利局砂石站负担。本判决为终审判决。审　判　长　　廖伟巍审　判　员　　宋新河代理审判员　　孟　娟二〇一六年四月二十七日书　记　员　　陆滢冰关注公众号“”