（2015）韶乐法民一初字第244号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-10-31
案件名称
谭秀兰、龚四福等与乐昌市第二建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乐昌市人民法院
所属地区
乐昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭秀兰,龚四福,乐昌市第二建筑工程公司,魏小红,徐国良,石照才
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十条，第三十一条，第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2015）韶乐法民一初字第244号原告：谭秀兰。原告：龚四福。以上两原告共同委托代理人：邓新忠。被告：乐昌市第二建筑工程公司。委托代理人：陈洪鸣，广东务本律师事务所律师。委托代理人：吴丽娟。第三人：魏小红。第三人：徐国良。第三人：石照才。原告谭秀兰、龚四福诉被告乐昌市第二建筑工程公司、第三人魏小红、徐国良、石照才房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚四福及其委托代理人邓新忠、被告乐昌市第二建筑工程公司的委托代理人陈洪鸣、第三人魏小红、徐国良到庭参加诉讼，第三人石照才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭秀兰、龚四福诉称：原告龚四福与谭秀兰系夫妻。俩人于2010年7月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于乐昌市某路，该房属钢筋混凝土结构，建筑面积共198.17平方米（套内面积198.17平方米），购房款共计680119元。在合同签订当日原告已支付160000元（包括原告向被告供应水泥的货款60000元），余款476000元于2010年8月10日原告与被告和中国银行韶关乐昌支行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告以按揭形式发款。原告于2010年8月11日与被告下属的十一工区签订了《补充协议》，内容：“甲方某花苑乐昌市第二建筑公司十一工区与乙方某栋某房房主龚四福共同协商，总楼价按揭680000元（除办证费用：房屋维修基金、办证契税以外）。实际房价为550000元。其余剩款多处部分利息及余款由某花苑乐昌市第二建筑公司十一工区在三年内分月付清余款。分月打入户名：龚四福，账户：中国银行6013827006002215551”。但是，该补充协议签订后，十一工区（好景好苑）只是支付了3个月共9000元，尚有余款121000元至今未支付。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”的约定，涉案房屋应该由被告办理涉案房屋的产权登记手续，但是《商品房买卖合同》签订至今已经5年有余，被告仍然没有按合同约定办理涉案房屋的产权登记手续。根据《合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定”和《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定以及原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经生效，被告未按合同约定办理涉案房屋的产权登记手续，其行为已经构成违约，对原告的合法权益造成了损害，应承担相应的违约责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告在30日内办理涉案房屋的产权登记手续；二、被告给付违约金2400元，支付所欠原告购房余款121000元及利息；三、被告负担本案诉讼费。原告谭秀兰、龚四福为支持其诉求向本院提交了如下证据：证据1，居民身份证、结婚证，证明原告的身份证明、两原告系夫妻关系；证据2，企业机读档案登记资料，证明被告的被诉主体资格；证据3，收据、货款抵购房协议，证明原告已支付部分房款的事实；证据4，商品房买卖合同，证明原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系；证据5，补充协议，证明涉案房屋及多出部分的利息和余款由十一工区向原告支付的事实；证据6，个人首住房贷款合同，证明被告担保、原告购房贷款的事实。被告乐昌市第二建筑工程公司辩称：一、原告早已清楚答辩人不是涉案合同的当事人，涉案合同的全部责任应由原告与实际出让人共同承担。