（2015）同民二初字第26号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-05-13

案件名称

才让草、夏吾尖措与同仁县住房和城乡建设局、青海宁辰房地产开发有限公司同仁分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案一审民事判决书

法院

同仁县人民法院

所属地区

同仁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

才让草,夏吾尖措,同仁县住房和城乡建设局,青海宁辰房地产开发有限公司同仁分公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

青海省同仁县人民法院民事判决书（2015）同民二初字第26号原告才让草，女，藏族，农民。原告夏吾尖措，男，藏族，农民。被告同仁县住房和城乡建设局，住所地同仁县隆务镇德合隆北路52号。（以下简称住建局）法定代表人杨玉奎，该局局长。委托代理人冶有贵，青东律师事务所律师。被告青海宁辰房地产开发有限公司同仁分公司，住所地同仁县隆务镇德合隆北路40号。（以下简称宁辰同仁分公司）负责人李天模，该公司总经理。委托代理人李积仓，大成律师事务所律师。原告才让草、原告夏吾尖措与被告同仁县住房和城乡建设局、被告青海宁辰房地产开发有限公司同仁分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告才让草、原告夏吾尖措，被告同仁县住房和城乡建设局委托代理人冶有贵、青海宁辰房地产开发有限公司同仁分公司委托代理人李积仓均到庭参加诉讼。2015年10月8日经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告才让草、原告夏吾尖措诉称，2010年10月7日，二原告与第一被告签订了一份同仁县热贡园区房屋拆迁置换协议书，该协议约定原告坐落于同仁县康乐市场东侧10-11号商用房，建筑面积66多平方米，第一被告拆迁后安置。临时过渡费暂定为两年（置换房于2012年10月7日交付原告），实行多退少补的原则，给付了拆迁补偿金。协议置换房坐落同仁县热贡园区康乐市场7号楼两间商用房，置换面积为66多平方米。协议生效后，原告按协议约定在2010年10月7日前将原商用房腾空，并交第一被告拆除。但到2012年10月7日二被告违约不向原告交付置换商用房。为此，特诉之法院，请求1、判令被告立即交付位于同仁县热贡园区康乐市场7号楼两间商用房；2、判令被告赔偿占房费249888元（自应实际交付商用房之日的房租费以每日274元计算，912天×274元=249888元。该费用截止起诉之日）；3、至实际交还房屋之日的占房费以同地段、商铺租金标准支付；4、拆除置换商用房对面的保障物；5、判令被告不应向原告收取土地费、房产契税、自来水接口费及配套设施费、电配费、装修保证金；6、同仁县热贡园区房屋拆迁置换之街面商铺用方面积减少，赔偿210000元。被告住建局辩称，一、原告要求立即交付热贡文化园区康乐路市场7号楼商铺的诉求不成立，没有事实依据。首先，没有按时交工是同仁县政府规划调整和拆迁不到位，工程建设推迟造成的，不是被告可控之事，属于不可抗力；其次，2014年8月26日，宁辰同仁分公司完工后，经竣工验收合格，住建局于当月30日以公告形式向原告在内的21户商铺业主告知各商铺业主前去宁辰同仁分公司结算相关费用并领取商铺钥匙。公告后原告没有前去宁辰房地产公司办理相关手续和领取钥匙，故住建局又于2014年9月20日向原告送达了前去青海宁辰房地产开发公司结算相关费用并领取商铺钥匙的通知。至此，住建局的告知义务全部尽到；第三，关于超期交付商铺的过渡费问题，当时21户业主共同提出申请，要求宁辰房地产公司按照每月每平方米70元或80元给付，但宁辰房地产公司坚持按原来的每月每平方米13元给付，最后由同仁县政府常务副县长王海军主持下达成了一致意见，按照每月每平方米20元给付；第四，依据每月每平方米20元标准17户业主已经办理了相关手续，领取了商铺钥匙，有的已经开始经营，有的正在装修，只有四户业主（包括本案原告）至今没有办理相关手续，也没有领取钥匙。综上，住建局没有义务承担交付房屋的责任。二、赔偿占房费的诉求没有事实依据，也没有法律依据。