（2015）龙民初字第3415号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-07-22

案件名称

唐旺根、陈惠生与侯和忠、白立忠等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

龙海市人民法院

所属地区

龙海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐旺根,陈惠生,侯和忠,白立忠,林来荣,白灿辉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第九十四条，第九十七条

全文

福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第3415号原告唐旺根。原告陈惠生。二原告人的委托代理人林志山、林育辉，福建协兴律师事务所律师。被告侯和忠。被告白立忠。被告林来荣。被告白灿辉。四被告人的委托代理人曾伟国，福建方圆人律师事务所律师。委托代理人谢绍津，福建方圆人律师事务所实习律师。原告唐旺根、陈惠生与被告侯和忠、白立忠、林来荣、白灿辉租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐旺根、陈惠生的委托代理人林志山、被告侯和忠、白立忠、林来荣、白灿辉的委托代理人曾伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐旺根、陈惠生诉称，2013年11月25日，原告唐旺根、陈惠生因生产经营需要与被告签订《租赁合同》，合同约定：被告将位于原龙海市火车站附近的一宗土地（面积经双方确认为贰拾亩）租赁给原告方使用，租赁期限为贰拾年，即2014年1月1日起至2034年1月1日止，租赁费用为前十年租金每亩4000元，后十年租金每亩5000元，每两年付一次，每次于使用前付清。合同还约定被告将该宗土地上现有的彩钢工棚、变压器、活动房等设施折价叁拾万元转让给原告。合同第六条特别约定：“甲方承诺上述出租范围内的所有物，系甲方自主、唯一、合法的产权和使用权持有者，产权明晰，无对外担保、抵押，与外界无任何产权纠纷，如因甲方原有债务处理不妥，租赁场所或者设备被查封或它项权利转移，导致乙方无法正常开展生产经营活动者，甲方除应如数退还乙方已收租金外，还要赔偿乙方由此造成的一切经济损失和法律后果”。合同签订后，原告依约支付被告转让款30万元和前两年租金16万元，合计46万元。2014年4月底，该厂房因系违章建筑而被有关执法部门依法拆除。原告认为，被告以欺诈的手段将不具有合法权利的违章建筑转让给原告，将未经批准私自改变土地用途的土地租赁给原告，该租赁和转让行为无效。请求法院判令确认原被告之间的合同无效；请求法院判令被告立即返还给原告租金和转让款共计46万元及利息损失暂计20000元（应从2014年3月21日起按银行同类贷款利率计算至实际还款日止）。诉讼中，经法院释明后，原告同意变更诉讼请求，认为本案签订的《租赁合同》实际上包含土地租赁合同和彩钢工棚、变压器、活动房等设施的买卖（转让）合同二个法律关系，双方以不具有合法性的标的物作为转让标的，依法应确认为无效，对土地租赁合同，因已被政府征收，合同目的无法实现，故将原诉讼请求变更为：1、请求判令确认原、被告之间的转让合同无效；2、请求判令被告立即返还给原告转让款计30万元及支付原告从2014年3月21日起按银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止的利息；3、请求解除原被告之间的土地租赁合同；4、请求法院判令被告立即返还给原告租金16万元。为证明其主张，原告提供证据如下：1、《租赁合同》一份，证明原被告双方签订租赁合同承租讼争的场地。2、收款条一张，证明2014年3月21日，原告向被告支付转让款300000元和前两年租金160000元，合计460000元。被告侯和忠、白立忠、林来荣、白灿辉辩称，合同依法成立并生效，双方应依约履行合同义务。1、该20亩土地系被告侯和忠、林来荣向他人承包后，与其他三被告合伙经营、管理。被告有权对其承包的土地进行流转，双方签订的土地租赁合同有效。2、被告已经依约将彩钢工棚、变压器、活动房等设施交付原告使用，也没有第三人对标的物所有权提出异议，买卖合同已全部履行完毕。3、原告诉称被告转让的标的系违章建筑，但被告认为转让的标的属于临时构筑物，不是固定建筑物，不属于违章建筑。是否违章与合同效力无关；4、认定以欺诈手段订立合同的效力无效，还应导致损害国家利益。因没有损害到国家利益，因此不会导致合同无效。对原告变更诉讼请求后，被告答辩：原告与被告于2013年11月25日签订的《租赁合同》依法成立并生效，双方应依约履行合同义务。关于土地承包经营权租赁部分，该合同对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行义务；关于财产转让部分，因没有任何第三人对标的物所有权提出异议，买卖合同已经全部履行完毕，仍然有效，应当继续履行。原告的诉求没有事实和法律依据，不应予以支持。