（2016）川1102民初809号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-09-20

案件名称

张清华与张强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

乐山市市中区人民法院

所属地区

乐山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张清华,张强,杨树容

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

四川省乐山市市中区人民法院民事判决书（2016）川1102民初809号原告：张清华，男，1972年11月16日出生，汉族，农民。委托代理人（特别授权代理）：郭金福，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被告：张强，男，1965年4月19日出生，汉族，居民。委托代理人（特别授权代理）：李继奎，四川仙山律师事务所律师。第三人：杨树容，女，1969年4月14日出生，汉族。委托代理人（一般授权代理）；周小群，女，1974年2月4日出生，汉族，住四川省乐山市市中区石龙乡红月村*组***号。原告张清华与被告张强房屋买卖纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由审判员王彤独任审判，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。到庭参加了诉讼。2016年3月21日，本案依法追加杨树容为第三人参加诉讼，并于2016年4月6日公开开庭进行了审理，原告张清华及其委托代理人郭金福，被告张强由其委托代理人李继奎，第三人杨树容由其委托代理人周小群，到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原、被告双方申请庭外调解一个月。本案现已审理终结。原告张清华诉称：2012年6月18日，原、被告双方签订了《乐山市苏稽古桥文化旅游商业街商铺出让合同》一份，由原告以52万元购买被告位于苏稽古桥文化旅游商业街1栋2楼29号面积约59.50平方米的商铺一套。合同约定：原告应于合同签订之日缴纳了定金1万元，7天内支付总价款的70%即37万元，余款待被告将商铺产权证交付给原告后当日付清；同时该合同第八条约定，合同生效之日，被告向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，原告给予积极协助，如因被告原因造成原告不能取得商铺所有权和土地使用权证的，视为被告违约，原告有权退房，被告必须在原告提出退房之日起30日内，将原告已付款退还原告，并向原告支付违约金5万元。该合同签订后，原告积极履行了合同义务，于2012年6月18日向被告支付了37万元购房款，但被告至今仍未将该商铺的所有权变更登记到原告的名下，被告的该行为已构成严重违约，因被告和第三人系夫妻关系，现要求：解除原、被告于2012年6月18日所签订的《乐山市苏稽古桥文化旅游商业街商铺出让合同》；由被告和第三人退还原告已付购房款37万元，并支付原告违约金11.10万元（按银行同期贷款年利率10%计算，从2012年6月18日算至付清之日��。被告张强辩称：本案系自然人之间的普通房屋买卖纠纷，因此不适用商品房买卖合同的相关办证规定。根据《房屋登记办法》的规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，同时双方签订的合同约定，原告向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，被告给予积极协助，商铺出让交易发生的各项税费由双方按照有关规定分别承担，由此可见，本案房屋的办证义务是买卖双方的共同义务，而非卖方的单方义务。原被告双方在签订合同后，被告就向原告交付了合同标的物即合同约定的商铺，原告在接受该商铺后对外出租并收取租金，不存在被告迟延履行的问题，同时，原告在未向被告催告的情况下要求解除合同，不符合法律条件。原、被告双方签订的合同就办证期限并未约定，被告所出让的商铺因原有土地性质复杂，目前被告已取得出让房屋的所有权证，土地使用权证目前也正在办理中，不存在现在或将来不能办证的问题。原告现在要求解除合同，是因房地产行业不景气，房价出现下滑趋势下违背诚实信用原则的行为，与合同法鼓励交易的精神不符，因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：对原、被告双方的房屋买卖关于无异议。目前所卖房屋的土地证也正在办理中，原告要求解除合同不应支持。经审理查明：被告张强与杨树容系夫妻。2011年5月杨树容与广健等七人和乐山市亚东房地产开发有限公司经乐山市发展和改革委员会批准联合修建苏稽古桥文化中心，新建8437.80平方米商住楼。随后，经乐山市住房和城乡规划建设局批准，杨树容等人取得了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》，该工程于2011年7月10日开工，于2012年8月18日竣工验收。该工程修建过程中，被告张强夫妻决定将其中属于自己的部分即本案诉争的位于乐山市苏稽古桥文化旅游商业街1栋2楼29号（现为商业步行街22号2楼20号）门市进行对外出售，并对外进行广告宣传。2012年6月，原告通过被告所打广告得知被告预出售位于乐山市市中区苏稽镇古桥文化商业步行街的门市，遂于同年6月18日与被告签订了《乐山市苏稽古桥文化旅游商业街商铺出让合同》（以下简称“《出让合同》”，合同主要约定：1、甲方（本案被告）商铺位于乐山市苏稽古桥文化旅游商业街1栋2楼29号（现为商业步行街22号2楼20号），建筑面积约为59.50平方米，最终实际建筑面积由房产登记机关测量并按规范核定分摊面积计算为准，双方据此面积补差房款；2、按建筑面积计算，该商铺出让价格为52万元，若该商铺此前已出租的，则将租金抵扣房款；3、本合同��订之日缴纳定金1万元，7天内，乙方（即本案原告）支付总价的70%计37万元，余款待甲方将商铺产权证交付给乙方后当日付清，该门市已出租5年，租金5万元最终在总金额内扣除，乙方在2012年9月30日以后可以收取该门市租金，甲方交房时间为2012年7月30日；4、双方商定，在本合同生效之日起的当日，甲方向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，乙方给予积极协助，如因甲方原因造成乙方不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为甲方违约，乙方有权退房，甲方必须在乙方提出退房之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金5万元；5、该商铺出让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定分别承担。