（2016）琼0271民初1040号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-08-10
案件名称
邓维祥与黄连香、苏运帅确认合同无效纠纷民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓维祥,黄连香,苏运帅
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0271民初1040号原告邓维祥，男，汉族。委托代理人何灵凤，海南云帆律师事务所律师。委托代理人吉才虹，海南云帆律师事务所实习律师。被告黄连香，女，黎族。被告苏运帅，男，黎族，系黄连香儿子。被告共同委托代理人邢孔伟、林瑞珍，乐东黎族自治县阳光法律服务所法律工作者。原告邓维祥诉被告黄连香、苏运帅确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月17日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月15日公开开庭进行审理。原告邓维祥的委托代理人何灵凤、吉才虹，被告苏运帅，被告黄连香、苏运帅的共同委托代理人邢孔伟、林瑞珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓维祥诉称：黄连香、苏运帅系母子关系。2012年9月5日，黄连香、苏运帅与邓维祥签订《宅基地使用权转让协议书》，约定邓维祥以180万元购买黄连香、苏运帅的宅基地使用权等。邓维祥依约向黄连香、苏运帅支付转让款100万元，因黄连香、苏运帅至今不能办理宅基地使用权登记证，邓维祥多次要求黄连香、苏运帅返还100万元，黄连香、苏运帅均置之不理。请求判决：确认邓维祥、黄连香与苏运帅签订的《宅基地使用权转让协议书》无效，并责令黄连香、苏运帅返还邓维祥100万元。被告黄连香、苏运帅辩称：黄连香、苏运帅系三亚市吉阳区红郊社区居委会集体经济组织成员，并经批准，取得现涉案土地使用权证，黄连香、苏运帅取得涉案土地来源合法。《物权法》第152条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”现行法律并不禁止农村私有房屋的转让，既然宅基地上的房屋所有权可以依法转让，则意味着宅基地使用权也可以转让。1986年10月5日，黄连香就合法取得现涉案土地使用权，三亚市规划建设局、三亚市国土环境资源局已对涉案土地进行规划、登记，性质为二类居住用地。2012年9月份邓维祥经营房地产生意，其多次找黄连香、苏运帅商谈，并经双方在平等、自愿、意思表示真实情况下签订《宅基地使用权转让协议书》，该合同合法有效，请求驳回邓维祥的诉讼请求。经审理查明：邓维祥系城镇居民，黄连香、苏运帅系三亚市吉阳区红郊社区居民委员会集体经济组织成员。1986年10月5日，原三亚市红郊乡人民政府给黄连香颁发《城镇房屋建设土地使用批准书》，2012年12月20日，三亚合利测绘服务有限公司测量该土地面积为195.19㎡，宗地号：09-03-52。目前，黄连香在三亚市国土环境资源局无土地、房屋登记信息，上述土地系集体土地。2012年9月5日，黄连香、苏运帅与邓维祥签订《宅基地使用权转让协议书》，约定，黄连香、苏运帅将位于红郊社区太封坡宅基地(地号：09-03-52)转让给邓维祥，转让净价共计180万元，土地权证的办理费用20万元由邓维祥承担等。2012年9月6日，邓维祥向黄连香、苏运帅支付土地转让款定金20万元，9月6日支付土地转让款10万元，2013年4月17日支付土地转让款70万元，共计100万元。因黄连香、苏运帅未取得涉案宅基地的使用权证，邓维祥认为双方签订的合同系无效合同，并要求黄连香、苏运帅返还土地转让款100万元未果，遂提起诉讼。上述事实，有土地使用批准书、转让协议书、付款凭证、当事人陈述等证据证明，足以认定。本院认为：黄连香、苏运帅系三亚市吉阳区红郊社区居民委员会集体经济组织成员，但涉案宅基地属于红郊社区居民委员会集体所有。因农民集体所有的土地用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发证书，黄连香、苏运帅尚未取得涉案土地的使用权证。虽然农民集体所有的土地可以确定给个人使用，但不得转让用于非农业建设。邓维祥系城镇居民，黄连香、苏运帅与邓维祥签订的《宅基地使用权转让协议书》违反法律的禁止性规定，系无效合同。邓维祥的诉讼请求有事实和法律依据，黄连香、苏运帅的抗辩理由有悖法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告邓维祥与被告黄连香、苏运帅签订的《宅基地使用权转让协议书》为无效合同;二、被告黄连香、苏运帅于本判决生效之日起十日内，返还原告邓维祥土地转让款1000000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元(邓维祥已预缴)，由被告黄连香、苏运帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 郑辉仁人民陪审员 赵明敬二〇一六年四月二十七日书 记 员 高卡莉附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。......。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 微信公众号“”