（2016）鄂01民终1466号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-05-24

案件名称

刘翔与武汉东湖恒大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武汉东湖恒大房地产开发有限公司,刘翔

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2016）鄂01民终1466号上诉人（原审被告）：武汉东湖恒大房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区关山村冷水铺华乐商务中心24楼E号。法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。委托代理人：ＸＸ伟，该公司职工。委托代理人：刘健，该公司职工。被上诉人（原审原告）：刘翔。委托代理人：王玉清，湖北大晟律师事务所律师。委托代理人：邓丽莉，湖北大晟律师事务所律师。上诉人武汉东湖恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人刘翔商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开风民商初字第00118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人恒大公司的委托代理人ＸＸ伟，被上诉人刘翔的委托代理人王玉清、邓丽莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年10月22日，刘翔诉至一审法院，请求判令：1.撤销双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.恒大公司向刘翔返还814932元购房款并赔偿刘翔的损失（损失计算方法为：以814932元购房款为基数，按同期银行贷款利率的三倍计算损失，从2011年6月9日起计算到恒大公司返还全部款项之日止）；3.恒大公司承担本案诉讼费用。在一审审理过程中，刘翔将第1项诉讼请求变更为：请求判令解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；刘翔提出其第2项诉讼请求中的损失计算方式中应以其购房总价款加上已偿还贷款利息之和作为基数来计算利息损失。一审法院经审理查明，2011年6月8日，刘翔（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖111479145），合同约定的与本案相关的条款如下：“一、恒大公司将建设中的恒大华府A地块第1幢2层16号房屋预售给刘翔，该商品房的用途为商业服务，（合同约定）建筑面积61.52平方米，房屋总价款814932元，其中刘翔于签订合同时付清首付款409932元，余款405000元采用银行按揭贷款的方式支付。二、合同第九条、第十条约定，恒大公司应于2011年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付给刘翔使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……。恒大公司逾期超过90日后交付房屋，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人按本条规定解除合同的，应在有权解除合同之日起7日内决定并书面通知出卖人，超过7日没有通知的视为买受人同意继续履行合同。三、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、（见附件六）合同附件六：合同补充协议第七条约定：……2、出卖人应当在商品房交付使用后540日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。3、双方同意以2011年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。4、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权属证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。……6、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理产权登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件、签署一切必须文件及相关办证费用。须向银行借取资料的，买受人可委托出卖人代为向银行借取。买受人是否提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。否则，出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书。……8、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任”。上述合同签订当天，刘翔向恒大公司支付购房首付款409932元。2011年9月19日，刘翔与案外人中国银行股份有限公司武汉青山支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定刘翔向该行贷款405000元用于支付其购买“恒大华府商铺1-216”房屋（案涉购房合同所涉房屋）的购房款；该行于2011年10月向刘翔发放了贷款405000元用于支付剩余购房款，此时刘翔已向恒大公司付清全部购房款。刘翔从2011年11月20日起开始向案外人中国银行股份有限公司武汉青山支行偿还贷款本息，截止到2015年8月13日刘翔向该行付清贷款本息时止，刘翔共向该行支付利息109394.47元。2012年4月15日，刘翔与恒大公司办理收房交房手续。因恒大公司未按合同约定时间向刘翔交付案涉购房合同所涉房屋，恒大公司向刘翔支付违约金7416元。刘翔于2012年9月15日向恒大公司出具收条一张，内容为：“今收到武汉东湖恒大房地产开发有限公司因武汉恒大华府楼盘商铺1-216房延迟交楼支付违约金7416元，本人保证不再就该房屋延迟交楼要求武汉东湖恒大房地产开发有限公司承担任何责任”。