（2016）鄂0703民初70号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-07-02
案件名称
原告李凤玲与被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
鄂州市华容区人民法院
所属地区
鄂州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李凤玲,湖北恒兴缘房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十九条，第九十四条
全文
湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0703民初70号原告：李凤玲。委托代理人：陈敏，广东德纳（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被告：湖北恒兴缘房地产开发有限公司，住所地：鄂州市葛店镇东岭村316国道南侧。法定代表人：李永善，系该公司总经理。委托代理人：胡穆。委托代理人：黄成国。原告李凤玲诉被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员谢泉章独任审判。于2016年3月15日、25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈敏，被告的委托代理人胡穆、黄成国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李凤玲诉称，2015年6月20日，在被告销售人员的介绍下，原告选购了被告开发的商品房一套，该房屋坐落于葛店镇316国道同方泵业公司对面光谷新城三期10栋1单元506号房。同日，原告通过刷卡的方式，交纳了房款10，000元。2015年8月11日，应被告的要求，原告向其交纳了所谓的抵押费260元。2015年9月25日，原告通过银行转账方式再交纳房款20，000元。前两笔款项，被告出具了盖有其财务章的收据。同时，在2015年8月11日，被告要求原告通过现金的方式交纳了所谓的办理房产证、土地证的费用共计7，664元。因被告没有及时将商品房买卖合同备案，巧立名目违规收费，收取购房款其他费用没有进入其对公账户，有偷逃税款的嫌疑；且被告经营混乱、失去商业信誉、丧失履行能力。被告违法销售房屋，未依补充协议提供借款，构成违约。原、被告间的商品房买卖合同及补充协议应予解除。请求依法判令被告返还原告购房款30，000元、办证费用7，664元、抵押费260元及占用上述款项期间的利息。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告《身份证》、被告《营业执照》、《组织机构代码证》，拟证实原、被告的诉讼主体资格。证据二、《房款收据》及《现金存款凭证》，拟证实原告分别于2015年6月20日和9月25日支付房款1万元、2万元。证据三、《办证费收据》，拟证实原告已经支付办理房产证和土地费用。证据四、《抵押费收据》一张，拟证实原告已支付抵押费。被告湖北恒兴缘房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的合同及补充协议是双方真实的意思表示，应受法律保护。被告销售房屋的行为合法，原告未按合同及补充协议的约定履行义务，违约在先，被告无需按合同约定交房、备案及办理相关产权登记。被告自身的经营状况不影响合同目的实现，该合同应继续履行。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证实双方签订了《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应当共同遵守；双方签订了《补充协议》并出具了借条，但至今未能偿还全部借款；因原告违约，所以我们公司按照合同约定无需交房。证据二、《湖北省商品房预售许可证》、《工程竣工验收备案证明书》、《交付使用备案证明》，拟证实我公司具备商品房预售许可并且原告所购房具备的交房条件。证据三、案外人宋泽亮的《房产证》、《土地证》，拟证实我公司销售的房产可以登记备案。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四均无异议。上述证据形式和内容、来源均符合法律规定，对上述无异议的证据、本院依法予以采信。原告对被告提交的证据一的真实性没有异议，证明的目的有异议，认为：被告没有按照约定交付借款；对被告提交的证据二中的《湖北省商品房预售许可证》不予采信，认为有效期至2014年12月30日，已过期，且有涂改；对《工程竣工验收备案证明书》的真实性没有异议，关联性不予认可；对《交付使用备案证明》有异议，认为：是复印件；对被告提交的证据三有异议，认为与本案不具有关联性。对上述有争议的证据，本院认为，被告提交的《湖北省商品房预售许可证》及《工程竣工验收备案证明书》属于书证，符合书证的构成要件，与本案具有关联性，且被告出示了证据的原件，上述证据本院依法予以采信；被告提交的证据二中的《交付使用备案证明》因被告未出具原件，本院不予采信；被告提交的证据三为复印件，且与本案不具有关联性。本院不予以采信。依据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：2015年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于葛店镇姚湖村、邓平村、316国道旁暂定名为光谷新城3期（光谷青年）第10幢1单元506号房以预售的方式出售给原告；房屋建筑面积为37.82平方米，单价为每平方米5，552.62元，总价款为21万元；付款方式为：2015年6月20日前付房款7万元，余款14万元办理银行按揭贷款，由买受人申办，出卖人协调办理，于30日内办理完毕；同日，原、被告就付款方式签订《补充协议》，约定：原告分三次付款，2015年6月20日付1万元整，2015年9月30日付2万元整，2015年11月30日付4万元整；原告于当日出具借条一份：首付款为7万元整，本人已付款1万元整；剩余房款6万元整于2015年11月30日付清；房屋交付期限为2015年10月31日前；申请登记备案期限为：合同生效之日起30日内，由出卖人向房屋产权机关申请登记备案。