从原告自己提交本案的证据中任何人都可看出，其早在涉案合同签订前2年的2008年10月就已清楚地知道，本案合同所涉的“好景花园”开发建设项目的出资建设人并非是答辩人，且从原告证据3《收据》和证据5《补充协议》中同样可清楚地看出，原告早己清楚地知道其并非是向答辩人购买涉案房屋，即与他们发生房屋交易的对象并非是答辩人。因此，原告在早已明知答辩人不是涉案合同当事人的情况下要求答辩人承担涉案合同责任，显然错误，涉案合同的全部责任应由原告与实际出让人共同承担。二、涉案合同依法为无效合同。原告提交本案的证据5《补充协议》中任何人都可知道，本案合同所涉房屋的实际交易价格为55万元，但为了多套取银行贷款，原告等人在签订本案《商品房买卖合同》时却恶意将交易价格扩大到68.1194万元，明显为以合法形式掩盖非法目的的恶意串通，损害集体和第三人利益的违法行为。因此，根据我国《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”，我国《民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的”的规定，涉案合同依法无效。三、魏小红、石照才、徐国良应参与本案诉讼，涉案合同的全部责任应该三人共同承担。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。而本案合同所涉”好景花园”并非答辩人开发建设，而是由朱金耀、石照才、徐国良三人挂靠答辩人的资质共同出资开发建设的（魏小红与朱金耀系夫妻关系，朱金耀于2013年3月因交通事故身故）。因此，根据广东省高级人民法院《关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》（粤高法发（1995）11号）第36条：“挂靠者在挂靠期满后仍以被挂靠者的名义对外进行民事活动，产生债务而被债权人起诉时，按下列不同情况处理：（1）债权人明知债务人挂靠期己满的，确认挂靠者为被告，债务以挂靠者的资产清偿，被挂靠者不承担清偿责任。（2）债权人不知道债务人是挂靠经营和挂靠期己满，挂靠者又仍然使用被挂靠者的营业执照、印章、银行帐号等对外进行民事活动的，按前述32-34条的规定处理”的规定，魏小红、石照才、徐国良应当参与本案诉讼，并承担涉案合同的全部责任。综上所述，原告自己的证据已经充分证明其早已明知答辩人不是涉案合同的当事人，而是朱金耀、石照才、徐国良三人，且涉案合同因存在恶意串通，损害他人利益等严重违反法律规定的违法行为而依法无效。为此，恳请人民法院查清事实，依法驳回原告于本案的诉讼请求。被告乐昌市第二建筑工程公司为支持其抗辩意见，其向法庭提交了如下证据：证据1，共同开发好景花园协议书，证据2，协议书，证据3，房地产开发合同，证据4，建筑施工合同，共同证明好景花园开发项目的开发人、出资人；证据5，声明，证据6，（2015）韶乐法民一初字第16号民事判决书，证明涉案合同责任应由开发、出资人承担；证据7，商品房预售许可证，证明涉案买卖合同无效。第三人魏小红口头辩称：我不涉及这个合同，不清楚这个情况。第三人魏小红未向法庭提交证据。第三人徐国良口头辩称：我也不清楚合同内容，我也没办过卖过房子的事，与谁签合同我也不清楚，原告我也没见过。第三人徐国良未向法庭提交证据。第三人石照才未答辩亦未提交证据。经庭审质证，被告乐昌市第二建筑工程公司对原告证据的质证意见为：对证据1、证据2无异议，但认为被告不是本案真实的当事人；对证据3发生的事实不清楚，但原告支付给的是第11工区、石照才、朱金耀，而不是支付给被告；对证据4，是我方与原告签的，但结合证据3可以看出，我方不是真实的当事人，与我方没有建立买卖合同关系；对证据5，合同不是我们签的，盖的是11工区的财务章，以68万元降到55万元，是套取银行资金的问题，对于多出的钱，原告之前从没有向我公司追讨过，因此对其证明目的不认可；对证据6的真实性、合法性不清楚，但其实是借用我公司的名义和资质去办理的，所以我公司才盖的章。第三人魏小红对原告证据的质证意见为：对证据1、证据2、证据3中的收据无异议；但认为货款抵购房协议没有原件，且签名处只有石照才一个人签字，因此我需要石照才本人在场确认才能认可，所以我不认可；对证据4无异议；对证据5不清楚；对证据6无异议。第三人徐国良对原告证据的质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3中的收据无异议，对货款抵购房协议表示不清楚该协议真实性；对证据4无异议，对证据5、证据6均表示不知情。