（2016）闽04民终119号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-14
案件名称
三明市阳光物业服务有限公司与赵春梅物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省三明市中级人民法院
所属地区
福建省三明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵春梅,三明市阳光物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终119号上诉人（原审被告）赵春梅，女，1968年2月22日出生，汉族，教师。被上诉人（原审原告）三明市阳光物业服务有限公司。法定代表人黄嘉辉，董事长。委托代理人魏宝闽，福建夏申律师事务所律师。上诉人赵春梅因与被上诉人三明市阳光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2015）梅民初字第1915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵春梅，被上诉人三明市阳光物业服务有限公司的委托代理人魏宝闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，赵春梅系三明市梅列区玫瑰新村69幢1001室业主。2007年1月1日，三明市阳光物业管理有限公司与建设单位三明市立丰房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：三明市立丰房地产开发有限公司委托三明市阳光物业管理有限公司对“阳光城”小区进行物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效之日；物业管理服务费向业主收取，即1元／月·平方米；并对双方的权利和义务、物业管理服务要求标准、违约责任等进行了约定。三明市阳光物业管理有限公司于2008年5月7日经工商登记更名为三明市阳光物业服务有限公司。三明市阳光物业服务有限公司于2009年10月入驻“阳光城”住宅小区进行物业管理服务。赵春梅至今尚欠2012年1月至2015年6月期间的物业服务费5054.32元、2012年1月至2014年12月期间公摊电费1016.6元、2009年10月至2014年12月公摊水费83.4元，共计6154.32元。2015年8月5日，梅列区住房和城乡规划建设局作出梅建（2015）92号文，其内容为：经核实，阳光城住宅小区住宅面积为209120平方米，停车库面积为37808平方米，合计总建筑面积246928平方米；三明市阳光物业服务有限公司的资质等级为三级，按相关法规规定，其管理的物业项目总建筑面积不得超过20万平方米；该局根据《福建省物业管理条例》第三十六条和《物业服务管理企业资质管理办法》第八条规定，对三明市阳光物业服务有限公司作出如下处理决定：（一）确认三明市阳光物业服务有限公司承接阳光住宅小区物业服务项目属超越资质等级经营行为；（二）对三明市阳光物业服务有限公司予以警告处理并责令其整改；（三）要求阳光城业主委员会尽快组织召集业主大会，依法定程序选聘具有合格资质的物业服务企业入驻管理阳光城住宅小区；（四）在阳光城业主委员会没有依法定程序选聘好新的物业服务公司入驻管理之前，阳光城住宅小区的物业服务工作暂时由三明市阳光物业服务有限公司继续负责。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然三明市阳光物业服务有限公司属于三级资质物业服务企业，其与建设单位签订《物业管理服务合同》并入驻阳光城小区进行物业管理服务系超越资质等级经营行为，但阳光城小区业主已实际接受管理服务，且梅列区住房和城乡规划建设局于2015年8月5日作出的处理决定亦明确在阳光城业主委员会没有依法定程序选聘好新的物业服务公司入驻管理之前，阳光城住宅小区的物业服务工作暂时由原告继续负责，因此三明市阳光物业服务有限公司与建设单位签订的《物业管理服务合同》中服务管理项目及收费等内容部分对全体业主包括被告具有约束力。据此，赵春梅应当向三明市阳光物业服务有限公司交纳相应的物业服务费、水电公摊费，故三明市阳光物业服务有限公司要求赵春梅支付物业服务费5054.32元、公摊电费1016.6元、公摊水费83.4元的诉讼请求，予以支持。三明市阳光物业服务有限公司超越资质入驻阳光城小区进行物业管理，且在物业管理服务过程中存在管理服务不到位的情形，其要求赵春梅支付违约金的诉讼请求，不予支持。赵春梅关于三明市阳光物业服务有限公司侵占小区业主的利益及返还利益的主张，与本案系不同的法律关系，亦属不同的诉讼主体，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、赵春梅应于本判决生效之日起十日内支付给三明市阳光物业服务有限公司2012年1月至2015年6月期间的物业管理费5054.32元、2012年1月至2014年12月期间公摊电费1016.6元、2009年10月至2014年12月公摊水费83.4元，共计6154.32元。