该《商品房买卖合同》签订后，被告未按交易习惯给原告出具合同原件。原告分别于2015年6月20日、9月25日向被告支付购房款1万元、2万元整；2015年8月11日，原告向被告交纳了办理银行按揭贷款抵押费260元及办理房产证、土地证等费用7，664元。原告没有向按揭贷款银行提供其收入银行流水帐，银行按揭贷款未获批准。被告于2013年1月21日获得鄂州市房屋管理局核发的鄂州房预字第1300012号《商品房预售许可证书》，有效期至2014年12月30日；于2014年10月21日获得湖北省葛店经济技术开发区核发的《工程竣工验收备案证明书》。涉案房屋因其他案件申请法院执行，涉案标的物于2016年3月18日被鄂州市鄂城区法院查封。被告至今未按《商品房买卖合同的约定备案，涉案房屋亦未按约定时间交付使用。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是否具有效力？原告行使不安抗辩权的理由是否成立，该商品房买卖合同是否应予解除？一、关于商品房买卖合同及补充协议效力问题原、被告均具有订立合同的合法资格。被告是依法经工商行政管理机关或者其他主管机关核准登记、取得合法资格从事房地产开发及销售的企业法人。双方商品房买卖的意思表示真实，没有有损害国家、集体、第三人的利益以及社会公共利益，合同的内容、形式和订立程序不违法（不违反法律、行政法规的强制性规定），该合同应认定为合法有效合同。1、补充协议的认定问题原、被告就付款方式重新订立补充协议，应认定为是对原合同中的付款方式的变更，同样具有法律效力，该行为涉嫌“零首付”而不属“首付贷”。我国金融政策虽然明令禁止上述行为，但该行为属管理性强制性规范范畴而不属效力性强制规范范畴，并不必然导致合同无效。2、关于预售许可证过期的问题开发商已经实际取得了关于本案所涉及房屋的预售许可证，根据法律规定已经具备了该商品房的全部预售条件。超过预售许可期限发生的预售行为，并不能证明本案所涉及的商品房不具备预售条件。规定或取消预售许可证的有效期限以及是否办理预售延期手续为题，属于行政机关的行政管理行为。超过商品房预售期限并不能证明开发商失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与开发商没有取得商品房预售许可证是不同性质的行为。本案商品房买卖合同应认定为商品房预售合同，被告销售行为在其经营范围之内。故原告认为被告违法销售的理由不成立。被告辩称的房屋已转为现房销售亦没有事实依据，该辩解意见本院亦不予采纳。二、原告行使不安抗辩权，请求解除合同的理由不充分。根据《合同法》第六十八条“应当履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉：（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”及第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定，行使不安抗辩权，举证责任在先履行合同义务的当事人（即原告），其应当有证据证明对方不能履行合同或者不能履行履行合同的可能性；原告行使不安抗辩权后，应当立即通知对方当事人（被告）。本案中，原告应按合同约定30日内办理银行按揭贷款，而其未按合同约定向银行提供自己收入的银行流水账，按揭贷款未获审批，属先行中止履行合同的行为。中止履行合同后，未尽到及时通知被告的义务。故原告以行使不安抗辩权而申请解除合同的理由不充分。三、原、被告间的商品房买卖合同可以解除双方合同签订后，被告未按合同约定，将商品房买卖合同及时送房屋产权登记机关申请登记备案，构成违约；同时加大了原告的交易风险，原告有理由怀疑其购买的房屋有可能因被告的债权人申请法院执行而被查封或拍卖、变卖而不能实现合同的目的。综上，原、被告在合同履行过程中，均有违约行为，双方已失去了继续履行合同的信任基础。因双方的违约行为致使不能实现合同的目的。如不解除合同，也不利于被告对其财产的处置和公司的正常运营。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原、被告间的商品房买卖合同可以解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求返还财产。故原告要求被告返还购房款、办证费用及抵押费的诉讼请求成立，本院予以支持。但其要求被告支付占用上述款项期间的利息损失，因其在履行合同时存在违约行为，该请求本院不予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原、被告间的商品房买卖合同；二、被告应返还原告购房款30，000元、办证费用7，664元、抵押费260元，合计37，924元，该款于本判决生效后三日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费752元，减半收取376元，由原告李凤玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，户名：湖北省鄂州市中级人民法院，帐号：17×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 谢泉章二〇一六年四月二七日书记员 黄显婷 更多数据：搜索“”来源：