（2016）粤01民终4034号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-05
案件名称
广州联华物业管理有限公司与柯丽雅物业服务合同纠纷2016民终4034二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柯丽雅,广州联华物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4034号上诉人（原审被告）：柯丽雅，住广州市。委托代理人：左少善，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州联华物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：杜文希，职务：经理。委托代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人柯丽雅因与被上诉人广州联华物业管理有限公司（以下简称联华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市穗高物业管理有限公司原为广州市环市西路长乐后街55-56号西湾阳光.长乐花苑小区的物业管理公司。柯丽雅曾于2012年5月与穗高公司签订《物业服务协议》，约定服务期间住宅物业服务费为每月每平方米1.96元，发生纠纷可向广州仲裁委员会提出仲裁。2013年9月25日，穗高公司与联华物业公司签订了《西湾阳光物业管理权移交协议》，约定自2013年9月26日起向联华物业公司移交西湾阳光小区物业管理权及相关管理事项，管理权正式移交完成后，所发生的责任由联华物业公司承担。2013年9月27日，西湾阳光.长乐花苑小区的建设单位广州新兴房地产开发公司（以下简称新兴公司）与联华物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定新兴公司将西湾阳光.长乐花苑委托联华物业公司实行物业管理，业主（住用户）按照每月每平方米1.96元收取管理费。上述协议签订之后，联华物业公司开始对西湾阳光.长乐花苑进行物业管理。联华物业公司的物业管理资质为三级。柯丽雅是广州市环市西路长乐后街55号1501房业主，该屋建筑面积130.21平方米，其按照上述合同约定标准向联华物业公司支付管理费至2014年底，从2015年1月开始没有继续支付管理费。联华物业公司已于2015年9月底退出西湾阳光.长乐花苑小区，没有继续对小区进行物业管理。该小区在2015年6月成立了业主委员会。联华物业公司于2015年10月8日向原审法院提起本案诉讼称：联华物业公司受广州市新兴房地产开发公司委托，从2013年10月起为广州市长乐花苑（西湾阳光）小区提供物业服务至今，物业服务费按照合同约定的每月每平方米1.96元收取。柯丽雅为广州西湾阳光小区业主，从2015年第一季度起至2015年第三季度拖欠联华物业公司物业管理费。为此请求：1.柯丽雅缴清拖欠的2015年1月1日至2015年9月30日物业管理费（每月管理费为1.96元／平方米×130.21平方米）和滞纳金（当季的管理费为本金，从次季第1日起按照每日千分之一计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由柯丽雅承担。柯丽雅原审答辩称：不同意联华物业公司诉讼请求，理由是：1.柯丽雅曾于2012年5月与广州市穗高物业管理有限公司（以下简称：穗高公司）签订《物业服务协议》，约定由穗高公司提供物业服务及收取管理费，穗高公司不得将物业整体管理责任转让给第三方。后来联华物业公司与穗高公司又签订管理权移交协议，并违规收取柯丽雅管理费，该行为违反了上述约定。联华物业公司与柯丽雅没有法律上的利害关系，不是适格的诉讼主体，法院应裁定驳回起诉。2.联华物业公司分别与穗高公司和开发商签订的《西湾阳光物业管理权移交协议》及《前期物业服务协议》不能说明联华物业公司已经取得小区业主认可的物业管理权，物业公司的选任没有经过招投标方式，《西湾阳光物业管理权移交协议》对业主没有约束力。3.联华物业公司在2014年1月之后收取小区过半数业主的物业管理费，并不意味该部分业主选择了联华物业公司作为物业服务企业。4.联华物业公司没有物业管理资质，没有履行服务企业应尽责任，要求柯丽雅按照每平方米1.96元支付管理费不合理。实际上，联华物业公司只提供了50%的服务，应当减半即按每平方米0.98元收取费用。原审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，在涉案房屋所在小区业委会成立之前，新兴公司与联华物业公司签订《前期物业服务协议》对柯丽雅具有约束力。