（2016）琼0108民初500号

裁判日期: 2016-04-27

公开日期: 2016-08-03

案件名称

黄少芳与郭生元及第三人刘北建、王华标房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

海口市美兰区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

{C}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初500号原告：黄少芳，女，1983年7月3日出生，汉族，住海口市。被告：郭生元，男，1973年4月22日出生，汉族，住海口市。第三人:刘北建，男，1959年12月13日出生，汉族，住海口市。第三人：王华标，男，1995年6月15日出生，汉族，住海口市。上述原告黄少芳及第三人刘北建、王华标共同委托代理人：杜邦文（男，汉族，1953年2月1日出生，住海南省临高县、李万柏（男，汉族，1990年1月9日出生，住海南省海口市美兰区），均为海南晟煌咨询服务有限公司员工。原告黄少芳诉被告郭生元及第三人刘北建、王华标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由审判员何新担任审判长，与人民陪审员文彩娃、陈春妹组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告黄少芳及其委托代理人杜邦文（亦为第三人刘北建、王华标的委托代理人）以及被告郭生元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少芳诉称，2012年5月31日，海口市市容委作出市政容管字[2012]65号文件即《关于在南亚广场增设便民疏导点的批复》。该批复主要内容为：同意在南亚广场兴建便民疏导点，该疏导点主要安排辖区的零就业家庭人员等。上述批复主要抄送市五大办、美兰街道办事处、海南汽运物业公司、海南联创达环境治理有限公司（以下简称联创达公司）。2012年7月3日，案外人海南汽运物业公司海汽大院服务站与联创达公司签订一份《场地租赁合同》。该合同约定租赁场地为位于和平南延长线路边临街铺面，根据海口市疏导点实施方案修建铺面，租赁期为2012年10月1日至2032年9月30日止等内容。2012年7月5日，联创达公司与第三人王华标签订一份《转让合同》，联创达公司将其承租的海口市和平南延长线两边土地使用权及经海口市政府相关部门批复在该地块建设疏导点的许可文件，一次性转让给王华标，由王华标自主建设经营、管理、自负盈亏，自主承担经营期内的全部责任。签约后，第三人王华标与被告黄少芳、第三人刘北建在上述地块上分别按50%、10%、40%的出资比例合伙出资搭建了位于和平南路南亚广场北侧临街的便民疏导点，并共同约定在建成后任何一方均可将铺面对外出租。原、被告双方于2012年9月10日签订租赁合同，由被告承租原告位于海口市和平南路南亚广场北侧临街第18号商铺，约定租期为三年（2012年10月1日起至2015年9月30日），租金每三个月一交，约定租金为5000元每月，后经被告请求，与原告协商将租金改为4000元每月，付款方式仍然是每三个月一交。合同履行过程中，被告自2013年10月起就开始未按合同约定向原告支付租金(2013年10月起至2014年10月期间的租金纠纷，已由贵院作出(2014)美民一初字第415号生效民事判决作出处理）。合同期满后，原被告未续签租赁合同，但被告继续占用商铺至2015年11月，且未向原告缴纳相应的铺面占有使用费，经原告多次催告被告支付相应的铺面占有使用费，被告仍拒绝支付。为了维护原告的合法权益，特诉请判令：1、请求被告支付从2014年11月1日起至2015年9月30日所欠18号铺面租金44000元（《商铺租赁合同》约定租金4000元／月，共11个月）。2、请求被告支付从2015年10月1日至2015年11月30日所欠18号铺面占有使用费8000元（租金标准参考《商铺租赁合同》约定租金4000元／月计）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告郭生元辩称，这件事情原告可以和商铺现租户进行对接，但因为原告找不到商铺租户，所以才找到我要钱。实际上商铺租户不是我本人，商铺我转租出去了，但是因为各种原因，我没有与租户签转租合同，所以原告应该找实际的承租人索要租金。第三人刘北建、王华标共同述称，对原告的起诉我们没有异议。