首先，住建局与原告签订的合同约定从2011年3月15日至2013年3月15日之间为建房过渡期，原告也从住建局处领取了过渡费，这一时间段不存在占房问题；其次，由于政府规划调整和拆迁不及时造成房屋建设延迟完工，这一时间段宁辰同仁分公司承诺给付每平方米每月20元的过渡费，同仁县政府也予以确认，大部分业主也同意这个方案，原告应当按时前去宁辰公司结算相关费用后领取钥匙；第三，宁辰公司给原告按照每平方米20元标准补偿过度费，原告应当按照规定交付相关费用后领取钥匙，开始经营。住建局只是建设行政主管部门，监督宁辰同仁分公司按建设规范完成建设任务，督促其按时向原告交付商铺，办理相关手续。三、关于占房费的计算标准，原告认为按照同地段商铺租金计算，但是，宁辰同仁分公司新建的商铺比原告原商铺面积大，当时合同约定按市场价下浮5%结算，现在的市场价应当在每平方米2.5万元以上，下浮5%也是在每平方米23750元以上，政府强行按照每平方米9000元下浮5%，以8550元标准卖给业主，处于“公平对等”的原则，原告漫天要价是不符合政府规定，也不符合房地产开发规律，按照惯例在商品房开发过程中开发商只能给业主按月付过渡费，没有理由支付商铺租金。超期过渡费标准和支付方式同仁县政府确定开发商按每平方米每月20元给付，支付方式相互结算多退少补，而且21户业主17户已经结算完毕，原告的诉求是无理要求，应不予支持。四、关于拆除障碍物，该案在开庭前同仁县政府已作出强制拆除决定，并拆除了该障碍物。五、关于收取规费及装修保证金，宁辰同仁分公司收取的相关规费和装修保证金，有些是代收后上交给有关部门的费用，原告如果不需要房产证、自来水和电就可以拒交，保证金应当是临时性的收费，可以与宁辰公司商议解决，与住建局无关。六、关于置换房面积减少，原告原商用房面积是66平方米，新建面积是76.35平方米，多出10.35平方米，这项诉求与事实不符，应依法驳回。综上，原告的所有诉求均没有事实和法律依据，也没有证据能够证明自己的诉求成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告宁辰同仁分公司辩称，一、本案所涉及的房屋拆迁置换协议书签订的主体系原告与住建局，我公司不是协议书签订主体。原告起诉要求宁辰同仁分公司承担合同责任没有事实依据。二、我公司已于2014年8月26日向同仁县政府拆迁办报告商铺已经验收合格，要求尽快办理房屋置换事宜，并将商铺交付住建局，交房延期系同仁县政府规划调整所致，我公司没有义务向原告支付所谓的占房费。三、拆迁置换商用房面积没有减少，置换比例为1：1等面积置换，原告原商用房面积为66平方米，现置换房面积为76.35平方米，实际上不是减少而是增加，原告应支付增加部分的房款。四、关于原告要求不缴纳土地出让金、契税、自来水接口费及配套设施费、电配费、装修保证金的诉求，首先，原告无权就该项提起诉讼，因为原告根本没有缴纳，权利没有受到侵害，不存在起诉的前提；其次，文化园区建设用地系政府挂牌出让，我公司有权按照相关规定收取土地出让金，契税是办理房产证过程中政府收取的，自来水接口费及配套设施费、电配费是政府收取的，我公司只是代收，装修保证金是一种保证押金，商户在装修时不破坏房屋主体结构的情况下，将全额无息退还。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告才让草、夏吾尖措为了支持其诉讼请求，向法庭出示以下证据：1.《同仁县热贡文化园区房屋拆迁置换协议书》一份，拟证明2010年10月7日签订的协议，2012年10月7日到期，但被告未交付房屋，超期交付应赔偿。2．《承诺书》一份，拟证明被告宁辰同仁分公司承诺商铺置换超出面积，按9000元／㎡的价格下浮5%。3、《置换计算表》一份，拟证明房子之前的大小为66平方米，现在的大小为76.35平方米，以前是两间、现在置换后只有一间。被告住建局对原告出示的证据质证称，证据1，2没有异议，对证据3真实性没有异议，证明方向有异议，置换是按面积计算的，不是按间数计算的。被告宁辰同仁分公司对原告出示的证据质证称，证据1，2，没有异议；证据3，真实性没有异议，证明方向有异议，协议明确约定按面积置换；。被告住建局为支持其辩解，向法庭出示以下证据：1、组织代码、身份证复印件、法定代表人证明，拟证明住建局主体资格及法定代表人杨玉奎合法身份。2．《同仁县热贡文化园区房屋拆迁置换协议书》一份，拟证明原、被告双方签订的协议合法有效，双方应当严格履行协议。2．《过度费计算期限及支付通知》一份，拟证明原告的房屋面积66平方米，过度费应当领取20592元，宁辰公司也同意支付。3．转账支票存根一份、进账单一份、收条一份，拟证明原告领取过度费20592元。