原告对被告乐昌市第二建筑工程公司证据的质证意见为：因被告提交的证据都是复印件，所以对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7三性无法确认且被告所提交的证据都被告内部事务，与本案无关。第三人魏小红对被告乐昌市第二建筑工程公司的证据均不认可，其表示不知情。第三人徐国良对被告乐昌市第二建筑工程公司证据的质证意见为：证据1、证据2、对证据3、证据4没意见；对证据5不清楚；对证据6没意见；对证据7不清楚。对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，2009年7月8日，本案第三人徐国良（甲方）、石照才（丙方）与朱金耀（乙方）共同签订了一份《共同开发好景花苑协议书》，约定经三方协商，拟用属乐昌市第二建筑工程公司第十一工区一块7500M²土地共同开发商品房……该项目完工结算后，盈利亏损均按各三份一计算，三方签字后生效，结完各项账目后失效。2009年7月16日乐昌市第二建筑工程公司（甲方）与乐昌市第二建筑工程公司第十一工区（乙方）签订了一份《房地产开发合同》，约定：乙方自愿挂靠甲方房地产开发资质进行开发经营，项目名称：好景花苑商住楼，乙方挂靠甲方房地产开发，只向甲方缴纳挂靠费，及挂靠甲方的开发资质甲方提供营业执照及章协助乙方管理，乙方自立个人账户，财务独立支配核算……。2009年12月16日，乐昌市第二建筑工程公司第十一工区（甲方）与乐昌市好景花苑项目工程（乙方）签订了一份《协议书》，约定乐昌市第二建设筑工程公司第十一工区委托徐国良进行好景花苑银行开户，所提供的有关证件与印签只用于开户用，其所开的帐户均是好景花苑单独自用，并由其自负盈亏，一切的债权债务均是好景花苑单独承担与乐昌市第二建筑工程公司第十一工区以及法定人无任何关系。此项目甲方不收取任何费用，也不参与和不负责任何一切事项。该《协议书》甲方由谢德润（系上述十一工区负责人）签名并加盖了乐昌市第二建筑工程公司第十一工区的公章，乙方由徐国良、石照才、朱金耀签名确认。2010年1月19日，乐昌市第二建筑工程公司第十一工区（甲方）与乐昌市第二建筑工程公司第八工区（乙方）签订了一份《建筑施工合同》，约定甲方在乐昌市城关中学球场隔壁建设的好景花苑小区所有土建工程（包括挡土墙、水沟、砼路面、围墙及装饰工程）由乙方包工包料总承包，并对工程计价办法、具体大包干的项目范围、付款方式、质量标准等进行了具体约定。该合同甲方代表由徐国良、石照才、朱金耀签名确认并加盖了乐昌市第二建筑工程公司第十一工区的公章，乙方代表由李忠奇、陈相坤、谭曙光签名确认并加盖了乐昌市第二建筑工程公司第八工区的公章。该合同签订后，第二建筑工程公司第八工区依约对好景花苑承建开工，并于2012年春节后竣工验收交付给徐国良、石照才、朱金耀。另查明，乐昌市第二建筑工程公司第十一工区为乐昌市第二建筑工程公司下属工区。徐国良、石照才、朱金耀以乐昌市第二建筑工程公司第十一工区名义并挂靠乐昌市第二建筑工程公司的开发等资质对上述“好景花苑”房产进行开发、销售并收取售房款。乐昌市第二建筑工程公司则以其公司名义作为出卖人就该房产与买方签订相关《商品房买卖合同》并协助办理相关房产按揭、办证等事宜。2013年3月2日朱金耀因发生交通事故去世，其生前与第三人魏小红系夫妻关系。至今，徐国良、石照才、魏小红就上述借用被告乐昌市第二建筑工程公司资质开发的“好景花苑”房地产项目未能清算完毕。再查明，2010年7月26日，原告龚四福、谭秀兰与被告乐昌市第二建筑工程公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：“原告购买的商品房为预售商品房，该商品房位于乐昌市乐城乐山路好景花苑B栋301号，该预售商品房单价为每平方米3432元，建筑面积共198.17平方米，房屋总价款为680119.44元。上述合同签订后，原告分别于2010年7月27日、2010年8月11日向朱金耀支付了首期房款100000元，乐昌市第二建筑工程公司第十一工区并为原告出具了收款收据。2010年8月10日，原告作为借款人与中国银行股份有限公司韶关乐昌支行、乐昌市第二建筑工程公司（保证人）签订了一份《个人一手住房贷款合同》并贷款476000元，该贷款按合同约定汇入乐昌市第二建筑工程公司第十一工区账户：×××，并实际支付给了本案第三人徐国良、石照才及魏小红的丈夫朱金耀。还查明，原告购买的位于位于乐昌市某房屋实际总价款为550000元。本案第三人后向原告退还房款9000元。2011年6月28日，乐昌市第二建筑工程公司取得了上述房产项目的预售许可证，但至今，原告未取得涉案房房地产证。