虽然柯丽雅主张原物业管理公司为穗高公司，之后变更为联华物业公司并将本物业整体管理责任转让给联华物业公司不合法，但是，穗高公司所提供的服务也属于前期物业服务，从新兴公司与联华物业公司签订《前期物业服务协议》的行为来看，穗高公司与联华物业公司之间关于物业管理权的移交并非法律禁止的将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人，其实质是穗高公司终止提供物业服务，并由新兴公司选任联华物业公司作为前期物业服务的单位提供物业服务。因此，柯丽雅认为联华物业公司主体不适格及不应受上述《前期物业服务协议》的约束缺乏依据，不予认可。另外，在联华物业公司受托对小区进行物业管理之后，柯丽雅已向联华物业公司支付管理费至2014年底，且在此期间柯丽雅也确实享受了联华物业公司提供的物业服务，因此其辩称不知道是联华物业公司提供物业服务和收取管理费，以及开发商选任物业公司没有经过招投标等均不能成为其拒付管理费的理由，因此对该抗辩不予采纳。柯丽雅主张联华物业公司提供的物业服务严重不符合协议约定，但未能提供证据予以证实，因此其要求按照每月每平方米0.98元计算管理费没有依据，不予支持。联华物业公司要求柯丽雅按协议约定标准支付拖欠的管理费合法合理，予以支持。由于上述《前期物业服务协议》并没有约定柯丽雅逾期缴纳管理费应支付违约金，因此联华物业公司要求柯丽雅支付违约金缺乏依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，于2015年11月27日作出如下判决：一、柯丽雅自判决发生法律效力之日起10日内，向联华物业公司支付从2015年1月1日起至2015年9月30日的物业服务费（按建筑面积130.21平方米、每月每平方米1.96元计算）；二、驳回联华物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由柯丽雅负担。判后，上诉人柯丽雅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、联华物业公司不是适格的诉讼主体。建设单位（开发商）于20l2年5月交房给小区各业主，柯丽雅在入住时与穗高公司签订《物业服务协议》，该协议约定，前期物业服务企业是穗高公司，该公司的管理期限是从长乐花苑二期A栋物业交付之日起至业主委员会成立并与新的物业管理企业签订新的物业服务协议之日止。协议签订日期是20l2年5月18日。柯丽雅在签订协议的同日还签署一份《银行代扣物业管理费授权书》，授权穗高公司委托银行在柯丽雅名下的建设银行账户按月（或按季度）自动划扣物业管理费。柯丽雅没有与联华物业公司签署《物业服务协议》，没有向联华物业公司交付物业管理费，也没有授权联华物业公司委托银行自动划扣柯丽雅名下的账户资金。联华物业公司不是提供物业服务的相对方，无权向柯丽雅收取物业管理费，不是适格的诉讼主体。二、联华物业公司无权向柯丽雅收取物业管理费。联华物业公司向法庭提交的《前期物业服务协议》和《西湾阳光物业管理权移交协议》不能说明联华物业公司已经取得小区业主认可的物业管理权。两份协议的效力只及于相对方，对柯丽雅无约束力。而且是否倒签日期存有疑问，柯丽雅对上述两份协议的真实性不予认可。物业服务协议必须是业主与物业服务企业签订的协议，合同主体是业主与物业服务企业，而联华物业公司提交的《前期物业服务协议》合同相对方是新兴公司。联华物业公司与新兴公司签订的《前期物业服务协议》就其性质而言属于建设单位选聘物业服务企业合同，不是物业服务协议。此外，穗高公司在与联华物业公司签订《西湾阳光物业管理权移交协议》前并未解除该公司与柯丽雅签订的《物业服务协议》，故柯丽雅与穗高公司的协议仍然有效，联华物业公司无权向柯丽雅收取物业管理费。穗高公司与联华物业公司签订《西湾阳光物业管理权移交协议》实质是委托管理合同，该协议第二条第1项约定，物业管理权移交后的三个月乙方继续沿用甲方物业公司账户办理业主缴费划账手续，对业主发票由甲方提供。在该三个月的物业费用划款到账三天内，甲方将款项以转账方式支付给乙方。这一条款说明穗高公司仍然是向业主收取物业管理费的权利人，是物业服务协议的相对人，小区的物业服务主体不因联华物业公司与第三方签订的两份协议而变更。三、联华物业公司在2014年1月之后收到了小区过半数业主的物业管理费，并不意味小区过半数业主选择了联华物业公司作为物业服务企业。根据小区业主委员会向广东省银监局、建行广东省分行、建行广州市建设六马路支行了解得知，联华物业公司利用从穗高公司财务处掌握的业主银行信息（各业主缴费的银行卡号），欺骗建行广州市建设六马路支行，获得了企业网银和银行自动划款授权，强行划扣了业主账户内的存款。而小区业主一直不明真相，误以为是穗高公司向业主收取管理费。联华物业公司在建行广州市建设六马路支行开立的自动划扣账户在2015年10月28日业主投诉的当日己被银行冻结。