该合同签订后，原告于当日按约向被告支付了购房款37万元，被告也按约向原告交付了所售门市。原告在接受该门市后，也按约取得��该门市的租赁费。由于原告在取得该门市后至今未按约取得房屋所有权证和土地使用权证，原告在向被告催促未果后，于2015年9月29日通过移动短信方式催告被告，要求被告在收到催告函30日内，将该门市的产权登记到原告名下，如逾期未办好，则将解除双方所签的《出让合同》，并要求赔偿经济损失和违约金。2016年1月5日，由于仍未取得所购门市的所有权证和土地使用权证，原告遂向本院起诉主张前述请求事项。审理中，被告称其目前不能将所卖房屋的产权登记到原告名下的原因是，出售给原告的门市土地性质比较复杂，其房屋所有权证和土地使用权证需先登记到杨树容之名下，再经过一时间后才能转移登记到原告的名下，目前所售门市的房屋产权证已登记至杨树容名下，土地使用权证也在办理中，没有过户到原告名下是政府部门的原因，并非是被告方的原因，被告在向原告出售该房屋时就口头告知了该房的办证过程，原告对此则表示被告并未告知过其办证过程，否则原告并不会购买该房屋。上述事实，有结婚证、《企业投资项目备案通知书》、建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收报告》、《乐山市苏稽古桥文化旅游商业街商铺出让合同》、收款收据、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方于2012年6月18日所签订的《乐山市苏稽古桥文化旅游商业街商铺出让合同》系双方当事人真实意思的表示，是依法成立的合同，该合同自签订时生效并对合同双方产生拘束力。原告在按约向被告支付购房款后，被告即付有向原告交付所购门市的义务，由于双方所签订的出让合同标的物为不动产，因此对于不动产为标的物的买卖合同，其��付应受《中华人民共和国物权法》的调整，根据《中华人民共和国物权法》的规定，国家对不动产实行统一登记制度，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此，在房屋买卖关系中只有在将所售房屋登记在买受人名下时，合同标的物才完成法律意义上的交付，所以在原告尚未依法取得所购门市的不动产权属证书以前，被告以原告已实际占有和使用了该门市为由主张其已完成了对合同标的物的交付义务，不符合相关法律的规定，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的规定，交付合同标的物是出卖方的义务，且在本案双方签订的出让合同中双方也约定，合同生效之日起，被告即应向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，所以被告以办证义务是买卖双方共同义务的理由依法不能成立，本院不予认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；2、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日，由此可见，房屋交付使用或合同签订后的90日，为法律所确定的合理办证期间，所以本案原、被告虽然双方在出让合同中就产权登记没有约定明确的办证期限，但并不表示相关法律对办证期限并无明确的规定，故被告以双方未明确办证期限而认为自己不存在违约的主张，本院不予认可；虽然被告主张其在向原告出让门市时就将该门市要先登记到他人名下再转登记到原告名下的情况进行了告知，但由于被告并未提供任何证据予以证明，且原告对此也不予认可，故本院对被告主张的该项��实不予认可，并对被告由此认为双方存在办证期间约定的主张本院亦不予认可；根据《中华人民共和国合同法》的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1因不可抗力致使不能实现合同目的、2一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；4、法律规定的其他情形。本案中，被告在虽然要求继续履行合同，但其并不能明确为原告办理产权证明的期限，且目前所售门市的产权证明还不能登记到原告的名下，故双方的房屋买卖合同目的客观上已无法实现，为此，原告要求解除双方所签订合同，并由被告承担违约责任的主张，本院应予支持，虽然被告与第三人系夫妻，但由于原告是基于合同关系主张权利，而本案第三人并非合同之相对人，故原告要求第三人承担责任的主张，本院不予支持；根据双方合同中关于产权登记的约定，被告应在合同生效当日向房地产产权登记机关申请办理权属转移手续，因合同生效之为合同签订日，所以被告应在合同签订的当日即2012年6月18日向房地产登记机关申请办理权属转移登记，同时根据建设部《房屋登记办法》规定，房屋登记机构办理国有土地范围内房屋所有权登记的期限为30个工作日，故被告最迟应在2012年7月28日以前为原告办理权属登记，由于被告在此期间内并未为原告办理权属转移登记，故原告要求被告承担违约责任的主张，本院应予支持，由于被告逾期不能为原告办理所购房屋的产权登记，客观上造成原告购房资金被占用，故原告要求按人民银行同期贷款利率计算违约损失的主张，本院应予支持，；为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告张清华与被告张强于2012年6月18日签订的《乐山市苏稽古桥文化旅游商业街商铺出让合同》；二、被告张强及于本判决生效后十日内，退还原告张清华购房款370000元，并从2012年7月28日起至付清房款370000元之日止，按人民银行同期贷款利率支付原告张清华资金占用损失；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3757元（已由原告张清华预缴），由被告张强负担。如不服本判决，可在收到本判决书十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员　王　彤二〇一六年四月二十七日书记员　汪晓磊来源：