（2016）辽01民终1840号
裁判日期: 2016-04-27
公开日期: 2016-05-05
案件名称
上诉人葛翔宇与被上诉人辽宁古田房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛翔宇,辽宁古田房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终1840号上诉人（原审原告）：葛翔宇，男，1990年8月30日出生，汉族，无职业，住址广州市。委托代理人：葛敏（葛翔宇之父），男，1965年10月12日出生，汉族，无职业。被上诉人（原审被告）：辽宁古田房地产有限公司，住所地沈阳市和平区八经街25-1号。法定代表人：王兴义，该公司总经理。委托代理人：李靓，女，1983年10月10日出生，汉族，该公司职工。委托代理人：刘守安，男，1951年10月26日出生，汉族，该公司职工。上诉人葛翔宇因与被上诉人辽宁古田房地产有限公司（以下简称“古田公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01968号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。葛翔宇一审诉称：双方于2012年3月27日签订的商品房买卖合同，葛翔宇购买古田公司开发的位于沈阳市大东区和睦路9-6号2-6-3室的商品房，建筑面积98.86平方米，总房款338，991元，古田公司应于2012年7月31日前交付房屋，但房屋至今未办理入住，我于2015年8月25日起诉来院，要求古田公司支付逾期交房违约金40，170元，并承担本案全部诉讼费用。古田公司一审辩称：房屋地址、面积、购房款金额均属实，1、葛翔宇起诉部分超时效，应从2013年8月25日起算违约金；2、我方于2014年9月29日已经通过电话通知葛翔宇办理入住，葛翔宇因自身原因未及时办理入住，故我方同意将违约金支付至2014年9月29日，3、2014年4月10日我方开发的房屋已经具备交付资格，因合同约定的是房屋单体验收合格后即可交付使用，故不存在房屋不能交付问题。原审法院审理查明：2012年3月27日葛翔宇与古田公司签订了《商品房买卖合同》一份，葛翔宇购买了古田公司开发的坐落于沈阳市大东区和睦路9-6号2-6-3室，建筑面积为98.86平方米的商品房一套，总房款为338，991元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房单体验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限讲该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年4月10日本案争议房产已经建设、设计、施工、监理单位验收合格。原审法院认为，葛翔宇与古田公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。葛翔宇履行了合同规定的付款义务后，古田公司未在合同约定的期限内将商品房交付给葛翔宇，应按照合同约定承担相应的违约责任。葛翔宇要求古田公司支付逾期交房违约金的主张原审法院予以支持。但是，按照法律规定，葛翔宇应当在其知道或应当知道其权益受到侵害之日起二年内主张权利，葛翔宇主张权利的时间为2015年8月25日，故2013年8月25日之前的违约金已超过二年的诉讼时效期间，且葛翔宇没有提供证明该时效期间有中止、中断的法定情形的证据，故原审法院对此期间的违约金不予支持。虽然从古田公司提供的建设工程竣工验收报告来看，本案争议房屋已于2014年4月10日已经符合双方合同约定的入住条件，但古田公司提供电话记录无法证明其在2014年9月29日已经通过电话通知葛翔宇办理入住，且葛翔宇对此予以否认，故对古田公司关于违约金支付至2014年9月29日的抗辩意见原审法院不予支持，葛翔宇要求古田公司支付逾期交房违约金至2015年8月25日的诉讼主张原审法院予以支持。古田公司应赔偿葛翔宇从2013年8月25日至2015年8月25日止共计731天的违约金24，780元（按总房款338，991的日万分之一，以元单位四舍五入）。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁古田房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告葛翔宇逾期交付房屋的违约金24，780元（自2013年8月25日计算至2015年8月25日）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费804元，减半收取402元，由被告辽宁古田房地产有限公司负担。宣判后，葛翔宇不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人违约金40，170元；上诉费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人提供的建设工程竣工验收报告不能作为符合交房条件依据；诉讼时效应从债权人主张债权时起算。被上诉人古田公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同、购房发票、入住通知书等证据佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，葛翔宇与古田公���之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。现古田公司逾期交付房屋已属违约，原审判令其向葛翔宇支付违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出的建设工程竣工验收报告不能作为交房依据的问题，双方当事人在上述商品房买卖合同约定的交付条件为单体验收合格，现案涉房屋所属楼宇《建设工程竣工验收报告》上载明的验收时间为2014年4月10日，原审据此确定案涉房屋符合入住条件时间并无不当，对上诉人该项主张本院不予采信。关于上诉人提出的其诉请未超过诉讼时效的问题，双方当事人约定的交付时间为2012年7月31日前，葛翔宇自2012年8月1日即应当知晓被上诉人违约事实，另，双方约定的违约金为按日计算，属持续性债权��故原审支持上诉人自起诉之日倒推两年的违约金并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由上诉人葛翔宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年四月二十七日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注公众号“”