本案买卖合同依法有效，并且双方当事人均已履行了各方所负有的合同义务，原告要求答辩人返还转让款300000元及利息没有任何依据，应予驳回；双方签订《租赁合同》后，依据合同约定及法律规定，原告负有向答辩人支付租金的义务，其要求答辩人返还其租金16万元没有任何事实和法律依据，不应予支持。本案有关机关的行为并不影响《租赁合同》的法律效力。行政机关所作出的行政强制措施违法，原告应向相应的行政机关主张权利，相应的损失也应由有关机关承担，与《租赁合同》的法律效力及履行不存在必然的因果关系。人民法院调取的“漳州台商投资区两违综合治理专项行动领导小组办公室”出具的证明不能作为本案认定事实的证据，该单位不具有行政执法的行政权利；行政执法程序违法；排斥答辩人所应享有的行政救济权利；该证明所记载的地块是否本案讼争地块无法确认。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，被告提供证据如下：1、见证书及租赁合同一份，证明卢清龙将其承包的土地中的12亩转租给被告林来荣。2、公证书一份，证明林和平将其承包的土地中的8亩转租给被告侯和忠。3、证明及电费缴交清单，证明被告侯和忠、林来荣于2012年挂靠龙海市思阳工贸有限公司向电力主管部门申请办理本案诉争变压器。对原告提供的证据1、2，被告对真实性并没有否认，可以认定，被告提供的证据1、2、3，也能证明被告向村民承租土地后转租给原告，其真实性也可以认定。经审理查明，2013年11月25日，原告唐旺根、陈惠生与被告侯和忠、白立忠、林来荣、白灿辉签订一份《租赁合同》，合同约定：被告将位于原龙海市火车站附近的一宗土地（面积经双方确认为贰拾亩）租赁给原告方使用，租赁期限为贰拾年，即2014年1月1日起至2034年1月1日止，租赁费用为前十年租金每亩4000元，后十年租金每亩5000元，每两年付一次，每次于使用前付清。合同还约定被告将该宗土地上现有的彩钢工棚、变压器、活动房等设施折价叁拾万元转让给原告。合同第五条约定“本合同签订时由乙方先付甲方叁拾陆万元定金，余款待甲方将场地正式交付乙方使用当天一次性付清”；第六条约定“甲方承诺上述出租范围内的所有物，系甲方自主、唯一、合法的产权和使用权持有者，产权明晰，无对外担保、抵押，与外界无任何产权纠纷，如因甲方原有债务处理不妥，租赁场所或者设备被查封或它项权利转移，导致乙方无法正常开展生产经营活动者，甲方除应如数退还乙方已收租金外，还要赔偿乙方由此造成的一切经济损失和法律后果”。2014年3月21日，原告向被告支付彩钢工棚、变压器、活动房等设施的转让款300000元和前两年租金160000元，合计460000元。另查明，2014年4月底，该厂房以违章建筑的名义被执法部门拆除，且没有向原告一方赔偿损失。2015年6月，讼争场地被政府依法征收，被告也领取讼争场地附属物的拆迁补偿款。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，实际上包含土地租赁合同和彩钢工棚、变压器、活动房等设施的买卖合同二个法律关系。原、被告之间签订的土地租赁合同部分合法有效，但因已被政府征收，致使合同无法履行，合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的土地租赁合同部分，其请求合法有据，可以支持。讼争土地于2015年6月被征收，征收前的租金理应由原告承担，即从合同签订日至土地征收时为18个月，租金合计为120000元。关于原被告买卖彩钢工棚、变压器、活动房等设施是否属于违章建筑的问题。经查，原告提供的该诉争设施变压器证明，系挂靠于其他公司，不能证明属于本案诉争的内容。讼争建筑设施没有相关政府部门的审核和批准手续，且也无证据证实该处有产权证和土地使用权证，不能证明其合法性。又该部分设施已经由执法部门依法拆除，以上证据足以证明被告转让的部分设施属于违章建筑，对违章建筑的买卖应确认为无效合同。故原告请求确认买卖合同部分无效，理由充分，予以支持。违章建筑系被告搭建，其过错程度较大，应承担主要过错责任。被告辩称合同应继续履行，无法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条第一款第五项、第九十七条的规定，判决如下：一、原、被告于2013年11月25日签订《租赁合同》中关于土地租赁合同部分的约定有效，解除双方签订的土地租赁合同部分的约定。二、原、被告于2013年11月25日签订《租赁合同》中关于转让彩钢工棚、变压器、活动房等设施的约定无效。三、被告侯和忠、白立忠、林来荣、白灿辉退还原告唐旺根、陈惠生合同解除后剩余土地租金40000元，返还原告唐旺根、陈惠生转让彩钢工棚、变压器、活动房等设施的转让费300000元，合计340000元，定于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告唐旺根、陈惠生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，原告负担2200元，被告负担6300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审　判　长　　黄明发审　判　员　　王碧祥代理审判员　　蔡志伟二〇一六年四月二十七日书　记　员　　曾舒萍附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 微信公众号“”