4、批复一份，通知一份，拟证明该项目是经发改委同意建设，有合法手续。5、营业执照，组织机构代码证、税务登记证、土地证、选址意见书、规划许可证，拟证明开发企业是合法登记注册的房地产企业，依法选址，符合建设程序。6．康乐市场东侧21户原面积、现面积统计表一份，拟证明原告的置换房屋面积已超出原商铺面积。7．2014年8月30日住建局发出的公告一份、2014年9月20日住建局发出的通知一份，拟证明被告已经尽到告知义务。8、拆迁户登记表一份，拟证明被告经常与原告联系，及时沟通，告知房屋建设情况及进度。9．已办理相关手续商户的置换计算表十四份，拟证明①给原告应当按照每平方米20元标准补偿过度费；②原告应当按照规定交付相关规费；③原告向宁辰公司上交最终费用后领取钥匙。10．住建局会议记录一份，拟证明延迟交付房屋期间过渡费每月每平方米按20元计算。11．原告房屋置换计算表一份，拟证明①给原告应当按照每平方米20元标准补偿过度费；②原告应当按照规定交付相关规费；③原告应当向宁辰公司上交128332.58元费用后领取钥匙。12．平面图一份，拟证明原告新建的商铺面积为76.35平方米。13．《同仁县人民政府常务会议纪要》一份，拟证明会议第三项研究了热贡文化园区项目规划调整事宜，县委、县政府无法搬迁，致使原热贡文化园区总体规划方案无法实施，影响了规划总体布局落实和建设时序，对原规划方案进行调整。14．同仁县人民政府作出的《行政强制执行决定书》一份，拟证明原告上商铺前的阻碍物已拆除。二原告对被告住建局出示的证据质证称，对出示的证据没有异议，但是铺面以前是两间两家的，现在置换后只有一间，我们两家没法做生意；其次政府规划调整之前没有和我们说，政府调整之后才和我们说的。被告宁辰同仁分公司对被告住建局出示的证据均无异议。被告宁辰同仁分公司为支持其辩解，向法庭出示以下证据：1．《同仁县热贡文化园区房屋拆迁置换协议书》一份，拟证明本案所涉及的房屋拆迁置换协议书签订的主体系原告与被告住建局，被告宁辰同仁分公司不是协议书签订主体。2．《关于要求安置置换的报告》一份，拟证明被告宁辰同仁分公司已经于2014年8月26日向同仁县政府拆迁办报告商铺已经验收合格，要求尽快办理房屋置换事宜，并将商铺交付被告住建局，被告宁辰同仁分公司没有义务向原告支付所谓的占房费。3．户型图一份，拟证明拆迁置换商用房面积没有减少，置换比例为1：1等面积置换，原告原商用房面积为66平方米，现置换房面积为76.35平方米，实际上不是减少而是增加。4．置换计算表、收据，拟证明其他十多户置换商用房商户已经按照被告宁辰同仁分公司的标准缴纳了土地出让金、契税、自来水接口费及配套设施费、电配费、装修保证金等费用。原告对被告宁辰同仁分公司出示的证据质证称，对所有证据的真实性没有异议，对证据2、3证明方向有异议，我们一直没有接到任何电话，也不知道有没有贴告示；还有我们一直因为房子前面的障碍物没法经营才到现在没有领取钥匙，我们今天才见户型图，我们之前是两个铺面，现在是一间铺面，我们两家没法做生意。被告住建局对被告宁辰同仁分公司出示的证据均无异议。本院对证据认证如下：原告的证据1、2，收集程序合法，具备客观性、合法性，证明内容与本案具有关联性，故本院予以采信；证据3，置换协议明确约定置换后的房屋按面积计算，二原告要证明按间数置换的证明方向，本院不予采信；被告住建局与被告宁辰同仁分公司的证据，收集程序合法，具备客观性、合法性，证明内容与本案具有关联性，故本院予以采信。经审理查明，2010年10月7日，二原告与被告住建局签订《同仁县热贡文化园区房屋拆迁置换协议书》，该协议约定原告坐落于同仁县康乐市场东侧10-11号，建筑面积为66平方米的商用房，由被告拆迁并进行置换。临时过渡费暂定为两年，实行多退少补的原则。协议置换房坐落同仁县热贡园区康乐市场7号楼1楼10-11号商用房，置换原则为等面积置换。签订协议后，原告领取了20590元的拆迁补偿金，并如约交付房屋。2014年2月17日，同仁县政府召开常务会议，会议第三项研究了热贡文化园区项目规划调整事宜，因县委、县政府无法搬迁，致使原热贡文化园区总体规划方案无法实施，影响了规划总体布局落实和建设时序，对原规划方案进行调整。2014年8月26日，被告宁辰同仁分公司向同仁县政府拆迁办报告商铺已经验收合格，要求尽快办理房屋置换事宜。2014年8月30日，被告住建局发布公告，通知各商铺业主前去宁辰同仁分公司结算相关费用并领取商铺钥匙。2014年9月4日，同仁县副县长王海军、住建局副局长先科、宁辰同仁分公司负责人李天模三人对热贡园区康乐市场7号楼1楼商用房延期交付而产生的过渡费开会商议，会议最终决定延期交付房屋的过渡费按每平方米20元／月标准支付。