2013年11月26日，刘翔签名一份《业主确认书》，该确认书的内容为：“东湖新技术开发区房产管理局：本人刘翔，身份证号××，于2011年6月16日购买了恒大华府1栋216号房，备案号为湖111479145，因实测面积房屋用途录入需要，本人同意将房屋用途改为办公，特此说明”。2014年12月30日，武汉东湖新技术开发区房产管理局核准登记并颁发了坐落于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路22号恒大华府A地块1栋2层16室房屋的《武汉市商品房权属证明书》。该权属证明书上“房屋状况”部分记载“设计用途”为“办公”等内容。一审法院另查明，2008年3月20日，案涉购房合同所涉房屋所在的A地块商业街1号、2号楼取得《建设工程规划许可证》。该规划许可证所附《建筑红线定位图》显示案涉购房合同所涉房屋规划用途为“办公”。因恒大公司未能按照案涉购房合同约定为刘翔办理用途为“商业服务”的商品房权属证明书，故刘翔诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，刘翔与恒大公司于2011年6月8日签订的案涉购房合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定内容全面履行各自的合同义务。一、2013年11月26日的《业主确认书》是否是双方对案涉购房合同中约定房屋用途的变更问题。从该确认书的发出对象来看，是业主向房产管理局发出的确认书，没有双方确认将案涉购房合同所涉房屋的用途由“商业服务”协议变更为“办公”的意思表示；从该确认书的内容、目的来看，该确认书是为了“实测面积房屋用途录入需要”，没有双方确认将案涉购房合同所涉房屋的用途由“商业服务”协议变更为“办公”的内容；从该确认书签名的时间来看，刘翔是在不知晓案涉购房合同所涉房屋的规划用途为办公的情况下，于2011年6月8日与恒大公司签订的房屋用途为“商业服务”案涉购房合同，而刘翔于2013年11月26日所签的《业主确认书》，无证据显示该确认书是双方对于房屋用途的协议变更后的相关补充协议，亦无证据显示恒大公司明确告知刘翔签署该确认书后即意味着同意将房屋用途协议变更为“办公”。综上，刘翔于2013年11月26日签名的《业主确认书》不具有将案涉购房合同中约定房屋用途由“商业服务”变更为“办公”的补充协议的法律性质，不产生双方达成补充协议将案涉购房合同中约定的房屋用途由“商业服务”变更为“办公”的法律后果。对于恒大公司提出刘翔签订该确认书是同意将房屋用途变更为“办公”用途的意见，依法不予采纳。二、双方所签案涉购房合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。在本案中，恒大公司在明知自己开发建设的“恒大华府A地块1栋2层”房屋的规划用途是“办公”的情况下，与刘翔签订案涉购房合同时将该层16号房屋约定用途为“商业服务”并按照商铺的价格出售，则恒大公司在出售该房屋时就有欺瞒行为。在案涉购房合同签订后，虽然恒大公司对案涉购房合同所涉房屋申请办理房屋权属初始登记，并取得武汉东湖新技术开发区房产管理局于2014年12月30日颁发的该房屋的《武汉市商品房权属证明书》，但该权属证明书记载的房屋状况中涉及用途为“办公”，不符合案涉购房合同中关于房屋用途的约定，直至本案一审庭审辩论终结前，恒大公司既未能变更房屋规划用途为“商业服务”以符合案涉购房合同的约定，又未能与刘翔达成协议将案涉购房合同约定的房屋用途变更为“办公”，则恒大公司向刘翔交付的房屋不符合案涉购房合同中关于商品房用途为“商业服务”的约定，不能实现刘翔以商铺价格购买、以投资经营商铺为目的的案涉购房合同目的，构成根本违约，故对于刘翔要求解除案涉购房合同的诉讼请求，依法予以支持。三、案涉购房合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，第三人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，在案涉购房合同解除后，恒大公司依法应向刘翔退还已付购房款814932元，故对于刘翔要求恒大公司返还814932元购房款的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，因案涉购房合同未对恒大公司未能交付“商业服务”用途的房屋、办理“商业服务”用途的房屋权属证明书的违约行为约定违约金，又难以确定刘翔的损失数额，根据公平原则，可以按照已付购房款总额及偿还贷款本息的情况，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准及刘翔贷款部分已支付的利息计算其损失，而刘翔于2011年6月8日向恒大公司支付购房首付款409932元，其提出从付款次日即2011年6月9日起计算损失符合常理，但刘翔要求按照从此时按照购房总价款及同期银行贷款利率的三倍计算损失的意见，无依据，故对于刘翔要求恒大公司赔偿损失的诉讼请求，依法部分予以支持，刘翔的损失计算方法为：第一部分损失，以409932元为本金，从2011年6月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年8月13日止的利息损失；第二部分损失，刘翔已支付的405000元贷款利息109394.47元；第三部分损失，以814932元为本金，从2015年8月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至一审判决确定恒大公司返还814932元之日止的利息损失。对于刘翔提出其损失应以购房总价款加上已偿还贷款利息之和作为基数计算利息损失的意见，无依据，依法不予支持。对于恒大公司提出逾期办证的违约金标准为每年按已付房款的千分之一计算的意见，因该标准明显低于刘翔因恒大公司违约行为所受的损失，又该约定与恒大公司不能按照合同约定履行交付的房屋用途为“商业服务”的义务的违约行为后果无对应关系，故对此意见依法不予采纳。