（2016）陕07民终438号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-06-29
案件名称
唐涛与汉族林源房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐涛,汉中林源房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕07民终438号上诉人（原审被告）唐涛，男，汉族。被上诉人（原审原告）汉中林源房地产开发有限公司。法定代表人童彦林，该公司董事长。委托代理人杨惠明，陕西时代潮律师事务所律师。委托代理人任中建，汉中林源房地产开发有限公司员工。上诉人唐涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第01727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐涛，被上诉人汉中林源房地产开发有限公司的委托代理人杨惠明、任中建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，1996年，原汉中市食品公司作为发包方与唐涛作为承包方签订《承包合同》一份，同意将位于食品公司前院三层砖混楼的二层、三层房间，一层楼梯以东的房间提供给唐涛使用，使用期暂定五年至2001年止。后一直到2007年元月30日，汉中市第二食品公司作为出租方即甲方与唐涛作为承租方即乙方签订《租赁合同》一份，该合同为填充式制式文本合同，双方约定将公司院内三层红砖楼下房屋三层及楼边偏厦房壹间租赁给唐涛使用，租赁时间至2008年2月29日，租金24000元；其约定条款……六，乙方应保障所使用房屋的完好，不得改变其结构和在房屋周围私搭乱建，房屋的维护费用及财产的管理由乙方自行承担，乙方不得私自转让转包房屋，否则甲方有权终止合同，因此而产生的一切后果由乙方全部承担……。2008年7月1日，双方又继续签订一份《租赁合同》，约定将公司院内三层楼房整体租赁给唐涛经营使用至2009年6月30日，租金23000元，其他条款与前次相同。2009年7月1日，汉中市第二食品公司作为出租方即甲方与唐涛作为承租方即乙方签订《租赁合同》一份，约定将公司院内原招待所（一楼两间除外）租赁给乙方经营使用，租赁时间从2009年7月1日至2010年6月30日止，租金为23000元，其他条款与前次相同。2010年7月23日，经陕西君正拍卖有限公司拍卖成交确认，汉中市第二食品公司所有的共计17宗资产（土地、房屋、设备、债权）以3605万元价格拍卖给汉中林源房地产开发有限公司所有，即包括被告唐涛所经营的桂泉浴池现使用的房屋在内。2011年12月28日，原告作为出租方（甲方）与被告唐涛作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，将公司院内浴池租赁给唐涛使用，租赁时间从2012年1月1日至2012年12月31日止，租金23000元,其他条款与2007年1月30日所签租赁合同条款一致。2013年11月26日，因原告拟对原汉中市第二食品公司院内所属租用房屋进行整体拆建，遂向唐涛发出通知，要求被告于2014年1月1日前自行搬离，因被告对此持有异议，2014年5月25日，原、被告双方协商后又签订了一份《租房合同》，主要条款约定房屋租赁期为12个月，即2014年1月1日起至2014年12月31日止。加备注：公司院内浴池。其中条款约定租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失;未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；如乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构、损坏、改变租赁用途及拖欠房一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方应于房屋租赁期满后，将承担房屋及附属设施、设备交还甲方，验收时双方共同参与；房屋租金为24000元，如逾期交纳，按每日租金的3倍支付滞纳金……。后该租赁合同到期，原告要求收回租赁房屋，被告仍不同意，原告遂于2015年9月9日向本院提起诉讼，调解未成。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案被告唐涛与汉中市第二食品公司于2007、2008、2009年按年签订租赁合同均到期后，后因租赁物所有权发生变更，即因现在的原告竞价取得了该房屋所有权，之后被告又于2012年、2014年两次与新的所有权人即本案原告签订了租赁合同，现均已到期。现原告要求归还租赁的房屋，被告应当返还并承担相应期间的房租，对此予以支持。经审理中查明，现被告实际租赁的房屋为原汉中市第二食品公司院内砖混结构整体楼房（三层）一幢及偏厦房一间。现被告辩称要求原告补偿其自建物的拆迁损失，该主张因与双方所签格式合同条款中的约定不符，与法无据，故不予采纳,但考虑原告租赁房屋形成历史时间较长，搬迁于其个人有一定实际困难，经征询原告意见同意，不再另对被告主张逾期的滞纳金。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、限被告唐涛于本判决生效后30日内返还原告位于原汉中市第二食品公司院内现被告作为桂泉浴池的砖混结构三层楼房（整体）一幢及偏厦房一间，并恢复该租赁房屋基本原状；二、限被告唐涛于本判决生效后30日内支付原告房屋租金，该租金自2015年1月1日起算，按年租金24000元或按日租金65.75元计算至本判决限定履行给付期限界满前一日。上诉人唐涛不服一审判决，上诉称：被上诉人汉中林源房地产开发有限公司因商业拆迁不再续租，上诉人同意到期腾房，但是上诉人租用房屋并自建了部分房屋，双方在协商损失补偿问题期间，被上诉人借口超期占用提起诉讼。双方争议的性质为拆迁补偿争议，最高人民法院法释〔2005〕9号司法解释有明确规定，一审法院无视双方争议的性质，按照房屋租赁纠纷裁决案件，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。被上诉人汉中林源房地产开发有限公司答辩称：被上诉人是争议房屋的业主，双方是租赁合同关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审开庭查明的事实，与一审判决认定事实一致。另查明，上诉人唐涛向汉中市汉台区人民法院提起诉讼，要求被上诉人对租赁期间添附的设施等予以补偿，汉台区人民法院于2016年4月6日立案受理。该事实有唐涛的起诉状、汉台区人民法院民事案件受理通知书证实。本院认为，上诉人唐涛与被上诉人汉中林源房地产开发有限公司租赁合同期届满后，上诉人负有返还租赁物的义务。上诉人唐涛上诉称，双方争议的法律关系的性质为拆迁补偿争议，应当适用最高人民法院法释〔2005〕9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，不属于人民法院受理范围。本院认为，本案租赁合同涉及的租赁物及土地使用权系被上诉人汉中林源房地产开发有限公司通过拍卖程序取得。此后被上诉人作为出租人，与上诉人签订新的租赁合同。现双方签订的租赁合同期限届满，被上诉人要求上诉人返还房屋，是出租人的权利。虽然上诉人认为被上诉人应当对其在承租期间的添附补偿，但并不因此改变双方租赁关系的性质。双方之间不属于拆迁人与被拆迁人之间的关系，不适用上述司法解释的规定。双方当事人应当按照租赁合同的约定和法律的规定，依法行使权利、履行义务。一审判决对本案争议定性准确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人要求被上诉人对租赁期间添附的设施等予以补偿，在本案一审中没有提起反诉，不属于本案审理范围。一审判决在本院认为中就该事项予以评判不当。综上所述，一审判决对唐涛提出的补偿问题予以评判，超出本案审理范围，本院予以纠正。一审判决针对双方租赁关系的争议，认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1560元，由上诉人唐涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆波代理审判员 岳媛代理审判员 金庆二〇一六年四月二十七日书 记 员 刘娜 关注公众号“”