经审理查明，2012年9月10日，黄少芳（甲方）与郭生元（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于海口市和平南路南亚广场北侧临街商铺第18号商铺出租给乙方，用途为商业，租期共三年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日；商铺每月租金为人民币5000元整，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金；商铺押金为人民币1万元整，押金金额不能冲抵商铺租金；租金按每期三个月一交，第一次租金与押金在合同签订时同时交付给甲方，以后每期第一个月的前五日交付租金，乙方向甲方所交一切费用（租金、水电、卫生等费以收据为交付依据）、本合同所列费用为完税后的费用，即如本费用产生的税费由乙方负责；甲方同意提供疏导点许可建设批复文件等资料，便于乙方办理工商、税务注册；在租赁期限内，乙方有权对承租的商铺内部进行改善、增设他物；乙方必须按时交纳本合同约定的各项费用，乙方如逾期支付本合同约定的各项费用，或不足额支付，乙方每逾期一天，按所拖欠总额的3‰支付违约金给甲方；由于相关部门停电、停水，导致商铺停电、停水、设备不能正常运行的，乙方不得以此为由要求解除合同，减少或推迟缴交本合同约定的各项费用；如因政府终止此疏导点铺面建设，合同期内的第一年内终止甲方赔偿乙方人民币33000元，第二年内，甲方赔偿乙方人民币17000元，第三年内，甲方不作赔偿等。签约后，原告已将涉案商铺交付被告使用。在合同履行过程中，原、被告曾因租金问题发生纠纷，原告于2013年12月诉至本院，被告随后提起反诉，本院审查后予以受理，与本诉部分合并审理。2014年11月1日，本院对原告（反诉被告）黄少芳诉被告（反诉原告）郭生元及第三人刘北建、王华标、联创达公司房屋租赁合同纠纷一案作出(2014)美民一初字第415号民事判决书，判令被告（反诉原告）郭生元向原告（反诉被告）黄少芳缴纳自2013年10月至2014年10月的租金27100元。该案被告（反诉原告）郭生元不服判决，提起上诉。海口市中级人民法院经审理，于2015年6月25日作出（2015）海中法民一终字第565号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案一、二审判决查明以下事实：2012年5月31日，海口市市容委作出市政容管字[2012]65号文件即《关于在南亚广场增设便民疏导点的批复》。该批复主要内容为：同意在南亚广场兴建便民疏导点，该疏导点主要安排辖区的零就业家庭人员等。上述批复分别抄送市五大办、美兰街道办事处、海南汽运物业公司、第三人联创达公司。2012年7月3日，案外人海南汽运物业公司海汽大院服务站与第三人联创达公司签订一份《场地租赁合同》。该合同约定租赁场地为位于和平南延线路边临街铺面，根据海口市疏导点实施方案修建铺面，租赁期为2012年10月1日至2032年9月30日止等内容。2012年7月5日，第三人联创达公司与第三人王华标签订一份《转让合同》，约定联创达公司将其承租的海口市和平南延长线两边土地使用权及经海口市政府相关部门批复在该地块建设疏导点的许可文件，一次性转让给王华标，由王华标自主建设经营、管理、自负盈亏，自主承担经营期内的全部责任。签约后，第三人王华标、刘北建与黄少芳在上述地块上分别按50%、40%及10%的出资比例合伙出资搭建了位于和平南路南亚广场北侧临街的便民疏导点，并共同约定在建成后任何一方均可将铺面对外出租。2013年9月29日，海口市市容委作出海政容管字[2013]184号文件即《关于南亚广场便民疏导点收费的通知》。该通知载明：由海口市市容委组织海口市相关职能部门对南亚广场便民疏导点的投入、运行成本进行核算，在核算结果未出来前，暂停对便民疏导点租户收租；从2013年9月起（包括9月份）执行由政府定的租金价格，9月份以前租户未交的租金等政府定价后一起补交。在该案审理过程中，本院前往海口市市容委就政府核定租金的问题进行调查。海口市市容委认为涉案临时便民疏导点建设成了商铺，以商铺进行招租，承租人员也不是海口市的“五类人员”（下岗职工、失业人员、残疾人、零就业家庭人员、低保户等困难群体），临时便民疏导点的性质已经改变，其同时表示南亚广场临时便民疏导点部分租户的经济纠纷可通过双方协商解决，如协商不成可通过司法途径解决。黄少芳在该案中称合同约定商铺租金每月5000元，但此后已打折一直按每月4000元收取。该案一、二审法院还认定郭生元缴纳的押金为1万元，由于涉案的租赁合同并未解除，仍在履行之中，且合同约定押金不能冲抵租金，故对郭生元关于返还押金或抵销租金的主张不予支持。由于被告在上述诉讼案件审理完毕后仍一直租用涉案商铺，原告追索期间的租金未果，遂成讼。在庭审中，被告称铺面从2014年11月份开始一直都是案外人何海辉在使用。对此原告称根据案外人何海辉的陈述其原来是与被告一起合伙经营，但本案的租赁合同是原告与被告签订的，原告没有与何海辉签过合同。原、被告双方确认被告在2015年12月就将商铺钥匙交还原告，商铺已经收回。原告还确认被告缴纳的1万元押金尚未退还。此外，第三人刘北建、王华标明确表示本案其对原告主张的租金不提出独立的诉讼请求。