对于恒大公司提出应当扣减已支付的逾期交房违约金7416元的意见，因案涉购房合同约定的交房时间为2011年12月31日前，而恒大公司在2012年4月15日才向刘翔交房，恒大公司已构成逾期交房，其因逾期交房向刘翔支付违约金7416元，与恒大公司不能按照合同约定交付用途为“商业服务”的房屋，是恒大公司履行合同的两个不同义务内容，恒大公司逾期交房应当支付违约金，其支付逾期交房违约金后还应当继续全面履行合同义务，故对此意见不予采纳。对于恒大公司提出应当扣减房屋占用费97878.32元的意见，因恒大公司向刘翔交付符合合同约定条件的房屋是其应当履行的合同义务，在案涉购房合同解除后，恒大公司要求扣减刘翔占有房屋期间的占有使用费97878.32元没有相应的法律依据，故对此意见依法不予采纳。综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除刘翔与武汉东湖恒大房地产开发有限公司于2011年6月8日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖111479145）；二、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向刘翔返还购房款814932元；三、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向刘翔赔偿已付利息损失109394.47元并赔偿占用资金的损失（损失计算方法为：第一部分损失，以409932元为本金，从2011年6月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年8月13日止的利息损失；第二部分损失，以814932元为本金，从2015年8月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至一审判决确定恒大公司返还814932元之日止的利息损失）；四、驳回刘翔的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18124元，减半收取9062元，由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担。一审宣判后，上诉人恒大公司不服，向本院提起上诉称：1.《业主确认书》系双方共同确认，系双方民事法律行为而非单方行为。《业主确认书》原件虽保存在东湖新技术开发区房管局，但根据上诉人庭审中出示的扫描件可以清晰的看出该确认书加盖了上诉人公司骑缝公章，因此该确认书应认定为双方协商一致后，共同向房管局确认对房屋用途的更改，一审法院认定该确认书为被上诉人单方向房管局发出无事实依据。2.《业主确认书》意思表示明确，双方均清晰表达了将房屋用途变更为“办公”的意思表示。本案中双方商品房合同约定以及实测面积房屋用途录入需要等措辞均指向同一诉讼标的即诉争房屋，因此只要双方均作出了一致的对涉案房屋用途变更为办公的意思表示，人民法院就应认定双方协议约定房屋用途己变更为办公。3.一审法院认为《业主确认书》签订时，存在上诉人未告知被上诉人该确认书的法律性质以及被上诉人不知道房屋规划用途为办公等情形没有事实依据，也不属于合同无效情形，一审法院不能以此认定该确认书无效。4.一审法院判令解除涉案商品房买卖合同，在计算被上诉人损失时应扣减房屋占用费。被上诉人在占用房屋期间享有了该房屋的物权，该物权必然存在一定财产价值，该部分价值可以弥补被上诉人的部分损失，人民法院在计算被上诉人损失时理应扣减该部分房屋占用费。上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的各项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人刘翔口头答辩称：1.上诉人隐瞒诉争房屋的规划用途，导致诉争房屋无法办理商业用途的权属证书，其行为已构成根本违约，被上诉人有权解除合同；2.被上诉人签订的《业主确认书》是为了测量而签订的，并非是对买卖合同的变更和补充，该确认书是上诉人故意误导而签订的；3.上诉人认为解除房屋买卖合同后应扣除房屋占用费的理由明显不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘翔与恒大公司于2011年6月8日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于恒大公司认为双方于2013年11月26签订的《业主确认书》是对购房合同中约定房屋用途变更的上诉理由，不管从该确认书的发出对象还是从该确认书的内容、目的来看，该确认书均没有双方协商将所涉房屋用途由“商业服务”变更为“办公”的意思表示，因此，该确认书不具有将购房合同中约定房屋用途由“商业服务”变更为“办公”的补充协议的法律性质，亦不产生相应的法律后果，恒大公司的该项上诉理由，本院不予采纳。双方签订的商品房买卖合同中约定诉争商品房的用途为“商业服务”，而恒大公司取得的《武汉市商品房权属证明书》上记载的房屋状况中涉及用途为“办公”，不符合该合同中关于房屋用途的约定。在一审庭审辩论终结前，恒大公司既未能变更房屋规划用途为“商业服务”，又未能与刘翔达成协议将合同约定的房屋用途变更为“办公”，因此，恒大公司向刘翔交付的房屋不能实现刘翔以商铺价格购买、以投资经营商铺为目的的合同目的，构成根本违约，双方签订的商品房买卖合同应予以解除，恒大公司应当向刘翔退还已付购房款并赔偿其损失。关于恒大公司认为在计算损失时应扣减房屋占用费的上诉理由，本案的法律关系为房屋买卖法律关系，而非房屋租赁等有偿使用法律关系，恒大公司将上述房屋交付给刘翔是基于房屋买卖法律关系而为的交付，是其应当履行的合同义务，恒大公司的该项上诉理由没有相应的法律依据，本院不予采纳。一审判决将《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定表述为《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项不当，本院予以纠正。综上所述，恒大公司的上诉请求和理由无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18124元，由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王薇审判员　　黄更审判员　　李瑜二〇一六年四月二十七日书记员　　ＸＸ来自：