2014年9月20日，因原告未去办理相关事宜，被告住建局向原告再次下发“结算费用，领取钥匙”的通知。热贡园区康乐市场7号楼1楼商用房的十七户业主已与被告宁辰同仁分公司进行结算后领取钥匙，原告及其他三户业主因过渡期起止日期、置换房门前存在障碍物，且延期交付房屋的过渡费计算标准未与其协商为由，至今未办理手续，领取钥匙。现原告认为二被告侵犯其合法权益，于2015年5月5日诉至本院，请求判令：1.被告立即交付位于同仁县热贡园区康乐市场7号楼两间商用房；2.被告赔偿占房费249888元（自应实际交付商用房之日的房租费以每日274元计算，912天×274元=249888元。该费用截止起诉之日）；3.至实际交还房屋之日的占房费以同地段、商铺租金标准支付；4.拆除置换商用房对面的障碍物；5.被告不应向原告收取土地费、房产契税、自来水接口费及配套设施费、电配费、装修保证金；6、同仁县热贡园区房屋拆迁置换之街面商用房面积减少，赔偿原告200000元。另查明，原告拆除前的商用房面积为66平方米，置换的商用房面积为76.35平方米；2015年5月19日，即本案开庭前，原告置换商铺前的障碍物已拆除。本院认为，原告与被告住建局双方经协商一致签订的《同仁县热贡文化园区房屋拆迁置换协议书》，双方意思表示真实，未损害公共利益和他人合法权益，未违反法律的强制性规定，合同内容合法，为有效合同。关于原告要求被告立即交付商用房一节，被告住建局在置换房竣工验收后，已公告通知拆迁户在与被告宁辰同仁分公司进行结算后领取钥匙，表示出了交付房屋的意思表示，交付条件已成就，但因原告对相关费用计算标准及方式存有异议而未领取钥匙。故原告的该诉求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿占房费249888元，至实际交还房屋之日的占房费以同地段、商铺租金标准支付一节，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，其目的就是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益。其中明确了征收决定与补偿决定的程序及内容，也确定了被征收人对征收决定和补偿决定不服，可提起行政复议和行政诉讼的救济途径。本案原告以县政府相关部门开会作出决定的过渡期起止日期与延期交房单日补偿标准未与其协商为由，对确定的此两项补偿标准存有异议，对由此得出的补偿数额不服，主张占房费，其实质是对补偿决定中的补偿期间与补偿标准不服，依条例规定，应以行政复议或行政诉讼寻求救济，不属于民事诉讼调整范围，故本案不宜审理。关于拆除置换商用房对面的障碍物一节，在本案开庭前，即2015年5月19日，原告所指阻碍物已拆除，故原告的该主张，本案无需再作处理。关于原告主张被告不应向原告收取土地费、房产契税、自来水接口费及配套设施费、电配费、装修保证金一节，首先，双方签订的《同仁县热贡文化园区房屋拆迁置换协议书》中对此并未约定；其次，以上费用原告应当缴纳或不应缴纳均无证据支持；第三，以上费用原告至今未缴纳。故原告的该主张，本院不予支持。关于房屋拆迁置换之街面商用房面积减少，赔偿原告210000元一节，原、被告在协议中明确置换原则为等面积置换，原告拆除前的商用房面积为66平方米，置换后的商用房面积为76.35平方米，面积增加，而非减少。原告现以门面的宽度减少为由要求赔偿的主张，置换房屋户型均为统一设计、统一户型，整幢建筑不可能按被征收人原有户型逐一设计户型，其理由不能成立，故原告的该诉求，本院不予支持。关于被告宁辰同仁分公司是否为承担责任主体一节，本案是因《同仁县热贡文化园区房屋拆迁置换协议书》引起的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，签订该协议的双方为原告与被告住建局，拆迁安置系原告与被告住建局之间发生，根据合同相对性原则，被告宁辰同仁分公司不是本案承担责任主体，故原告对其主张的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告才让草、夏吾尖措的诉讼请求。案件受理费8198元，由原告才让草、夏吾尖措承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄南藏族自治州中级人民法院。审　判　长　吉毛先审　判　员　仁青措人民陪审员　卡先加二〇一六年四月二十七日书　记　员　扎西周措关注公众号“”