庭审中，原告表示其于2008年12月22日与石照才签订了一份《贷款抵作购房款协议》，因该协议说明好景花苑开发商尚欠原告水泥款60000元，约定此款抵作原告今后购买好景花苑房屋的购房款，因此原告认为其实际支付了售房首期款共计160000元，且要求将诉讼请求变更为：一、判决本案被告及第三人在30天内协助办理涉案房屋的产权登记手续；二、由被告魏小红、徐国良、石照才退还多收的房款计77000元，不要求乐昌市第二建筑工程公司承担退款责任；三、本案诉讼费由被告承担；四、同意放弃其他诉讼请求。另被告乐昌市第二建筑工程公司则表示同意协助原告办理房产证，但坚持不承担其他责任。第三人魏小红、徐国良亦表示同意协助原告办理房产登记，但不认可上述《贷款抵作购房款协议》约定事项，认为该协议为原告与第三人石照才一人所签，其两人均不知情，故只同意向原告退还多收房款17000元。本院认为，本案第三人徐国良、石照才及魏小红的丈夫朱金耀就上述合伙开发“好景花苑”房产项目的行为属个人合伙关系，因此合伙人应对合伙期间所产生的债务对外承担连带责任。另朱金耀已去世，故朱金耀生前所产生的债务责任则由其妻子魏小红在其财产继承范围内承担清偿责任。因未有证据显示该上述房产项目已清算完毕，故本案第三人徐国良、石照才、魏小红应就上述房产项目所产生的债务对外应承担连带清偿责任。关于挂靠关系的责任认定问题，挂靠经营是指挂靠者定期或不定期给被挂靠者或其主管部门，开办单位缴纳管理费并以被挂靠者名义对外进行民事活动的经营方式。挂靠者对外的行为视为被挂靠者的行为，由此产生的民事责任，应由双方承担。本案第三人徐国良、石照才及魏小红的丈夫朱金耀作为上述房产的实际开发、销售人且挂靠乐昌市第二建筑工程公司所进行民事活动并产生的民事责任，乐昌市第二建筑工程公司应当承担责任。关于房屋买卖合同效力的认定问题，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案乐昌市第二建筑工程公司与原告谭秀兰、龚四福签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，符合合同成立的构成要件，合同有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务，虽然合同约定的价款与房屋实际价款不一致，不影响《商品房买卖合同》的合同效力。因此，在原告原告谭秀兰、龚四福已经按约支付购房款后，被告乐昌市第二建筑工程公司、第三人徐国良、石照才、魏小红应当按照约定交付房屋并办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其拒不协助原告办理房屋产权登记的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告被告乐昌市第二建筑工程公司、第三人徐国良、石照才、魏小红为其协助办理房屋产权登记的诉讼请求本院予以支持。关于多收房款退还的问题。本案中，涉案房屋实际价款为550000元，而原告谭秀兰、龚四福实际支付价款576000，扣减已收到的退还款9000元，本案被告乐昌市第二建筑工程公司及第三人徐国良、石照才、魏小红应当退还多收取的17000元，鉴于原告不要求被告乐昌市第二建筑工程公司承担退款责任及放弃其他诉求属于原告对自身权利的处分且不违反法律规定，本院予以准许，故由本案第三人徐国良、石照才、魏小红退还多收取的房款共计17000元。对于原告主张60000元货款抵房款的主张，因本案第三人徐国良、魏小红均不认可，且其提供《贷款抵作购房款协议》亦只有石照才一人签名，无法证实其他合伙人知情或同意，故原告该主张，本院不予支持。另石照才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和举证、质证的权利。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷审理适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告乐昌市第二建筑工程公司、第三人魏小红、徐国良、石照才应于本判决生效之日起30日内共同协助原告谭秀兰、龚四福办理位于乐昌市某房的房地产权证。二、第三人魏小红、徐国良、石照才应于本判决生效之日起十日内连带向原告谭秀兰、龚四福退还上述房款共计17000元。三、驳回原告谭秀兰、龚四福其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2768元，由原告谭秀兰、龚四福负担2387元，第三人魏小红、徐国良、石照才连带负担381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 甘楚阳审 判 员 曾庆秀代理审判员 曾德利二〇一六年四月二十七日书 记 员 赵巧芳 关注公众号“”