四、穗高公司与联华物业公司签订的《西湾阳光物业管理权移交协议》对业主无约束力。根据我国《合同法》的相关规定，穗高公司将其与业主签订的《物业服务协议》的权利和义务一并转让给联华物业公司，必须得到业主的同意。根据穗高公司与联华物业公司签订的《西湾阳光物业管理权移交协议》第二条约定，物业管理公司合同由乙方承继，即穗高公司与业主于2012年5月签订的《物业服务协议》中的权利义务由联华物业公司享有与承担。原审法院引用最高人民法院关于审理物业服务纠纷的司法解释第一条作为判决的依据是错误的，应当引用该司法解释第二条。五、联华物业公司没有履行服务企业应尽的责任，即便该公司要求支付物业管理费的请求在法律上获得支持，其要求柯丽雅按1.96／平方米收取物业管理费也是不合理的。根据开发商与联华物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，联华物业公司的服务应当达到附件一的质量标准，但联华物业公司未尽责，故不能按1.96／平方米收费，依联华物业公司的实际服务质量，与附件一的质量标准逐项对照，联华物业公司只提供了50%的服务，应当减价50%收取物业管理费，即按0.98／平方米收费。为此上诉请求：1.请求撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1442号民事判决；2.驳回联华物业公司的诉讼请求。联华物业公司口头答辩意见如下：1.我方和柯丽雅签订物业合同且已提供物业服务，有权要求享受了物业服务的业主支付物业服务费；2.我方提供的物业服务不是从穗高公司转包过来的，是整体移交给了我方管理；3.我方要求1．96元／平方米收取物业服务费，依据是前期物业服务合同，该金额也是柯丽雅原和穗高公司签订合同的标准一致的；因此根据最高院的相关司法解释规定，我方有权要求柯丽雅支付物业服务费。综上，不同意柯丽雅的上诉请求、事实和理由，同意原审判决，原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，柯丽雅提交向本院两份证据：1.中国银行业监督管理委员会广东监管局2015年11月23日向左少善出具的《信访事项受理通知书》，拟证明：银监局对建设路支行的业务进行审查，民事纠纷可以通过诉讼或仲裁解决，银监局认可未经储户同意擅自划扣储户的账户资金是违法的。2.中国银行业监督管理委员会广东监管局2016年1月21日向左少善出具的《信访事项处理意见书》，拟证明：银监局确认建设银行广州建设路支行在为联华物业公司办理代扣费业务中未严格遵守建行业务制度，联华物业公司利用企业网银代扣小区业主的费用，未经小区业主授权是违法的。联华物业公司质证认为：柯丽雅的代理律师左少善是信访当事人，左少善既是业主又是业委会主任又是律师，不同的身份，所代表的主体不一样，产生不同的法律作用，这两份信访与本案没有关联性。扣费是以联华物业公司名义扣缴业主的费用，费用发票也是以联华物业公司的名义出具的。本院认为：根据已查明的案件事实，联华物业公司是依据其与新兴公司签订的《前期物业服务协议》，对涉案房屋所在的西湾阳光.长乐花苑提供物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述协议对业主具有约束力。柯丽雅以其没有与联华物业公司签订《物业服务协议》、联华物业公司不是提供物业服务的相对方为由，上诉主张联华物业公司不是适格的诉讼主体，没有事实法律依据，本院不予采纳。联华物业公司按照《前期物业服务协议》约定，对涉案小区进行了实际管理，柯丽雅作为小区业主也实际享受了联华物业公司提供的物业服务，理应向联华物业公司支付物业管理费。柯丽雅上诉主张联华物业公司无权收取物业管理费，理由不成立，本院不予采纳。至于物业管理费的支付标准。联华物业公司起诉要求柯丽雅按照每平方米1.96元支付物业管理费符合合同约定，原审法院予以支持依据充分。柯丽雅上诉主张联华物业公司提供的物业服务没有达到质量标准应扣减50%的物业管理费，没有事实依据，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，柯丽雅就物业服务质量提出异议的，应另循合法途径请求联华物业承担损失赔偿等违约责任，故本院对此也不予采纳。柯丽雅二审提交的证据与本案没有关联性，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人柯丽雅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人柯丽雅负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡审 判 员 李 民代理审判员 余 盾二〇一六年四月二十七日书 记 员 张永亮 关注微信公众号“”