本院所确认的上述事实，有市政容管字[2012]65号文件、《场地租赁合同》、《转让合同》、《合伙协议内容说明》、《关于南亚广场疏导点的情况说明》、《商铺租赁合同》、(2014)美民一初字第415号民事判决书、（2015）海中法民一终字第565号民事判决书及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、关于涉案租赁合同的性质及效力问题。涉案的南亚广场便民疏导点虽然依据市政容管字[2012]65号文件而建立，但是上述便民疏导点在建设及管理过程中，已经建成为商铺，承租人员也不是具有租赁便民疏导点资格的下岗职工、失业人员、残疾人、零就业家庭人员、低保户等困难群体。涉案商铺的便民疏导点性质实际已发生改变。虽然海口市市容委于2013年9月29日作出《关于南亚广场便民疏导点收费的通知》，表示在其组织对南亚广场便民疏导点的投入、运行成本核算结果出来前，暂停对便民疏导点租户收租，但是其又表示，南亚广场临时便民疏导点已建成商铺，便民疏导点的性质已发生改变，其中部分租户的经济纠纷可通过双方协商解决，如协商不成可通过司法途径解决。据此，由于上述便民疏导点性质已发生改变，海口市市容委事实上未能通过政府定价的方式确定南亚广场临时便民疏导点的租金价格。因此，原、被告签订的涉案《商铺租赁合同》属于平等主体之间依据一般市场经济规律自主签订的普通商铺租赁合同，并非在政府行政指导下仅限于特定承租人才能签订的租赁合同。上述涉案《商铺租赁合同》系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护，各方当事人应依约履行各自的义务。二、关于原告的租金主张。本案涉案商铺已交付被告使用，被告应依约缴纳租金。本院之前审理的(2014)美民一初字第415号案件已判令被告应缴纳自2013年10月至2014年10月的租金27100元。被告此后仍继续租用商铺直至2015年12月才将商铺钥匙交还给原告，被告应如数结清上述期间产生的租金。按照合同约定，商铺租赁期限至2015年9月30日止，但租赁期限届满后，被告一直使用至2015年12月才将商铺交还原告，原告对此未提出明确的异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告在超过租赁期限继续使用商铺的行为应视为是双方此后形成了不定期的租赁合同关系，原告主张被告仍应按照原合同的租金标准支付该部分租金，本院予以支持。虽然位于和平南路南亚广场北侧临街的便民疏导点由第三人王华标、刘北建与黄少芳合伙出资搭建，但在诉讼中第三人刘北建、王华标已明确表示本案其对原告主张的租金不提出独立的诉讼请求。原告现起诉主张该部分租金，合理合法，应予支持。虽然合同约定商铺每月租金为5000元，但在合同履行过程中，原告承认其已实际按每月4000元的标准收取被告的租金，故被告应按调整后的每月4000元的租金标准向原告缴纳自2014年11月1日起至2015年11月31日期间的租金。该部分租金为4000元/月×13个月=52000元。由于原、被告之间的租赁合同关系已经终止，原告尚未退还被告的1万元押金，该笔押金应从租金中予以扣除，故被告实际应支付给原告的租金为42000元。被告抗辩称其已将商铺转租给案外人何海辉，其不应承担转租后的租金。因本案的租赁合同是原、被告所签订，原、被告是合同相对人，原告与案外人何海辉未签订相关租赁合同，双方不存在租赁合同关系，基于合同相对性原则，对于被告在租用商铺期间产生的租金，仍应由被告支付给原告。至于被告陈述的其与案外人何海辉之间的转租合同关系，属于另一法律关系，被告可另行诉讼主张权利。对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郭生元须于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄少芳租金人民币42000元。二、驳回原告黄少芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1100元，由原告黄少芳负担210元，被告郭生元负担890元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?col1ckz8bzcivgublu案件唯一码审　判　长　　何　新人民陪审员　　文彩娃人民陪审员　　陈春妹二0一六年四月二十七日书记员周然速录员王佩附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。...第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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