二、驳回三明市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由赵春梅负担。宣判后，赵春梅不服，向本院提起上诉。上诉人赵春梅上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、被上诉人未提供任何证据证明其已经全面、合理地履行了《物业管理合同》约定的义务，应当认定为未全面、合理地履行合同义务；2、被上诉人将三明市梅列区阳光城小区物业整体转让给厦门市厦禾旧城改造物业管理公司的行为违反《物业管理服务合同》的约定，原审法院对这一违约行为未予认定是错误的；3、被上诉人对车辆占用消防通道、小区保洁未尽管理义务，原审法院未予认定是错误的；4、原审法院认定“被告关于原告侵占小区物业的利益及返还利益主张，与本案系不同的法律关系，亦属不同的诉讼主体，本案不予处理”是错误的。5、原审法院未认定被上诉人严重违约是错误。二、原审法院适用法律不当。1、片面地强调了被上诉人的合同权利和上诉人的合同义务，完全无视被上诉人是否履行了合同义务；2、未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定分配双方的举证责任，被上诉人未提供证据证明其已全面、合理地履行了物业合同；3、被上诉人的违约行为没有受到任何追究是错误的；4、原审未对被上诉人的物业服务收费标准是否与服务质量相一致作出判定；三、原审判决存在导向错误，不利于化解矛盾，也不利于物业管理行业的健康发展。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人原审时的诉讼请求。被上诉人三明市阳光物业服务有限公司口头答辩称，首先，上诉人从2012年1月至今未交物业费、水电公摊费，已严重影响小区的日常管理工作和公司的正常运营。上诉人应当知道权利和义务统一原则，享受了被上诉人提供的服务，却不履行缴费的义务，未交费自然无权行使业主的权利。其次，上诉人提出的理由不能成立，也没有相关的证据证实。上诉人只是个人，无权行使业主委员会的权利。同时，上诉人要区分是被上诉人的法律责任，还是原开发商的法律责任，被上诉人提供的物业服务是有目共睹的。综上，被上诉人认为，其与房地产开发商签订的《物业管理服务合同》对全体业主包括上诉人具有约束力。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人赵春梅为支持其上诉请求向本院提供了证据1份：《三明日报采访的材料》，证明物业公司的物业服务差，管理混乱。被上诉人三明市阳光物业服务有限公司质证如下：对证据的真实性有异议，该份材料不是报纸原件，与上诉人是否需要缴纳物业管理费没有法律关系。本院认证认为，经核查三明日报确有刊登这一内容，本院确认其证据资格，但导致业主失窃的原因是多方面的，其中包括社会治安等因素，因此，该份证据不能直接证明被上诉人的物业服务差，管理混乱。经审理查明，上诉人对原审查明的“三明市阳光物业管理有限公司于2008年5月7日经工商登记更名为三明市阳光物业服务有限公司即本案原告”有异议，上诉人认为不仅是更名，是整体转让给其他的公司。被上诉人对原审查明的事实没有异议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本院认为，阳光城住宅小区的房地产开发商三明市立丰房地产开发有限公司与被上诉人三明市阳光物业管理有限公司于2007年1月1日签订的《物业管理服务合同》中约定：“委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之日止。”庭审中，上诉人确认阳光城住宅小区业主委员会于2016年2月选聘新的物业公司。同时，在《梅列区住房和城乡规划建设局关于对三明市阳光物业服务有限公司超越资质等级经营阳光城住宅小区物业服务项目的处理决定》（梅建（2015）92号）第四条：“……（四）在阳光城业主委员会没有依法定程序选聘好新的物业服务公司入驻管理之前，阳光城住宅小区的物业服务工作暂时由三明市阳光物业服务有限公司继续负责。”在阳光城业主委员会选聘新的物业公司入驻之前，阳光城住宅小区的物业服务仍由被上诉人三明市阳光物业服务有限公司负责。被上诉人作为阳光城住宅小区的物业服务公司负责，上诉人作为阳光城住宅小区的业主，理应向物业服务公司支付物业费、水电公摊费。上诉人提供的证据不足以证明被上诉人未提供物业服务存在根本违约的行为。因此，上诉人不支付物业费、水电公摊费，没有事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人作为物业服务公司应增强服务理念，诚信服务。上诉人主张被上诉人侵占小区业主的利益及返还利益的主张，本院审理的（2016）闽04民终35号民事判决书中已经予以处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵春梅承担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 牟 旭代理审判员 张天明代理审判员 黄莉花二〇一六年四月二十七日书 记 员 王志明附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度“”